每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

長沙樓市新政的影響正在減弱。

克而瑞湖南統(tǒng)計顯示，11月長沙新房供應(yīng)面積73.85萬平方米，環(huán)比增長45%，但隨著政策利好邊際效應(yīng)遞減，整體成交熱度穩(wěn)中有降，延續(xù)筑底行情，核心城區(qū)商品房成交40.86萬平方米，環(huán)比下跌39%，同比下跌30%。

受企業(yè)資金壓力、市場規(guī)模下行疊加競爭激烈等多因素影響，11月下旬開始，如保利時代、國潤月湖郡等以剛需、剛改產(chǎn)品為主力的項目，則開啟了降價促銷措施，“未來或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)跟進，年底將迎來大批項目‘以價換量’，市場均價下行承壓?！笨硕鸷戏治鲋赋觥?/span>

圖片來源：視覺中國VCG111222179669

整棟樓都是特價房

9月22日，長沙市發(fā)布新政，明確取消首套房限購，住房網(wǎng)簽備案滿4年可轉(zhuǎn)讓。自此，長沙樓市迎來小高潮?？硕鹧芯繖C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月份長沙新房成交65.69萬平方米，環(huán)比漲幅28%。

然而這波行情并未能得到持續(xù)。

進入11月，長沙新房市場趨冷，盡管長沙內(nèi)五區(qū)整體供應(yīng)量環(huán)比上漲12%至52.12萬平米，多個改善項目新推入市，但高流速紅盤流速下滑速度較快，月均百套以上流速項目從10月的9個下降至2個。

“新政效應(yīng)遞減、優(yōu)質(zhì)項目流速趨緩，以及居民住房消費意愿降低均是導(dǎo)致整體市場下行的重要因素?！笨硕鸷戏治鲋赋?。

11月24日，長沙發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，進一步優(yōu)化購房政策。其中明確，在長沙購買第2套商品住房，不受首套房網(wǎng)簽時間限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。

受到該政策影響，長沙新房市場在11月又迎來一波翹尾行情。

據(jù)湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，11月第4周（11月26日-12月2日），長沙內(nèi)五區(qū)一手住宅成交576套、8.42萬平方米，環(huán)比分別上漲10%、9%。在新政刺激下，多個改善型項目入市，成交主力面積段上移，130-150平方米面積區(qū)間增長2個百分點。

但這未能挽救市場的下降態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月長沙核心城區(qū)商品房成交40.86萬平方米，環(huán)比下跌39%，同比下跌30%。

而受到企業(yè)資金壓力、市場規(guī)模下行疊加競爭激烈等多因素影響，11月下旬開始，長沙多個樓盤開啟促銷模式。

如保利長交錦上推出了15套建面約105-165平方米毛坯住宅，均價11300元/平方米起，此前價格在13000-13500元/平方米，降幅近2000元/平方米；長沙潤府則推出了10套特價房，原價22500元/平方米，現(xiàn)在號稱僅17XXX元/平方米起；明發(fā)閱江悅府推出工抵房，140平方米以上的四房6500元/平方米起。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，長沙已有超10家房企、逾20個項目通過打折、特價房源、首付分期、送車位券、送免費旅游、送家具家電裝修等多種方式進行年終促銷。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，11月長沙頭部企業(yè)帶頭開啟普降銷售，主力項目成交均價均有不同程度下調(diào)，降幅在16%-25%。

“房源由原來的頂?shù)讓犹貎r房源，擴大至整棟房源，房源量從個位數(shù)擴大到百套左右。”克而瑞湖南分析指出，“年底銷售回款壓力在各大企業(yè)均有存在，受這波降價影響，未來或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)跟進，將迎來大批項目‘以價換量’，市場均價下行承壓。”

政策帶來二手房“近年最好業(yè)績”

相較于新房市場，長沙二手房市場11月卻迎來了一波漲幅。

湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月長沙二手房市場成交量達到6700套，成交面積69.93萬平方米，環(huán)比均上漲26%，同比分別上漲97%、95%。

這已是長沙二手房成交套數(shù)及面積連續(xù)上漲的第三個月，達到2023年的峰值水平。

具體來看，11月二手房區(qū)域成交主力集中在雨花、湘江新區(qū)兩區(qū)，均占比29%，其余各區(qū)成交占比基本維持，芙蓉區(qū)占比最低；主力成交面積段則穩(wěn)定在60-120平方米，共占比56%，剛性需求穩(wěn)占主流，120平方米以上占比31%，較上月下跌2%，而八方小區(qū)、北辰三角洲、湘江世紀城仍然是二手房成交的主力。

“11月份一共過戶65套，創(chuàng)下近年來最好業(yè)績?！焙闲颅h(huán)境房地產(chǎn)一門店經(jīng)紀人張青（化名）告訴記者，比10月份還多了10多套。

張青所在門店負責(zé)的魅力之城區(qū)域，屬于典型次新小區(qū)。在長沙“9·22”新政出臺后，大量二手房上市，這些房源剛剛滿足出售條件，房齡低且房源充足。

“新政釋放了一大波置換需求，賣小換大的訂單多了起來?！睆埱啾硎?，這兩個月來，他接了不少這樣的“連環(huán)單”，因為客戶對所在區(qū)域比較熟悉，成交速度很快，“特別是11月底的政策后，想換大房（144平米以上）的業(yè)主需求進一步增多，價格方面可談的空間增多”。

二手房價格卻呈下跌態(tài)勢。

象盒找房最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月5日，長沙市六區(qū)一縣（長沙縣）二手房掛牌均價10273.22元/平方米，環(huán)比下跌0.19%；在售房源量75129套。這是自今年4月份以來，長沙二手房掛牌均價連續(xù)5個月下跌。

其中，除雨花區(qū)有0.22%的漲幅外，其余五區(qū)一縣掛牌價均環(huán)比下跌；跌幅最大的是望城區(qū)，達0.72%；其次是天心區(qū)，跌幅為0.46%。

象盒找房分析指出，今年以來，長沙二手房掛牌均價“坐了一次過山車”。春節(jié)一過，隨著長沙市中小學(xué)就近入學(xué)報名季的到來，長沙二手房市場迎來了一波成交熱潮，房價也出現(xiàn)較大漲幅，但在前期積壓需求釋放完后，4月份長沙二手房市場開始滑坡。“9·22”新政后雖然二手房掛牌價有小幅回漲，“但成交價依然下行的，市場仍由買方占絕對主導(dǎo)，議價空間大”。

記者|陳利?編輯|盧祥勇?陳夢妤?蓋源源校對|陳柯名

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