每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“深圳要放開(kāi)港澳人士購(gòu)買商業(yè)，公寓，商業(yè)公寓可以不限套數(shù)，以前是要注冊(cè)公司買。”近日有市場(chǎng)消息稱，深圳將對(duì)港澳人士放開(kāi)商業(yè)和公寓的有關(guān)限購(gòu)。

就以上傳聞，一位深耕深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示“暫未接到政策通知。”而發(fā)布該消息的中介人士也表示，目前還沒(méi)有收到正式文件通知。

9月11日，深圳市住房公積金管理中心工作人員向記者介紹稱，“目前我們這邊政策也在梳理和明晰當(dāng)中，到時(shí)可以留意官方發(fā)布，但會(huì)不會(huì)公布、什么時(shí)候公布，我們也不確定。”

該工作人員表示，如果接下來(lái)落實(shí)的話，港澳居民可以以個(gè)人身份購(gòu)買商務(wù)公寓或者非住宅類的辦公用樓，但具體話還是要觀望下政策的發(fā)布，或者以最終審核結(jié)果為準(zhǔn)。

具體到實(shí)際操作中，該工作人員介紹稱，當(dāng)下如果港澳居民有購(gòu)買商務(wù)公寓或非住宅類的辦公用樓需求，可以先提上來(lái)做網(wǎng)簽，如果網(wǎng)簽備案能通過(guò)了，證明已經(jīng)落實(shí)到位了；如果不能通過(guò)，就是暫時(shí)還不可以。

對(duì)于目前是否有港澳居民已經(jīng)審核通過(guò)網(wǎng)簽，上述工作人員表示，“目前沒(méi)收到，但每個(gè)人情況不一樣，最終還是要以個(gè)人情況為準(zhǔn)。”

商辦、公寓去化緩慢

事實(shí)上，過(guò)往深圳限購(gòu)政策針對(duì)港澳臺(tái)居民細(xì)分到住宅和商業(yè)兩類。

多位地產(chǎn)中介在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“為惠及港澳臺(tái)人士在深圳購(gòu)買住宅類房產(chǎn)提供便利，僅需港澳人士提供港澳人士身份證及回鄉(xiāng)證即可購(gòu)買一套住宅。外籍人士（含港澳臺(tái)人士）不允許在深圳購(gòu)買非住宅類房產(chǎn)。”

據(jù)2007年7月發(fā)布的《深圳市國(guó)土局關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買非自用房地產(chǎn)的，要遵循商業(yè)存在的原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

也就是說(shuō)，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買深圳非自用商品房，必須要取得兩證：《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和是《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，營(yíng)業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)范圍。

據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前深圳在售公寓項(xiàng)目共有74個(gè)，其中寶安區(qū)公寓項(xiàng)目最多，超過(guò)20個(gè)；南山區(qū)和龍崗區(qū)各有10個(gè)；其他區(qū)的公寓項(xiàng)目數(shù)量均少于10個(gè)。價(jià)格方面，單價(jià)最高的為恒裕深圳灣，約15.3萬(wàn)元/平方米，單價(jià)最低的為京基御景薈都，約2萬(wàn)元/平方米。2023年前7個(gè)月，港人來(lái)深置業(yè)宗數(shù)同比上漲超4倍。近4年，港人在大灣區(qū)所有城市的置業(yè)金額中，深圳遙遙領(lǐng)先。

“深圳公寓、商辦去化還是比較慢，它們的投資屬性較強(qiáng)，目前行情下持幣在手是更多人的選擇。”深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉在接受記者微信采訪時(shí)表示，由于2020年7月深圳商務(wù)公寓停止審批，近兩年公寓供應(yīng)下滑嚴(yán)重，今年只有4個(gè)公寓項(xiàng)目獲批，成交也快速下滑，存量可能并不是很多。今年只有4月和8月有新增商務(wù)公寓入市，截至8月，深圳商務(wù)公寓成交總金額只有192億元。

商辦類產(chǎn)品目前遇到銷售困境，在房企一線人員身上更能得到印證。日前，記者在與負(fù)責(zé)某頭部上市房企多個(gè)商辦類項(xiàng)目的管理人員聊及商辦類產(chǎn)品銷售情況時(shí)，其表示，“比住宅更難，即便是在概念頻出的深圳西部地段，依舊需要更多精力才能取得不錯(cuò)成績(jī)。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉通過(guò)微信向記者分析認(rèn)為，深圳的非住宅類物業(yè)，比如寫字樓、公寓供應(yīng)量非常大，去化壓力也非常大，對(duì)港澳居民開(kāi)放非住宅類購(gòu)房資格，從政策目的來(lái)看，是想借助港澳局面去化非住宅類物業(yè)的庫(kù)存。

“對(duì)整體市場(chǎng)影響不大”

如果向港澳居民放開(kāi)商業(yè)類產(chǎn)品限購(gòu)，將會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生哪些影響？

一位深圳資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，“沒(méi)有任何影響力，可以忽略不計(jì)。港澳居民也有不少有需求購(gòu)買商業(yè)類產(chǎn)品來(lái)辦公或做生意，特別是在大灣區(qū)融合加速的背景下，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的港澳居民到深圳生活辦公，可以加快商業(yè)類產(chǎn)品的去化，但對(duì)整體市場(chǎng)影響不大。”

張宏偉則表示，實(shí)際上，港澳居民尤其是有投資經(jīng)驗(yàn)的高凈值人群，即使購(gòu)買非住宅類物業(yè)，也都是挑選市中心核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行投資配置，很少會(huì)買非核心區(qū)的非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因此，從實(shí)際政策效果來(lái)看，深圳核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓、公寓有可能銷售量在短期內(nèi)會(huì)有一波行情，但是非核心區(qū)的非住宅類物業(yè)仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

值得注意的是，近期的樓市優(yōu)化政策正在逐步激活深圳樓市。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地一周，看房量上漲50%，市場(chǎng)成交開(kāi)始活躍。不過(guò)新政后，超六成二手房源低于參考價(jià)成交。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月1日~9月5日，樂(lè)有家門店成交的房源中，65%是低于參考價(jià)成交的，9%是略高于參考價(jià)5%成交的。只有17%的房源是高于參考價(jià)20%以上成交的。與7~8月相比，新政后低于參考價(jià)成交的房源占比處于穩(wěn)定狀態(tài)，成交價(jià)方面沒(méi)有明顯變化。

“就當(dāng)前市場(chǎng)各方面表現(xiàn)來(lái)看，新政對(duì)深圳樓市起到了穩(wěn)定預(yù)期、推動(dòng)入市的積極作用，但不會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)反彈。改善性需求及剛性需求將在9~10月逐漸釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)活力。”樂(lè)有家研究中心分析認(rèn)為。