每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年，廣州樓市供求量均降至近10年低位水平，南沙、增城、花都等遠(yuǎn)郊外圍區(qū)域房多客少，降價(jià)項(xiàng)目占比超過(guò)半數(shù)。

打出大灣區(qū)首個(gè)“藝術(shù)島”概念的樓盤華宇鳳凰藝術(shù)島亦是如此。近期，該項(xiàng)目推出一批元宵節(jié)特惠房源，最低價(jià)格不到2萬(wàn)元/平方米，而2021年初首開時(shí)的均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，作為一個(gè)主打文化產(chǎn)業(yè)概念的樓盤，華宇鳳凰藝術(shù)島最初的地塊規(guī)劃預(yù)計(jì)引入鳳凰文化的粵港澳大灣區(qū)媒體文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心，項(xiàng)目地塊由5部分組成，僅其中一塊為二類居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，其余為產(chǎn)業(yè)、公共地塊。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者2月3日走訪華宇鳳凰藝術(shù)島現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前僅有二類居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地在進(jìn)行商品房建設(shè)施工，其余產(chǎn)業(yè)、公共地塊都還未有明顯動(dòng)工跡象。而當(dāng)時(shí)地塊出讓時(shí)則要求，項(xiàng)目各地塊自土地移交之日12個(gè)月內(nèi)全面動(dòng)工。

遭左右?jiàn)A擊，銷售壓力與日俱增

華宇鳳凰藝術(shù)島位于廣州南沙黃閣南路與進(jìn)港大道交匯處，梅山糖廠城市更新片區(qū)，面向蕉門水道。2020年4月，渝派房企華宇集團(tuán)聯(lián)合鳳凰文化拿下了2020NJY-1南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)亭角大橋東側(cè)梅山工業(yè)區(qū)地塊，在此地塊上開發(fā)的華宇鳳凰藝術(shù)島也是華宇集團(tuán)在廣州的首個(gè)項(xiàng)目。

廣州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息顯示，2021年3月-8月，華宇鳳凰藝術(shù)島共獲批預(yù)售總套數(shù)為727套，已銷售426套。

記者在華宇鳳凰藝術(shù)島現(xiàn)場(chǎng)看到，樓棟外立面都還處于毛坯狀態(tài)，部分樓頂還有腳手架。項(xiàng)目周邊尚未開通地鐵，一側(cè)靠近廣澳高速，附近都是建設(shè)中的新盤項(xiàng)目。目前，項(xiàng)目周邊配套較為缺乏，如商業(yè)、醫(yī)療等都需要較長(zhǎng)的時(shí)間兌現(xiàn)。

在建中的華宇鳳凰藝術(shù)島項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

記者以購(gòu)房者身份從代理華宇鳳凰藝術(shù)島的銷售人員處了解到，項(xiàng)目主打87-125平方米三房和四房，梯戶比為2梯4-5戶，容積率2.9，規(guī)劃棟數(shù)為8棟高層住宅，總占地面積約4.35萬(wàn)平方米，總建面約18.3萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年下半年開始陸續(xù)交樓。

同時(shí)，記者還了解到，近期華宇鳳凰藝術(shù)島推出一批元宵節(jié)特惠房源，最低價(jià)格不到2萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目在2021年初首開時(shí)均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米。這一方面源于區(qū)域市場(chǎng)下行的大勢(shì)所趨，另一方面附近新盤陸續(xù)入市也帶來(lái)不小的銷售壓力。

華宇鳳凰藝術(shù)島推出的元宵節(jié)特惠房源

不過(guò)在第三方平臺(tái)上，華宇鳳凰藝術(shù)島目前主推的87-124平方米戶型，2梯4戶，均價(jià)為25500-32000元/平方米。

貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年四季度，廣州價(jià)格同比下降的項(xiàng)目數(shù)超60%，其中外圍區(qū)域降價(jià)的項(xiàng)目占比更高。從區(qū)域來(lái)看，南沙、從化降價(jià)項(xiàng)目占比超過(guò)60%。

同時(shí)，華宇鳳凰藝術(shù)島所在的梅山糖廠城市更新片區(qū)及旁邊的亭角更新片區(qū)近年來(lái)都陸續(xù)有土地出讓。如項(xiàng)目附近的保利南沙天匯是舊改大盤，在售均價(jià)在2.2萬(wàn)-2.5萬(wàn)元/平方米，部分望江區(qū)域均價(jià)達(dá)2.8萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米。自2020年底銷售至今，保利南沙天匯的成交套數(shù)一直處于南沙區(qū)前列。

