每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

面對(duì)發(fā)展環(huán)境的高度不確定性，盡管投資者傾向于回避全球很多市場(chǎng)的商業(yè)房地產(chǎn)，但是寫字樓在中國(guó)內(nèi)地的投資份額仍然保持領(lǐng)先地位。

戴德梁行的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三個(gè)季度，寫字樓投資占所有資產(chǎn)類別總投資額的55%，較疫情前2019年48%的占比仍有小幅上升。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，企業(yè)客戶對(duì)辦公樓的需求發(fā)生了較大變化，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)面臨著的挑戰(zhàn)和沖擊。而伴隨長(zhǎng)租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn)范圍的方向進(jìn)一步被明確，市場(chǎng)將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

市場(chǎng)變局

萬物梁行首席執(zhí)行官葉世源認(rèn)為，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，行業(yè)發(fā)展在逐步洗牌，特別是新型行業(yè)對(duì)辦公環(huán)境與以往有很大差異，有更高更精細(xì)化的需求。

“教育和旅游等行業(yè)今年發(fā)展形勢(shì)都不容易，反過來，一些行業(yè)則有很大的發(fā)展勢(shì)頭，比如互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、TMT和大健康等等。”據(jù)葉世源介紹，商務(wù)服務(wù)類企業(yè)成了今年商業(yè)地產(chǎn)租賃的主角，以TMT為主的新型行業(yè)在快速擴(kuò)張。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)也同樣關(guān)注到了這一行業(yè)特征。戴德梁行環(huán)球董事、大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)資本市場(chǎng)部主管李志榮在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“最近寫字樓購買者類型發(fā)生了變化。業(yè)主自用需求日益增大，尤其是來自TMT、金融服務(wù)業(yè)、能源和物流等領(lǐng)域的買家。”

李志榮表示，從2020年到2022年第三季度，自用類的交易占中國(guó)內(nèi)地寫字樓總交易額的近50%，較新冠疫情前五年平均水平（僅18%）呈大幅提升。

根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國(guó)辦公樓租戶調(diào)查》，有36%的受訪者表示未來18個(gè)月將增加辦公面積，另有37%表示維持現(xiàn)有辦公面積。需求增加的熱點(diǎn)市場(chǎng)來看，四個(gè)一線城市成為辦公樓主力租戶行業(yè)（金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)和科技行業(yè)）的重點(diǎn)擴(kuò)張區(qū)域。生物醫(yī)藥企業(yè)未來將重點(diǎn)布局京滬市場(chǎng)，計(jì)劃增設(shè)辦公面積的受訪企業(yè)均表示將落子北京或上海。

“企業(yè)對(duì)于彈性辦公模式的接納度提升，現(xiàn)代化辦公場(chǎng)景下協(xié)作與溝通的重要性更為突出，這都持續(xù)影響著辦公場(chǎng)所的布局。”世邦魏理仕方面認(rèn)為。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部

規(guī)模龐大

過去的10余年里，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了“大干快上”的黃金時(shí)代，也面臨著潮水退去的黑鐵時(shí)代。企業(yè)遭遇資金壓力大，融資渠道有限，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)局面。

在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云看來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走過這么多年風(fēng)風(fēng)雨雨，體驗(yàn)性商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)歷過電商的沖擊，也受到疫情影響。然而，我國(guó)的消費(fèi)空間巨大，能夠?yàn)榇媪抠Y產(chǎn)項(xiàng)目提供持續(xù)的現(xiàn)金流，這將是開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)最大的把握，也是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

蔡云認(rèn)為，城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從最新的人口普查數(shù)據(jù)來看，城鎮(zhèn)人口增加2.3億人，這是行業(yè)發(fā)展很重要的人口基礎(chǔ)。

再者，根據(jù)住建部的資料，截至2021年底，全國(guó)有411個(gè)城市開展2.3萬個(gè)城市更新項(xiàng)目。城市更新過程中，大量老舊低效的物業(yè)提升改造，形成完整的新商業(yè)形態(tài)，也給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的無限可能和空間。“城市更新給我們商業(yè)地產(chǎn)插上了翅膀，”蔡云說。

商業(yè)地產(chǎn)是城市繁榮的重要角色，一幢幢高樓大廈為城市注入活力，商場(chǎng)和購物中心給城市帶來了煙火氣。

旭輝商業(yè)副總裁、旭輝商管總裁韓石表示，目前來看，商業(yè)項(xiàng)目依然是房地產(chǎn)企業(yè)的壓艙石。2021年，旭輝商業(yè)的客流量同比提升了98%，收入同比提升65%，為集團(tuán)業(yè)績(jī)提供著重要支撐。

近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022~2035年）》，明確提出了堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、培育完整內(nèi)需體系，是加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的必然選擇，是促進(jìn)我國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和長(zhǎng)治久安的戰(zhàn)略決策。

實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，其中的一項(xiàng)重點(diǎn)就是要拓展投資空間，發(fā)揮投資對(duì)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵性作用。

融資破局

“打造REITS市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。”12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在公開場(chǎng)合的發(fā)言引起了不少地產(chǎn)商的注意。此番表態(tài)后，當(dāng)日資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)股票聞風(fēng)而動(dòng)，領(lǐng)漲各行業(yè)板塊。

要知道的是，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，截至今年11月底，我國(guó)共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元。 我國(guó)有著高達(dá)數(shù)十億平方米的商業(yè)物業(yè)，價(jià)值高達(dá)數(shù)十萬億元。這筆重要的經(jīng)濟(jì)資源，一直因未與資本市場(chǎng)有效結(jié)合，被投資方認(rèn)定為“重資產(chǎn)”。在此之前，不少聲音希望商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入到REITs試點(diǎn)范圍，均沒有得到官方響應(yīng)。

來源：戴德梁行

上海百聯(lián)資產(chǎn)控股有限公司副總裁、上海百聯(lián)百世資管有限公司董事長(zhǎng)楊斌表示，對(duì)于國(guó)資企業(yè)來說，賣商業(yè)資產(chǎn)的方式不大可取，但是要爭(zhēng)取進(jìn)一步變現(xiàn)，REITs一定是發(fā)展的方向，“REITs是我們商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)商的未來，大家要重視。”

美國(guó)富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐也預(yù)測(cè)道，目前基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs主要服務(wù)于大型國(guó)企投入的基礎(chǔ)設(shè)施。但是在未來發(fā)展中，公募REITs勢(shì)必會(huì)引入房地產(chǎn)。

“如果REITs市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展的賽道，我認(rèn)為會(huì)廣泛納入不同的領(lǐng)域，包括商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)投資人來說，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)成為介于股債之間的投資市場(chǎng)，也將是很好的中高端收益產(chǎn)品，是資產(chǎn)配置中很重要的方向。”陳曉歐最后說。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 朱萬平 攝