每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

在迎來了短暫的回溫后，上周公募REITs二級(jí)市場(chǎng)又陷入了調(diào)整。Wind數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)已上市的29只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的僅有6只，其余23只齊齊下跌，跌幅超過3%的達(dá)到4只，跌超2%的則達(dá)到了驚人的13只。在這其中，國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT、中金安徽交控REIT領(lǐng)漲，漲幅分別為3.09%、2.54%。國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT則領(lǐng)跌，跌幅分別為3.72%、3.35%和3.15%。

在所有REITs子板塊中，高速公路REIT 漲幅最大為0.6%，生態(tài)環(huán)保REIT跌幅最大，周內(nèi)下跌了2.9%。流動(dòng)性方面，公募REITs的總體成交活躍度也在下降。

行業(yè)方面，上周又有重磅消息傳出。11月2日，由國(guó)泰君安資管作為基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人，國(guó)泰君安作為財(cái)務(wù)顧問的國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT獲證監(jiān)會(huì)及上交所正式受理。這是全市場(chǎng)正式申報(bào)的規(guī)模最大的保租房REITs，受到行業(yè)廣泛關(guān)注與熱議。

公募REITs二級(jí)市場(chǎng)再陷調(diào)整，八成產(chǎn)品環(huán)比下跌

好不容易有回暖表現(xiàn)的公募REITs，上周又出現(xiàn)了大面積調(diào)整。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，目前全市場(chǎng)已上市的29只產(chǎn)品中，上周環(huán)比上漲的僅有6只。國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT、中金安徽交控REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為3.09%、2.54%。

相比之下，其余23只產(chǎn)品環(huán)比齊齊下跌，跌幅超過3%的達(dá)到4只，跌超2%的則達(dá)到13只。其中，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT領(lǐng)跌，跌幅分別為3.72%、3.35%和3.15%。

子類別方面，上周產(chǎn)權(quán)類REIT下跌了2.2%，經(jīng)營(yíng)權(quán)類REIT下跌0.1%；所有REITs子板塊中，高速公路REIT漲幅最大為0.6%，生態(tài)環(huán)保REIT跌幅最大，周內(nèi)下跌了2.9%。

上周中證REITs收盤指數(shù)下跌1.44%，收于804.96；全周加權(quán)日均換手率0.6%，較上周的0.75%下降0.15 個(gè)百分點(diǎn)，日均成交金額為2.4 億元，環(huán)比前一周的3億元下降了21%。

流動(dòng)性方面，上周公募REITs總體成交活躍度下行。

德邦證券報(bào)告顯示，上周REITs總成交額為2.42億元，環(huán)比下降14.9%，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)成交額分別為1.26和1.16億元，環(huán)比分別變化了-20.0%和-8.5%。細(xì)分來看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保、交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的成交額分別為0.71、0.31、0.25、0.17、0.18、0.8億元，環(huán)比分別變化了-19.7%、-21.3%、-27.5%、-21.5%、-0.3%、-2.8%。其中，成交額最大的REITs類型是交通基礎(chǔ)設(shè)施，占比33.1%。 

規(guī)模最大保租房REIT獲受理

繼首批4單消費(fèi)REITS獲受理后，上周公募REITs行業(yè)又有重磅消息傳出。

11月2日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上海證券交易所正式受理。基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人為國(guó)泰君安資管公司，財(cái)務(wù)顧問為國(guó)泰君安證券，發(fā)起人為上海市國(guó)資委100%持股的上海城投集團(tuán)，底層資產(chǎn)是城投寬庭品牌經(jīng)營(yíng)的保租房資產(chǎn)江灣社區(qū)和光華社區(qū)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這是長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)首單申報(bào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的保租房REITs，全市場(chǎng)正式申報(bào)的規(guī)模最大的保租房REITs，也是國(guó)泰君安的第四單公募REITs。

綜觀全市場(chǎng)，目前共有4只保障性租賃房REITs在運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)情況都相對(duì)穩(wěn)定。其中華夏基金華潤(rùn)有巢REIT三季度收入增加1.75%，凈利潤(rùn)環(huán)比大漲92.57%，是4只產(chǎn)品中表現(xiàn)最好的，底層資產(chǎn)出租率達(dá)到91.32%。

中信建投研報(bào)也指出，保租房作為業(yè)績(jī)穩(wěn)定性強(qiáng)、符合14號(hào)文政策方向的重要業(yè)態(tài)，未來將得到市場(chǎng)進(jìn)一步認(rèn)可，為投資人提供又一強(qiáng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性選擇。在市場(chǎng)整體波動(dòng)較大的背景下，具備穩(wěn)定收益特征的REITs仍具備較高投資價(jià)值。

四季度以來，一級(jí)市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)行速度顯著加快，截至目前已有12單新發(fā)項(xiàng)目于交易所掛網(wǎng)待發(fā)行。

除此之外，推動(dòng)消費(fèi)REITs落地是2023年市場(chǎng)的主要工作方向，政策催化新行業(yè)項(xiàng)目發(fā)行的效率正在提高。廣發(fā)證券就表示，4單消費(fèi)REITs集中申報(bào)，示范意義較強(qiáng)。按照企業(yè)性質(zhì)看，2單為央企、1單為混合制國(guó)企、1單為民企，契合目前促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代背景。其次，商業(yè)綜合體項(xiàng)目可通過資產(chǎn)剝離、重組等形式進(jìn)行精準(zhǔn)分離，釋放較強(qiáng)的實(shí)操借鑒案例。

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