每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“不像他們口中說(shuō)的那么‘無(wú)事發(fā)生’，也沒(méi)有十分的‘抓馬’，但商業(yè)項(xiàng)目的人流量確實(shí)不是很大。”一位前地產(chǎn)媒體人士近日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講述了其在換工作的空檔去過(guò)的幾個(gè)城市，見(jiàn)到之前報(bào)道過(guò)的商業(yè)項(xiàng)目時(shí)所感所觸。

那么，在剛剛過(guò)去的2022年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

近日，中指研究院、戴德梁行、睿意德等機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布2022商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告。中指研究院1月18日發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下滑，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市的大宗交易宗數(shù)較和交易額均同比明顯下降，寫字樓和商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)下跌。

“宏觀方面，疫情拖累服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)造成沖擊，商辦用房開工投資、銷售面積同比均下降，商辦用地供需規(guī)?？s量，市場(chǎng)整體面臨下行壓力。”中指研究院分析認(rèn)為。

商辦用房投資及銷售同比齊跌

從商辦用房各維度的表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)整體面臨下行壓力明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下降，二季度以來(lái)商辦物業(yè)銷售面積單月增速持續(xù)為負(fù)。

其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房方面，2022年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為8239萬(wàn)平方米，同比下降8.9%；其中，2022年12月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為1005萬(wàn)平方米，同比下降33.7%；2022年7月份起，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)6個(gè)月同比下降。

辦公樓方面，2022年全國(guó)辦公樓銷售面積為3264萬(wàn)平方米，同比下降3.3%；其中12月份全國(guó)辦公樓銷售面積為444萬(wàn)平方米，同比下降18.9%；7月份起，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

市場(chǎng)信心低迷和銷售持續(xù)為負(fù)，某種程度上減緩了商辦用地的持續(xù)供應(yīng)。2022年全國(guó)300城商辦用地推出面積為20058萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；成交面積為17658萬(wàn)平方米，同比下降17.6%。其中12月份同比降幅超過(guò)50%。

中指研究院分析認(rèn)為，去年四季度尤其是11月下旬以來(lái)，部分城市疫情有所反復(fù)，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”加大，制約經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，與寫字樓租賃市場(chǎng)相關(guān)性較強(qiáng)的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍度降低。盡管重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求整體仍繼續(xù)釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放速度放緩，甚至出現(xiàn)較多的退租現(xiàn)象。

20城大宗交易金額同比“腰斬”

受全球經(jīng)濟(jì)、政策、疫情反復(fù)等多重因素影響，全國(guó)大宗交易投資也有所暫緩。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的20個(gè)商辦重點(diǎn)城市共監(jiān)測(cè)到大宗交易141宗，較2021年減少78宗；交易額1294億元，同比下降50%。

從城市等級(jí)來(lái)看，一線城市共監(jiān)測(cè)到大宗交易87宗，占比62%。其中，上海、北京、深圳、廣州交易宗數(shù)分別為47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市；二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中成都、杭州、重慶、蘇州、武漢交易宗數(shù)在5-10宗，其他城市均在5宗以內(nèi)。

從買家類型來(lái)看，按2022年已經(jīng)披露買家的交易計(jì)算，內(nèi)資買家投資活動(dòng)依舊最為活躍，占比達(dá)82%。而從賣家企業(yè)類型來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，賣家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗數(shù)占比超五成。

從各個(gè)城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，寫字樓依舊是大宗交易絕對(duì)的成交主力。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的深圳交易情況來(lái)看，寫字樓交易額占比高達(dá)89.7%；工業(yè)物業(yè)交易方面，全年共錄得3宗交易，均位于光明新區(qū)。

對(duì)于明年大宗交易錄得情況，世邦魏理仕深圳分公司董事總經(jīng)理吳偉冬分析認(rèn)為，金融“三支箭”的落地對(duì)于房企在未來(lái)一年的發(fā)展有較大利好，確實(shí)會(huì)緩解開發(fā)商的資金壓力。今年中小型民企的資產(chǎn)出售意愿預(yù)計(jì)將會(huì)升高，同時(shí)部分國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企為了實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)戰(zhàn)略拓展及資金安排，也會(huì)進(jìn)行資產(chǎn)出售。

吳偉冬預(yù)判，市場(chǎng)上可售物業(yè)的增多將令整體市場(chǎng)在2023年保持較高活躍度。此外，工業(yè)物業(yè)因?yàn)槠浞€(wěn)定的租金表現(xiàn)及可通過(guò)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益，將依然受到投資者的追捧。

實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)租金跌幅擴(kuò)大

2022年下半年以來(lái)，疫情一定程度上拖累了消費(fèi)增速，沖擊了實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年下半年全國(guó)商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%，商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.09%

其中，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2021年下半年擴(kuò)大0.25個(gè)百分點(diǎn)；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，由2022年上半年的環(huán)比上漲0.14%轉(zhuǎn)為下跌0.09%。

不只商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅擴(kuò)大，疫情和市場(chǎng)預(yù)期等也影響了多地購(gòu)物中心的入市節(jié)奏。

以深圳為例，據(jù)睿意德統(tǒng)計(jì)，相較原199萬(wàn)平方米新增入市規(guī)模、24家擬新開項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期，2022年深圳市共計(jì)新開15個(gè)購(gòu)物中心，新增供應(yīng)量約132萬(wàn)平方米，商場(chǎng)存量達(dá)到2100萬(wàn)平方米。不過(guò)睿意德認(rèn)為，入市項(xiàng)目展示出更高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)水平，從而也為2023年商業(yè)市場(chǎng)奠定新期待。

此外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%。

“去年12月下旬以來(lái)，部分城市的消費(fèi)市場(chǎng)已出現(xiàn)回暖信號(hào)，實(shí)體商業(yè)客流量有所回升。預(yù)計(jì)2023年，在疫情影響減弱后，居民消費(fèi)意愿或?qū)⒂兴嵘?，消費(fèi)市場(chǎng)或?qū)⒎€(wěn)步復(fù)蘇，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。”中指研究院分析認(rèn)為。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