每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-08-14 19:46:11
◎中原地產(chǎn)研究院表示,2023年上半年,深圳商務(wù)公寓的供應(yīng)面積僅3.8萬(wàn)平方米,同比下降85.9%,上半年公寓供應(yīng)量?jī)H為去年全年的6.6%。2020年深圳停止商務(wù)公寓審批后,供應(yīng)持續(xù)下降。
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
剛剛過(guò)去的周末,香港長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)“7折”開(kāi)賣(mài)新盤(pán)的消息席卷整個(gè)地產(chǎn)圈,市場(chǎng)對(duì)于降價(jià)賣(mài)房的呼聲越來(lái)越高。
8月13日下午,深圳羅湖房產(chǎn)中介劉森在朋友圈推薦了一套新房,標(biāo)注“備案價(jià)打5折出售”“原價(jià)9.8萬(wàn)/平,現(xiàn)價(jià)3.89萬(wàn)/平起”等字樣,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢(xún)問(wèn)得知,該樓盤(pán)為位于羅湖的仁恒深之源項(xiàng)目(備案名仁恒世紀(jì)大廈)。
記者了解到,目前深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)存在較為明顯的滯銷(xiāo)情況,有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)4個(gè)月僅網(wǎng)簽3套,也有項(xiàng)目選擇直接大幅降價(jià)開(kāi)賣(mài),甚至還有樓盤(pán)開(kāi)出過(guò)高達(dá)15%的渠道傭金。
在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),商務(wù)公寓是一種特殊的存在。由于不限購(gòu),商務(wù)公寓一度成為投資客追捧的產(chǎn)品。不過(guò),因其二手交易稅費(fèi)高以及不可落戶(hù)、沒(méi)有學(xué)位等屬性,使得部分購(gòu)房者不愿意購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)型產(chǎn)品。
從目前深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看,有兩個(gè)顯著特征,一是供應(yīng)量極少,二是熱度遠(yuǎn)不及住宅市場(chǎng)。甚至在一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的月報(bào)、年報(bào)中,二手商務(wù)公寓的成交情況被非常默契地忽略掉了。
8月13日下午,在仁恒深之源項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),置業(yè)顧問(wèn)吳磊分別向記者計(jì)算了兩套約60平方米左右房源的價(jià)格,其中中高層這套總價(jià)258萬(wàn)元,折合單價(jià)約4.3萬(wàn)元/平方米;低層這套總價(jià)241萬(wàn)元,折合單價(jià)約4.01萬(wàn)元/平方米。而同樣的樓層、戶(hù)型,兩年前的價(jià)格曾達(dá)到7.55萬(wàn)元/平方米。
“我們這個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)以前是跟深圳灣一號(hào)對(duì)標(biāo)的,目前已經(jīng)是現(xiàn)樓狀態(tài),不過(guò)為了裝修品質(zhì),我們會(huì)安排到明年9月統(tǒng)一交房。”吳磊說(shuō)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢(xún)深圳市場(chǎng)監(jiān)督管理局?jǐn)?shù)據(jù)了解到,同樣面積為60平方米左右的1棟610,在2021年的備案總價(jià)為448萬(wàn)元,折合單價(jià)約7.55萬(wàn)元/平方米。而現(xiàn)在僅售241萬(wàn)元,單價(jià)約4.01萬(wàn)元/平方米,相當(dāng)于之前備案價(jià)的5.3折。
圖片來(lái)源:深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局
而劉森發(fā)布的信息顯示,“原價(jià)9.8萬(wàn)/平,現(xiàn)價(jià)3.89萬(wàn)/平起”,目前銷(xiāo)售均價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米,將于明年9月交房,采用精裝修交付。“這個(gè)盤(pán)高峰時(shí)備案價(jià)達(dá)到過(guò)9.67萬(wàn)元/平方米,相當(dāng)于現(xiàn)在打5折都不止,而且這是公寓,現(xiàn)樓,不會(huì)出現(xiàn)像住宅一樣大幅降價(jià)就無(wú)法備案的問(wèn)題。”
