每經(jīng)AI快訊，中國銀河09月30日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)開發(fā)推薦（維持）評級。

事件：9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

房貸利率政策力度強(qiáng)于以往，“因城施策”范圍內(nèi)的統(tǒng)一調(diào)整效果將更顯著：雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間限制和范圍限制，但政策力度是強(qiáng)于以往的，對行業(yè)具有重大意義。70大中城市中，符合6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的共有23個城市，而70大中城市之外的三四線城市符合條件的城市數(shù)量更多，雖然本次下調(diào)房貸利率是“因城施策”層面的政策，但由于是央行授權(quán)的大范圍統(tǒng)一調(diào)整，惠及的城市范圍更廣，較于之前城市各自調(diào)整政策的行為，對市場的提振效果將更為明顯。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年9月全國首套房平均房貸利率為4.15%，全國二套房貸平均利率為4.91%，本次首套房貸利率下調(diào)將打開部分城市的利率空間，降低剛需居民的購房成本。

政策寬松疊加低基數(shù)，四季度銷售預(yù)計(jì)走上弱復(fù)蘇道路：根據(jù)我們對地產(chǎn)周期的分析，當(dāng)房貸利率發(fā)生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的時間。考慮到：房貸利率打開下降空間；3-9月政策寬松且預(yù)計(jì)四季度政策力度加大；“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，市場信心逐步恢復(fù)，四季度銷售將走上弱復(fù)蘇的道路，疊加去年的低基數(shù)，四季度銷售同比降幅將穩(wěn)步收窄。

需求復(fù)蘇還需政策合力，央國企成為首批受益群體：房貸利率下降確實(shí)可以提振一部分市場需求，具有較強(qiáng)的信號意義，但由于本輪市場調(diào)整幅度更深、環(huán)境更復(fù)雜、購房者觀望情緒更濃厚，需求側(cè)的企穩(wěn)還需要政策的合力，期待后續(xù)一二線城市認(rèn)房認(rèn)貸規(guī)則的調(diào)整、專項(xiàng)貸款對房企紓困取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展等政策的出臺。四季度或是支持行業(yè)企穩(wěn)的政策窗口期，目前無論是金融機(jī)構(gòu)還是購房者對國企和民企態(tài)度差別依舊存在，在市場改善初期強(qiáng)信用的央國企和少數(shù)民企將率先受益。

投資建議：本次對房貸利率的調(diào)整打開了部分城市利率空間，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進(jìn)行解決和修正，我們認(rèn)為接下來行業(yè)將走上弱復(fù)蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關(guān)注強(qiáng)信用房企：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244），建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。

風(fēng)險提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等風(fēng)險。

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(記者 蔡鼎)

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