每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

起訴前物業(yè)返還全體業(yè)主4000萬元并一審勝訴的上海“最牛業(yè)委會”，為許多正在維權(quán)的業(yè)主走通了一條“通過法律手段維權(quán)”的新路。

這個上海“最牛業(yè)委會”為何與服務(wù)長達20年的物業(yè)對簿公堂？20年的費用如何追溯審計？近兩年時間的訴訟過程究竟經(jīng)歷了什么？

前8年無人監(jiān)管？

新年過后的中遠兩灣城，一切平靜如常，只是入戶大堂多了一張紅底公告：維護業(yè)主共同利益，追索業(yè)主共有財產(chǎn)。

公告載明，我們合理有據(jù)地推算出上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱中遠物業(yè)）應(yīng)予返還小區(qū)業(yè)主的資金數(shù)額，并據(jù)此提交“增加、變更訴訟請求的申請書”。法院合議庭經(jīng)過多輪庭審，最終采納了業(yè)委會的合理訴求，判決中遠物業(yè)公司應(yīng)返還全體業(yè)主共計4000萬元。

記者了解到，上海上世紀90年代大規(guī)模舊區(qū)改造后建成的中遠兩灣城，建設(shè)周期有整整7年，2006年全面竣工交付，近1.2萬戶、約5萬人搬入了擁有96棟大樓的超級小區(qū)。

根據(jù)歷史報道，中遠兩灣城的名字來自“上海城市發(fā)展大事記”標桿性事件之一——“兩灣一宅”棚戶區(qū)改造，這個大型商品房小區(qū)在當時有著最超前的設(shè)計理念：40%以上的綠化覆蓋率，首層架空、疏密有度的建筑布局；6公頃中央公園、主題綠化、1.85公里長的蘇州河景觀岸線；九年一貫制學(xué)校“中遠實驗學(xué)校”，高標準幼兒園、商業(yè)休閑街、燈光網(wǎng)球場、陽光游泳池和高檔會所……

事實上，這個小區(qū)正式交付入住之后，在物業(yè)監(jiān)督管理方面“裸奔了七八年”。

直到2015年前后，第一屆業(yè)委會才正式成立。和大多數(shù)住宅小區(qū)一樣，中遠兩灣城前兩屆業(yè)委會履職期間，同樣因為小區(qū)諸多紛爭“炒掉”業(yè)委會主任，導(dǎo)致業(yè)委會履職受到一定程度影響，并且第三屆業(yè)委會的選舉還因種種原因未能進行。

事實上，第一屆、第二屆業(yè)委會在費用審計時都發(fā)現(xiàn)了問題，比如一些無需業(yè)主承擔的費用，卻被移花接木轉(zhuǎn)入了物業(yè)費之中，此外一些地面新增停車位、電梯廣告等收益賬目無法厘清。

直到2019年12月，第三屆業(yè)委會才經(jīng)選舉產(chǎn)生，這么多年的導(dǎo)致其一直沒能妥善處理與物業(yè)的矛盾。

“第三屆業(yè)委會成立以后，小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會的要求就是：選聘物業(yè)、原物業(yè)全面審計。經(jīng)過全體業(yè)主授權(quán)，業(yè)委會成立了審計工作小組，對物業(yè)提出了審計方案，但物業(yè)拒絕配合，這才進入了訴訟環(huán)節(jié)。”中遠兩灣城業(yè)委會韓主任向記者表示。

20年舊賬怎么查？

被告中遠物業(yè)，曾為中遠兩灣城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達20年。樹大根深，查賬何其艱難。

韓主任透露了一個細節(jié)：法庭上來來回回幾個交鋒，開了幾次庭，進行不下去，法院就提出司法審計，中遠物業(yè)的代理人對司法審計一開始是同意的，過后又拒絕了審計程序。

“20年啊，物業(yè)從地上到車庫，光電表就有幾百只，甚至20年前每個月抄電表還是手工進行的，即使向法院申請調(diào)查令，要追溯到電力公司、水務(wù)公司的逐月記錄，幾乎是不可能完成的任務(wù)。”韓主任表示。

“我們只能從公共收益入手，有多少地面停車位、有多少廣告費用、多少部電梯的廣告款，這個數(shù)據(jù)是死的對不對？”韓主任進一步介紹稱。

然而，到了停車費用這一關(guān)，又卡住了。小區(qū)9個大門的車輛進出，在車場管理系統(tǒng)云端數(shù)據(jù)中應(yīng)該一目了然，但信息卻消失了。

“申請了法院調(diào)查令后發(fā)現(xiàn)，9個檔案的數(shù)據(jù)真真切切被刪除了。”韓主任說。

但業(yè)委會仍然堅持到底，發(fā)現(xiàn)了一份原物業(yè)告知停車數(shù)據(jù)管理方刪除數(shù)據(jù)的函件，并且函件日期正是訴訟發(fā)生之后。

最終，“最牛業(yè)委會”用幾百、幾千元一筆筆細細碎碎的單據(jù)積累成了小山一樣高的訴訟材料，同時結(jié)合被告歷年審計報告中的矛盾點和破綻，推算出了應(yīng)返還金額。

據(jù)此，業(yè)委會起訴的金額為6200萬元，一審判決把返還金額酌定為4000萬元。

4000萬怎么用？

“如果法院判下來，也確認了4000萬元，根據(jù)業(yè)委會議事規(guī)則，這4000萬元屬于全體業(yè)主所有。”如果不進入維修資金賬戶，就進入公共收益賬戶。按照國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，公共收益也是每個季度以不低于50%的比例返回到普通維修資金賬戶，每家每戶都享有權(quán)益。

一審判決書顯示，該判決于今年1月31日作出。根據(jù)法律規(guī)定，原被告雙方如不服判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)遞交上訴狀。

也就是說，目前該判決尚未正式生效。

上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師唐震東、上海市光明律師事務(wù)所律師付永生均認為：“該案中的訴訟請求及其對應(yīng)的判決項有待進一步規(guī)范。”

因為，關(guān)于公共收益的訴訟請求，依法應(yīng)當表述為“將扣除合理成本之后的多少多少收益，用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的某種用途”。

本案中判決向業(yè)主委員會返還公共收益，也就意味著訴訟請求大概率是“請求判決被告向業(yè)主委員會返還多少多少公共收益”。

唐震東和付永生認為，這樣的訴訟請求與判決內(nèi)容與法律規(guī)定不符，給被告翻案留下了漏洞。

兩位律師展示了《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。