在中指研究院統(tǒng)計(jì)的2022年廣州南沙樓盤項(xiàng)目成交TOP15中，保利南沙天匯以522套的成交套數(shù)居首位，第15名的成交套數(shù)為116套，華宇鳳凰藝術(shù)島并未上榜。

今年初，緊靠華宇鳳凰藝術(shù)島的新盤中鐵閱江來(lái)開盤，項(xiàng)目宣傳首開去化達(dá)9成，均價(jià)最低約1.9萬(wàn)元/平方米，刺破片區(qū)底價(jià)。除此之外，越秀在廣州去年第一輪土拍中拿下的梅塘西項(xiàng)目也緊靠華宇鳳凰藝術(shù)島，預(yù)計(jì)也將在今年入市，華宇鳳凰藝術(shù)島可謂是被“左右?jiàn)A擊”。

華宇鳳凰藝術(shù)島周邊地塊分布 來(lái)源：廣州華宇官微

拿地近三年，產(chǎn)地地塊仍無(wú)動(dòng)靜

根據(jù)2020年3月2020NJY-1地塊的出讓公告，對(duì)地塊有非常詳細(xì)嚴(yán)格的要求，同時(shí)對(duì)競(jìng)買申請(qǐng)人的要求也非常細(xì)，可以說(shuō)是“量身定制”。

2020NJY-1地塊由5部分組成，地塊一為二類居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，地塊二為新興產(chǎn)業(yè)園綜合用地，地塊三為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，地塊四為公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，地塊五為公園綠地、廣場(chǎng)用地?？傆玫孛娣e為16.81萬(wàn)平方米，居住用地年限為70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，其他用地為50年。

對(duì)于競(jìng)買申請(qǐng)人，2020NJY-1地塊不接受聯(lián)合競(jìng)買，競(jìng)買申請(qǐng)人須在廣州市南沙區(qū)注冊(cè)成立獨(dú)立法人公司；競(jìng)買申請(qǐng)人或其股東（含關(guān)聯(lián)控股企業(yè)）須為國(guó)際知名傳媒集團(tuán)，覆蓋全球70%以上地區(qū)的衛(wèi)星電視網(wǎng)絡(luò)，包括歐洲、亞太、北美地區(qū)，須入選“世界媒體500強(qiáng)”。競(jìng)得人須引進(jìn)上述第1點(diǎn)所述的國(guó)際知名傳媒集團(tuán)的粵港澳大灣區(qū)媒體文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心，申請(qǐng)時(shí)需提交承諾書。

華宇鳳凰藝術(shù)島已封頂?shù)淖≌瑯菞?nbsp; 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

2020年4月20日，廣州鳳凰華宇文化投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱鳳凰華宇文化）最終以18.05億元的底價(jià)拿下了2020NJY-1地塊，折合樓面價(jià)約6432元/平方米。

記者查詢企查查獲悉，鳳凰華宇文化的全資控股股東為廣州鳳凰文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱鳳凰文化產(chǎn)業(yè)），鳳凰文化產(chǎn)業(yè)最初由中城樂(lè)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中城樂(lè)天）持股52%，后經(jīng)過(guò)幾次股東變更，現(xiàn)由重慶華宇盛如實(shí)業(yè)有限公司（背后控股股東為重慶華宇集團(tuán)）持股80%，中城樂(lè)天和樂(lè)天祥瑞投資（北京）文化有限公司分別持股12%和8%。而中城樂(lè)天的法定代表人、董事長(zhǎng)則是劉長(zhǎng)樂(lè)。

值得一提的是，2020NJY-1地塊的動(dòng)工時(shí)間進(jìn)度也被嚴(yán)格要求，“本次出讓各地塊要求在自土地移交之日起3個(gè)月內(nèi)舉行動(dòng)工儀式，12個(gè)月內(nèi)全面動(dòng)工，48個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目一期建設(shè)，60個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目整體竣工，72個(gè)月內(nèi)完成產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，達(dá)到設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)容量。”

不過(guò)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，地塊二到地塊五均還處于未動(dòng)工的狀態(tài)，部分地塊上還有大片的綠植覆蓋。

記者注意到，在華宇廣州公司官微去年以來(lái)在對(duì)華宇鳳凰藝術(shù)島的宣傳資料中，弱化了媒體文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中心等相關(guān)產(chǎn)業(yè)信息的宣傳，僅在說(shuō)項(xiàng)目亮點(diǎn)時(shí)提到，“項(xiàng)目將居住、旅游、生活、娛樂(lè)、商辦聚合在一島之上，五宜運(yùn)營(yíng)模式構(gòu)建成一個(gè)多元平衡復(fù)合空間，實(shí)現(xiàn)了文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、社會(huì)居住、公共服務(wù)和生活休閑的等功能的融合。”

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