每經(jīng)編輯 段煉    

前不久，有網(wǎng)友在小紅書(shū)上發(fā)布了虧本賣(mài)房的筆記。根據(jù)這位網(wǎng)友的描述，她4年前買(mǎi)入了一套位于富陽(yáng)東洲的中式合院，產(chǎn)證面積約197㎡，還帶80㎡的院子和兩層地下室。新房單價(jià)3萬(wàn)多元/㎡，當(dāng)時(shí)兩個(gè)車(chē)位也要100萬(wàn)元，一共花了700多萬(wàn)元。如今，為了快速出手，只能選擇虧本賣(mài)房，房子含車(chē)位只需要638萬(wàn)元，比買(mǎi)來(lái)時(shí)虧了上百萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶，網(wǎng)友小柳發(fā)評(píng)論說(shuō)：“我去年買(mǎi)未來(lái)科技城的二手房想抄底，結(jié)果一年時(shí)間就虧了100萬(wàn)?！?

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》。杭州6月份二手房?jī)r(jià)同比下跌2.4%。據(jù)錢(qián)江晚報(bào)此前報(bào)道，記者統(tǒng)計(jì)了杭州5月有成交的102個(gè)剛需小區(qū)的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)至少有30%的小區(qū)的價(jià)格，已經(jīng)跌回了2017年，大部分是老小區(qū)。成交量低迷，掛牌量高企，“以價(jià)換量”成了如今不少房東盡快變現(xiàn)的出路。因此，二手房的價(jià)格也就一路下跌，其中老小區(qū)的情況最為嚴(yán)重。

根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州十區(qū)6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而到了7月，杭州二手房市場(chǎng)也未見(jiàn)回暖。

“從6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是一線還是二三線城市房?jī)r(jià)下降的面積有所擴(kuò)大，尤其是二手房市場(chǎng)下降表現(xiàn)更為明顯，這也顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性下調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)確定。“58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示。

“抄底”買(mǎi)二手房，一年半跌了100萬(wàn)

出租74年才能回本

據(jù)潮新聞，小柳家住閑林，前幾年眼見(jiàn)未來(lái)科技城房?jī)r(jià)漲得厲害，卻錯(cuò)過(guò)了那一波行情，一直有點(diǎn)后悔。

2021年下半年，杭州二手房市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路，未來(lái)科技城板塊的房?jī)r(jià)也不可避免地受到?jīng)_擊。到了2022年，小柳認(rèn)為抄底的時(shí)機(jī)到了：“我感覺(jué)跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開(kāi)始下降了，覺(jué)得可以下手了吧?！?/span>

小柳看了一圈房后，選擇了溫莎郡。她覺(jué)得這小區(qū)距離菜鳥(niǎo)總部近，之后出租不用愁。小柳說(shuō)：“這套房子我是看著房東一路降價(jià)30萬(wàn)元，覺(jué)得跌到位了才出手的。”

2022年初，剛過(guò)完年，小柳簽約買(mǎi)下了這套房子，面積85㎡，房屋總價(jià)320萬(wàn)元，稅費(fèi)28萬(wàn)元，總共投入348萬(wàn)元?！?span>我們是貸款110萬(wàn)，利率5.7%，當(dāng)時(shí)算低了，之前二套要6%?！?買(mǎi)完房后，她立刻簡(jiǎn)單裝修一番，租了出去，月租金3900元。

一切都很順利，小柳沉浸在買(mǎi)完房子的喜悅中。

可好景不長(zhǎng)，買(mǎi)房后兩個(gè)月，小柳就發(fā)現(xiàn)，“這房?jī)r(jià)還在降。去年4月份在朋友圈里看到中介發(fā)了一套小區(qū)同戶型85㎡房源，掛牌價(jià)才305萬(wàn)元?！?/span>

之后房?jī)r(jià)一直走下坡路，最近小柳發(fā)現(xiàn)，小區(qū)同戶型掛牌最低的房源僅245萬(wàn)元，其余不少房源掛牌價(jià)也都在250萬(wàn)~280萬(wàn)之間?！拔乙哺薪樽稍冞^(guò)，他們說(shuō)我的這套房子想短期成交的話，建議我掛240~250萬(wàn)?！毙×桓蚁嘈牛?span>短短一年半時(shí)間，賬面資產(chǎn)少了100萬(wàn)元。而且房貸利率也下調(diào)，現(xiàn)在二套房利率不到5%。

雖然小柳不愿意接受，但也不能改變這個(gè)事實(shí)?！斑€能怎么辦呢？只能一邊出租，一邊等‘解套’吧?！?

然而，按照其3900元的月租金計(jì)算，小柳想要掙回賬面虧損的100萬(wàn)元至少也需要256個(gè)月，約合21年，而回本則需要892個(gè)月，約合74年……

“這兩年房子價(jià)格一直在降，今年以來(lái)降價(jià)更明顯?！蔽磥?lái)科技城一家中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小朱告訴潮新聞?dòng)浾撸皽厣つ瓿鯐r(shí)候85㎡的房源成交價(jià)還有270萬(wàn)左右，現(xiàn)在成交230~240萬(wàn)元。而且成交量很低，一個(gè)月頂多成交一兩套，少的時(shí)候可能一個(gè)月都沒(méi)有成交?！?

