每經(jīng)記者 劉頌輝 包晶晶 張壽林    每經(jīng)編輯 孫志成 陳夢妤 蓋源源 張益銘    

“會議從下午1：30開到將近6點，這次（政策）要落地的，肯定會落地。”

11月28日，一家參會房企代表向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露。

從“三道紅線”到“三支箭”，再到“三個不低于”，房地產(chǎn)市場形勢突變，監(jiān)管層對開發(fā)企業(yè)的政策也隨之調(diào)整。

11月27日下午，交通銀行在上海召開座談會，就央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門提出的“三個不低于”指標要求，向房地產(chǎn)企業(yè)代表進行調(diào)研。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲取的會議資料，參會人員中包含交通銀行副行長、業(yè)務(wù)總監(jiān)等領(lǐng)導(dǎo)，以及各部門副總經(jīng)理等。房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科、綠城、龍湖、美的置業(yè)、濱江集團、大華集團、仁恒置地、新希望地產(chǎn)、卓越置業(yè)、新城控股、偉星集團、陸家嘴集團、浦發(fā)集團和首開股份等。

而據(jù)建設(shè)銀行官方平臺消息，該行近日也與6家房企代表召開了支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求銀企座談會。

業(yè)內(nèi)專家認為，“三個不低于”指標要求提出以后，房企合理融資需求將得到進一步支持。

每家參會房企都作了發(fā)言

11月27日下午，交通銀行在總行召開座談會，會議議程包括行領(lǐng)導(dǎo)開場講話，交通銀行介紹對房地產(chǎn)企業(yè)的支持舉措，參會房企代表發(fā)言。

從參會人員的級別可以看出對會議的重視程度。交通銀行方面的參會人員包括3位行領(lǐng)導(dǎo)，8位業(yè)務(wù)部門副總經(jīng)理或總經(jīng)理，以及4位來自交銀理財、交銀國信、上海分行、浙江分行的總裁或副行長。

有參會房企相關(guān)人士向每經(jīng)記者介紹，整場會議主要是圍繞管理部門提出的“三個不低于”指標要求，向房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人調(diào)研，相關(guān)意見會在后期細則里體現(xiàn)。

會議還進行了交流討論，每家房企都作了發(fā)言，各家企業(yè)的意見比較集中，比如對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法、房企經(jīng)營性貸款、預(yù)售資金監(jiān)管等問題。

房企經(jīng)營性貸款方面，比如江蘇、浙江一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目存在經(jīng)營性貸款需求，但得不到金融機構(gòu)支持。

經(jīng)營性貸款方面，開發(fā)貸款展期以后，項目銷售周期還是比較長，后期如何處理，開發(fā)貸款能否進行置換。

項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶方面，銀行方面推出了預(yù)售資金監(jiān)管保函等產(chǎn)品，房企能否用保函形式，將一部分資金從監(jiān)管賬戶出提取出來。

華東地區(qū)一家房企內(nèi)部人士透露，對于座談會提出的問題，銀行方面進行了收集，但未給出明確答復(fù)。

另外，值得一提的是，11月27日，建設(shè)銀行發(fā)布消息，近日召開了支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求銀企座談會，銀企雙方研討了房地產(chǎn)市場形勢、業(yè)務(wù)發(fā)展機會和未來發(fā)展方向。

記者注意到，其中有6家參會房企同時也在交通銀行的參會名單里。

座談會上，房企代表分享了市場形勢、困難挑戰(zhàn)以及企業(yè)的應(yīng)對策略。企業(yè)表示，近期國家出臺了一系列支持政策，銀行等金融機構(gòu)積極響應(yīng)、快速行動，逆周期調(diào)節(jié)正在發(fā)揮作用，融資環(huán)境逐步改善；房地產(chǎn)市場仍有結(jié)構(gòu)性機會，對未來仍有堅定信心。

目前面臨階段性困難、流動性緊張，市場預(yù)期有待進一步穩(wěn)定，下一步關(guān)鍵在于提升精細化管理水平和產(chǎn)品力。

建設(shè)銀行表示，今年以來，對公房地產(chǎn)業(yè)貸款投放近3000億元，個人住房貸款投放近萬億元，房企債券投資和承銷金額超300億元。對于正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，建設(shè)銀行堅決不惜貸、不抽貸、不斷貸，穩(wěn)定金融支持，滿足其合理融資需求。

“銀行不會無差別投放貸款”

近日，央行等三部門召開金融機構(gòu)座談會，討論多項房地產(chǎn)金融寬松政策，重點提出了“三個不低于”指標要求，以及50家規(guī)模房企的“白名單”。

“三個不低于”主要為：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

“三個不低于”指標要求提出后引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)廣泛關(guān)注，在惠譽評級11月23日召開的“轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)”線下會議上，上述指標要求被參會人士屢屢問及。

惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露認為，首先，全行業(yè)的房地產(chǎn)貸款增速為4%，而前兩年也在低個位數(shù)的水平，所以意味著即便是所有銀行要達到增速水平，也不會引起開發(fā)貸的大幅增長。

其次，首次提出了不低于銀行投向非國有房地產(chǎn)企業(yè)的貸款增速。目前惠譽在評的民企只有一家是負面展望，其他都是穩(wěn)定展望，意味著在未來12個月，這些公司的信用風(fēng)險可控。

在這方面，石露露分析道，銀行在投向民營開發(fā)商的時候，貸款通道沒有完全關(guān)閉，但一直存在選擇性。如果未來政策提出要求，預(yù)計銀行還是會選擇性向頭部民企集中，而不會是無任何差別地投放貸款。

針對“三個不低于”具體要求，克而瑞方面分析指出，此類表述并非歷史首次，最早在針對2015年小微企業(yè)融資難、融資貴的問題時就出現(xiàn)。

值得注意的是，此次政策旨在營造行業(yè)競爭氛圍，從被動放貸到主動尋貸，緩解房企流動性不足及信用問題，有助于化解房企的債務(wù)風(fēng)險。另一方面，受地產(chǎn)影響銀行業(yè)盈利能力下滑，白名單擴圍或增大銀行風(fēng)險敞口。對50余家白名單房企的援助若嚴格執(zhí)行，可能會將當(dāng)前地產(chǎn)存在的風(fēng)險傳遞給銀行體系。

“國有銀行面臨兩難選擇，既要完成硬性量化指標，又要控制自身風(fēng)險敞口。通過國有銀行增加對房企貸款，未解決當(dāng)前銷售端疲軟的問題，獲得貸款的房企雖能‘喘口氣’，但債務(wù)風(fēng)險并未完全化解，仍需積極去化償還貸款。”克而瑞指出。

值得注意的是，國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有56個和67個。

信用評級機構(gòu)東方金誠分析師唐曉琳、閆駿分析，受房企信用風(fēng)險事件沖擊，今年樓市“銀十”成色略顯不足；10月全國商品房銷售面積、銷售額環(huán)比分別下降28.4%和25.9%，回落幅度超出季節(jié)性因素影響，當(dāng)前樓市仍處筑底階段；價格方面，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格走勢逆轉(zhuǎn)，尤其是二手住宅價格環(huán)比跌幅達0.8%，帶動全國房價走低。