每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2011年5月28日，北京龍湖星悅薈開街，當(dāng)時還是龍湖集團(tuán)（00960.HK，股價26.2港元，市值1645.76億港元）常務(wù)副總裁的邵明曉在開業(yè)典禮上提出了龍湖的商業(yè)目標(biāo)——至2015年底，公司于國內(nèi)運(yùn)營中大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到18個，經(jīng)營面積將達(dá)200萬平方米，預(yù)計(jì)租金占利潤比例在10%左右。

這是邵明曉在龍湖官網(wǎng)最早的活動記錄，這一年，邵明曉46歲。

2023年1月10日，邵明曉辭去龍湖集團(tuán)董事會副主席一職；而大約一年前的2022年2月28日，他還辭去了首席執(zhí)行官一職。至此，邵明曉在龍湖只剩下了顧問的頭銜，這個頭銜和前董事長吳亞軍大致相同。

邵明曉辭任消息公布的當(dāng)天，龍湖集團(tuán)相關(guān)工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“邵明曉預(yù)見性地提出了‘持商業(yè)’‘空間即服務(wù)’等公司戰(zhàn)略，以及‘TOD優(yōu)先’等業(yè)務(wù)策略，助力龍湖集團(tuán)穿越房地產(chǎn)市場的波動周期。”

出生于1965年的邵明曉任龍湖集團(tuán)CEO至今12年，這期間龍湖從400億元增長到2000億元的規(guī)模，如今仍舊是以“穩(wěn)健”著稱的民營房企。

提出“持商業(yè)”

邵明曉提出了“持商業(yè)”戰(zhàn)略，但其實(shí)龍湖很早就已涉足商業(yè)。2003年，龍湖就在重慶打造了北城天街，現(xiàn)在，“天街”依然是龍湖的商業(yè)品牌。

2013年，邵明曉在接受媒體采訪時表示，“自2011年開始，龍湖提出要把‘持商業(yè)’作為一個戰(zhàn)略，并開始持續(xù)將每年銷售回款的10%以內(nèi)投入商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)用15年左右將商業(yè)利潤在集團(tuán)占比從不到5%提升到20%左右。”

從龍湖官網(wǎng)消息看，邵明曉的公開露面多和商業(yè)有關(guān)。2012年12月3日，邵明曉參加上海龍湖虹橋天街開工奠基儀式。2014年7月24日，邵明曉現(xiàn)身北京龍湖天街全新品牌發(fā)布會。2017年-2019年，邵明曉悉數(shù)現(xiàn)身龍湖商業(yè)謝忱晚宴。

經(jīng)歷了多年發(fā)展，2022年上半年，龍湖包含商業(yè)投資、租賃住房、物業(yè)管理等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次突破百億元，達(dá)110.4億元，同比增長26%，3年復(fù)合增長率達(dá)36%。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入，被龍湖稱為“壓艙石”“穩(wěn)壓器”。

提出“空間即服務(wù)”

“空間即服務(wù)”也是邵明曉提出的。

早在1997年，龍湖便成立了物業(yè)公司，15周年時的2012年已經(jīng)“管理全國14個城市的74個項(xiàng)目，累計(jì)管理面積超過1500萬平方米，服務(wù)業(yè)主28萬人”，這年邵明曉參與了《龍湖物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)白皮書（2012版）》發(fā)布。

2018年，龍湖提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，意在構(gòu)建以優(yōu)質(zhì)城市空間連接融合、覆蓋中堅(jiān)力量全齡周期客戶的智慧服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，龍湖方面表示這也是邵明曉的提法。

2022年1月，龍湖推出全新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，融合物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營兩大核心業(yè)務(wù)能力，并向港交所遞交招股書。

現(xiàn)任董事長陳序平就說，龍湖智創(chuàng)生活板塊合同面積已經(jīng)達(dá)到4.8億平方米，未來會不斷把增值服務(wù)，包括各項(xiàng)非業(yè)主的增值服務(wù)都持續(xù)做好。

對于上市后的融資，龍湖智創(chuàng)生活仍舊計(jì)劃繼續(xù)擴(kuò)張，招股書顯示“在未來兩至三年用于擴(kuò)大住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略投資和收購”。

不過，龍湖智創(chuàng)生活至今仍未上市，接下來的工作要交給后來者去辦了。

提出“TOD優(yōu)先”

對于TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，或稱地鐵上蓋），邵明曉總喜歡加一個兒化音，讀成“地鐵上蓋兒”。龍湖方面表示，也是邵明曉提出了“TOD優(yōu)先”等業(yè)務(wù)策略。

2020年間，龍湖密集在全國拿TOD地塊。2020年4月24日，龍湖聯(lián)合金地斥資32.13億元拿下東莞茶山鎮(zhèn)站前路地塊。5月26日，龍湖在杭州拿下被擱置開發(fā)長達(dá)10年之久的濱康綜合體地塊，成交金額71.89億元。7月初，龍湖以高達(dá)288%的溢價率、660萬元/畝的價格拿下成都市郫都區(qū)郫筒鎮(zhèn)蜀新大道站TOD項(xiàng)目用地。

邵明曉曾在公開場合表示：

“市場特別熱，我們也會采取收并購結(jié)合TOD地鐵上蓋物業(yè)的方式來拿地。”

“TOD相對要做持久，回收周期相對慢，所以資金成本必須低，必須在選址、定位、建造、交付、運(yùn)營方面探索出成熟的全鏈條。”

“慶幸你是隊(duì)友”

回顧邵明曉的CEO生涯，2012年，龍湖簽約額還只有401.3億元，較上年增長4.9%。隨后幾年中，邵明曉帶領(lǐng)龍湖創(chuàng)造3年內(nèi)從不足千億到跨越2000億元的紀(jì)錄。2016年龍湖的銷售額達(dá)888.14億元，2017年達(dá)到1561億元，增幅高達(dá)75.76%；2018年便跨越2000億元大關(guān)至2006億元。隨后龍湖降速，2019年簽約金額2425億元，2020年為2706.1億元，2021年為2900.9億元。

截至2022年12月末，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額2015.9億元，合同銷售面積1304.7萬平方米。

前董事長吳亞軍對于2012年的回憶是：“2012年是新管理團(tuán)隊(duì)全面負(fù)責(zé)的首個完整年度。然CEO和管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)定執(zhí)行既定戰(zhàn)略令人滿意，本人亦堅(jiān)信從創(chuàng)始人到職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的管理轉(zhuǎn)變是每個現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，目前的磨合將為集團(tuán)長期健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”

邵明曉2006年加入龍湖集團(tuán)，加入前曾在航宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、北京新聯(lián)協(xié)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京中京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京華聯(lián)集團(tuán)等公司任職。

去年邵明曉卸任集團(tuán)CEO時，吳亞軍曾通過內(nèi)部論壇，發(fā)布了一封名為《慶幸你是隊(duì)友而非對手》的內(nèi)部信，致謝邵明曉這17年的貢獻(xiàn)。吳亞軍在信中說，想一想，老邵不是我們的CEO而是友商的CEO，肯定夠我們喝一壺的！

在加入龍湖的第17個年頭，邵明曉選擇退居幕后。根據(jù)公告，在未來相當(dāng)長一段時間里，吳亞軍和邵明曉將繼續(xù)以超級“智囊團(tuán)”的身份，為龍湖的發(fā)展保駕護(hù)航。

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