鳳璽云著掛牌截圖（圖片來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào)）

小朱說(shuō)，不止溫莎郡，周邊新湖菲林，新湖果嶺、青楓墅園等樓盤(pán)都是這樣的情況。就算是去年新交付的“紅盤(pán)”鳳璽云著，也在“破發(fā)”的邊緣。鳳璽云著新房精裝限價(jià)2.9萬(wàn)元/㎡，曾經(jīng)4次開(kāi)盤(pán)，每次綜合中簽率均低于10%。今年6月該樓盤(pán)成交了一套二手房，面積129㎡，最終成交單價(jià)僅28563元，總價(jià)370萬(wàn)元。

小朱還說(shuō)，未來(lái)科技城“三兄弟”之一的未來(lái)悅，去年上半年還有房源成交單價(jià)超6萬(wàn)元，近期正常樓層成交單價(jià)在5萬(wàn)元左右。

杭州二手房熱度斷崖式下降

部分小區(qū)房?jī)r(jià)跌回2017年

上半年，杭州樓市在春節(jié)后迎來(lái)一次短暫復(fù)蘇，但進(jìn)入4月后二手房熱度率先斷崖式下降，5月新房也出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折。

為了緩解二手房去化壓力，杭州4月起連續(xù)多個(gè)區(qū)域?qū)嵭小耙粎^(qū)一策”的樓市精準(zhǔn)化調(diào)控政策。4月14日，錢(qián)塘區(qū)的下沙街道和河莊街道加入差異化限購(gòu)的范圍，即外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買(mǎi)該區(qū)域內(nèi)新房或二手房，本地戶籍無(wú)需社保，購(gòu)買(mǎi)二套房不受落戶5年限制。至此，杭州錢(qián)塘區(qū)全域放松限購(gòu)。4月23日，杭州臨平區(qū)將臨平街道加入臨平區(qū)限購(gòu)放寬區(qū)域，這意味著外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買(mǎi)該區(qū)新房或二手房。

同時(shí)，4月份杭州住房公積金優(yōu)惠政策再次調(diào)整，多子女家庭購(gòu)買(mǎi)首套普通自住住房且首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。

然而盡管杭州政策頻出，但似乎收效甚微。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜5月接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，“當(dāng)前杭州二手房掛牌量處在歷史高位，二手房?jī)r(jià)格下行壓力加大，購(gòu)房者持幣觀望情緒進(jìn)一步加重，短期來(lái)看杭州二手房成交規(guī)模或繼續(xù)走低?！?/span>而后的發(fā)展也印證了她的判斷。

據(jù)錢(qián)江晚報(bào)此前報(bào)道，記者統(tǒng)計(jì)了杭州5月有成交的102個(gè)剛需小區(qū)的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)至少有30%的小區(qū)的價(jià)格，已經(jīng)跌回了2017年，大部分是老小區(qū)。成交量低迷，掛牌量高企，“以價(jià)換量”成了如今不少房東盡快變現(xiàn)的出路。因此，二手房的價(jià)格也就一路下跌，其中老小區(qū)的情況最為嚴(yán)重。

根據(jù)杭州貝殼研究院的數(shù)據(jù)，杭州十區(qū)6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而到了7月，杭州二手房市場(chǎng)也未見(jiàn)回暖。

全國(guó)各線城市二手房?jī)r(jià)格齊跌

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布《2023年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》。二手住宅方面，6月份價(jià)格同比上漲城市僅6個(gè)，較5月再減少3個(gè)；環(huán)比上漲城市僅有7個(gè)。

其中，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅第一的贛州，也僅有0.3%的微漲，而其二手住宅價(jià)格同比已出現(xiàn)0.8%的降幅。

值得注意的是，6月份上海二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅全國(guó)第一，為1.2%。但由于前期漲幅較高，6月份上海二手住宅價(jià)格同比漲幅仍排在第6，為0.2%。

整體來(lái)看，6月份一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅較5月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅較5月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“四個(gè)一線城市二手房全面出現(xiàn)價(jià)格環(huán)比下滑，這一現(xiàn)象值得關(guān)注，其中上海二手房環(huán)比下滑的比例達(dá)1.2%，幅度最為明顯。結(jié)合上海5、6月二手房成交量持續(xù)下滑，市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始出現(xiàn)變化，需要政策在一定程度上進(jìn)行提振。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波向每經(jīng)記者分析指出。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，今年3月份，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為57個(gè)，6月份環(huán)比上漲城市已降至僅7個(gè)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“各地二手房市場(chǎng)不景氣，房東和購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的信心明顯偏弱。根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，6月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為-0.7%、-0.4%和-0.4%，同比漲幅則為-0.4%、-2.4%和-3.4%?！?/span>

“弱二線以及三四線城市，市場(chǎng)供大于求的特點(diǎn)明顯，房?jī)r(jià)下行的壓力增強(qiáng)，目前政策層面主要通過(guò)大力放松公積金貸款、強(qiáng)化購(gòu)房補(bǔ)貼、以及降低首付比拉動(dòng)需求側(cè)的操作為主，但政策在市場(chǎng)上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)?！睆埐ū硎?。

在張波看來(lái)，核心一二線城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購(gòu)和限價(jià)，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前的放松偏于謹(jǐn)慎，從而導(dǎo)致市場(chǎng)降溫趨勢(shì)有所擴(kuò)大?！邦A(yù)計(jì)未來(lái)高能級(jí)城市的政策支持力量將進(jìn)一步擴(kuò)大，如支持置換改善需求、優(yōu)化遠(yuǎn)郊限購(gòu)等?！?/span>

編輯|段煉?杜恒峰?杜波

校對(duì)|程鵬

封面圖片：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自潮新聞（記者：李毅恒）、錢(qián)江晚報(bào)、每經(jīng)網(wǎng)（記者：包晶晶）、公開(kāi)資料等