8月14日上午,Co-Found智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究負(fù)責(zé)人董南一通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,“商務(wù)公寓本身定位的市場(chǎng)人群范圍就較窄,整體受眾及關(guān)注度不如住宅,需求也比住宅差很多。”
早期的商務(wù)公寓,一般主要為商務(wù)人士提供中短期商務(wù)與住宿服務(wù),其土地性質(zhì)為“商業(yè)用地”,多位于地段較為繁華的區(qū)域,產(chǎn)權(quán)通常是40年或50年。
之前深圳樓市火熱時(shí),商務(wù)公寓市場(chǎng)也出現(xiàn)過(guò)“遭哄搶”案例。比如2019年2月,華潤(rùn)深圳灣瑞府400平方米、總價(jià)8000萬(wàn)元左右的豪宅秒光;2020年2月,華潤(rùn)深圳灣潤(rùn)府開(kāi)盤(pán),總價(jià)達(dá)3000萬(wàn)元的大戶(hù)型公寓幾乎秒光。
但到了2020年7月,為了打擊通過(guò)商務(wù)公寓炒房,深圳開(kāi)始對(duì)這一市場(chǎng)“動(dòng)刀”。
2020年7月31日,深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》,宣布全市范圍(含深汕特別合作區(qū))停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批;鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房;減少商業(yè)用地比例,增加居住及配套用地比例。
深圳的商務(wù)公寓市場(chǎng)在2020年形成峰值后,供應(yīng)開(kāi)始一路下滑。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù),2023年上半年僅有兩個(gè)公寓項(xiàng)目獲批,分別為錦繡時(shí)代廣場(chǎng)、兆鑫匯金廣場(chǎng)。
中原地產(chǎn)研究院表示,2023年上半年,深圳商務(wù)公寓的供應(yīng)面積僅3.8萬(wàn)平方米,同比下降85.9%,上半年公寓供應(yīng)量?jī)H為去年全年的6.6%。2020年深圳停止商務(wù)公寓審批后,供應(yīng)持續(xù)下降。
目前還在售的商務(wù)公寓項(xiàng)目,也普遍存在著難賣(mài)困境。比如,今年4月剛?cè)胧械腻\繡時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目,根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù),開(kāi)盤(pán)4個(gè)月后,截至8月14日,該樓盤(pán)僅3套房源顯示為已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)或已備案,其他樓盤(pán)均顯示為“期房待售”。
此外,高傭金、送家電大禮等促銷(xiāo)方式,幾乎也是深圳商務(wù)公寓市場(chǎng)的常態(tài)。比如位于羅湖深南東路的兆鑫匯金廣場(chǎng),根據(jù)項(xiàng)目海報(bào),去年開(kāi)盤(pán)時(shí)給房產(chǎn)中介開(kāi)出的單套傭金曾達(dá)15%。
而前幾年不少較為火熱的商務(wù)公寓,現(xiàn)也存在難賣(mài)上價(jià)的情況。如位于南山留仙洞戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)總部基地的萬(wàn)科云城,2015年開(kāi)盤(pán)時(shí)一套66平方米的兩房,總價(jià)約448萬(wàn)元,折合單價(jià)6.8萬(wàn)元/平方米。如今同面積戶(hù)型的房子,業(yè)主掛牌價(jià)普遍在460萬(wàn)-520萬(wàn)元不等,與8年前相比漲幅不大。
8月14日下午,IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者,“深圳市場(chǎng)部分存量商務(wù)公寓項(xiàng)目去化難,本質(zhì)還是供應(yīng)過(guò)剩。目前除了降價(jià)、改為可售人才房、做更好的品質(zhì)外,基本難有其他辦法。改為可售型人才房或長(zhǎng)租公寓是開(kāi)發(fā)商可考慮的方向之一,這主要取決于項(xiàng)目定位。”
(應(yīng)受訪者要求,文中劉森、吳磊為化名)
封面圖片來(lái)源:每經(jīng)記者 陳榮浩 攝
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