每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月9日，由觀點機構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟新聞等聯(lián)合主辦的2022博鰲房地產(chǎn)論壇在廣州舉行，中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇主席、原國務(wù)院參事、國務(wù)院金融發(fā)展研究所名譽所長夏斌做了主旨演講。

以下為演講全文：

當(dāng)前房地產(chǎn)市場的形勢很嚴(yán)峻。

按同比計算，今年上半年，占全國投資份額四分之一的房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.4%。房地產(chǎn)銷售面積下降22.2%，房屋銷售額下降28.9%，新開工面積下降34.4%。土地購置面積在去年負(fù)增長基礎(chǔ)上又下降48.3%。從買地、開工到銷售，幾個環(huán)節(jié)的關(guān)鍵指標(biāo)同時出現(xiàn)嚴(yán)重負(fù)增長，恐怕是歷史上是沒有的。

各地政府紛紛想放松對房地產(chǎn)市場調(diào)控，已出現(xiàn)從過去嚴(yán)格調(diào)控的“三限”“四限”“限漲令”轉(zhuǎn)到今天的“限跌令”。

同時，爛尾樓、斷貸事件頻頻爆發(fā)。有關(guān)機構(gòu)調(diào)研，截至7月16日，爛尾樓200個，涉及房企87個，涉及城市79個。若不是監(jiān)管部門和地方政府及時發(fā)聲，若不是網(wǎng)管部門對相關(guān)信息及時制止，爛尾樓、斷貸現(xiàn)象將進一步發(fā)酵、蔓延，將會出現(xiàn)不可收拾的場面。

對這一發(fā)展態(tài)勢怎么看？全國房地產(chǎn)市場泡沫會不會破？下半年及未來房地產(chǎn)市場走勢會怎么樣？

圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

中國房地產(chǎn)市場怎么會從過去的繁榮走向“今天”的？

近20多年中國房地產(chǎn)市場的迅猛、大規(guī)模發(fā)展，其底層邏輯是什么？

首先，這是和長期的中國經(jīng)濟增長模式相聯(lián)系、相結(jié)合發(fā)展的。改革開放以來，經(jīng)濟快速增長需要大規(guī)模投資，需要大量的資金。恰逢當(dāng)時的制度背景是：第一，1993年實行分稅制改革，其方案中有一條規(guī)定，允許建設(shè)用地賣地收入歸地方政府；第二，1998年停止福利分房，推動商品房市場；第三，同年“土地管理法”規(guī)定，集體用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地必須經(jīng)征地后為國有土地。這三條為后來房地產(chǎn)市場大潮的興起奠定了制度基礎(chǔ)。即提供了賣地、建房的強大供給動力。但這些作用在制度剛剛出臺時并沒被普遍認(rèn)識到，也沒有顯現(xiàn)，因為還未出現(xiàn)大量的賣地建商品房需求。

隨著本世紀(jì)初中國加入WTO，出口、投資和經(jīng)濟增速加快。招商引資需要大量征地賣地。人口涌入城市、商品房和城鎮(zhèn)化建設(shè)資金需要大量征地賣地，賣地收入提供了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，又進一步吸引外資和內(nèi)資，擴大了投資，加快了經(jīng)濟增長，同時加快了人口流入和住宅需求，刺激了房價上升。

此時，房企拿了土地，有條件去尋求銀行更大的資金杠桿，進一步刺激了房價上升。由此房價不斷上升，地價不斷上升。在經(jīng)濟高速增長、城鎮(zhèn)化加快的背景下，配合銀行資金的利潤偏好，持續(xù)不斷地推動了房價地價的輪番快速上漲，如此不斷循環(huán)發(fā)展。

在這20年的發(fā)展過程中，中國經(jīng)濟取得了巨大的成績，嵌入中國增長奇跡中的中國房地產(chǎn)市場不能否認(rèn)，也取得了矚目的成績，中國城市居民的住房條件得到了很大改善。同時，房企在其中賺得盆滿缽滿，各地政府在不斷發(fā)展中深陷土地財政之坑。2021年土地收入占地方一般公共預(yù)算收入高達(dá)78%，普通百姓出現(xiàn)了“六個錢包買不起一套房”的現(xiàn)象。

其次，在宏觀決策的主觀認(rèn)識上，20多年來盡管迫不得已對房市進行了多次調(diào)整，但是面對曾經(jīng)的經(jīng)濟快速增長大好形勢的軌跡壓力，長期以來，穩(wěn)增長至高無上，離開包括房市投資的高投資，中國經(jīng)濟增速就穩(wěn)不住。因此，鑒于種種原因，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步履艱難，長期調(diào)整不到位。對住房屬性是消費品為主導(dǎo)，還是以金融資產(chǎn)為主導(dǎo)，政策搖擺不定，決心不明，在調(diào)整上措施不力，不精準(zhǔn)。房地產(chǎn)市場政策調(diào)整與中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整“長期捆綁”。各種問題不斷累積。去年，以銀行的“三道紅線”為導(dǎo)火索，其影響慢慢傳遞，最終導(dǎo)致今天的“限跌令”“斷貸潮”。

現(xiàn)在的“高房價、快增長”模式還能繼續(xù)下去嗎？

作為結(jié)論，此模式走到頭了，走不下去了。

理由之一，一些城市房價居高不下。六個錢包解決不了一套房引發(fā)的社會民生和穩(wěn)定問題，已到了不得不解決的時間了。

理由之二，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，1978年改革之初，城鎮(zhèn)農(nóng)村居民人均住房建筑面積僅分別為6.7平方米和8.1平方米。之后房地產(chǎn)市場經(jīng)過20年的快速發(fā)展，2020年第七次普查，全國人均住房面積達(dá)41.76平方米，僅低于美國、英國、法國等極少數(shù)發(fā)達(dá)國家。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)測算，全國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從1978年到2020年，從約3100套增至3.62億套。房屋套數(shù)與家庭戶數(shù)之比的套戶比從0.8%上升到1.09%，僅次于美國、日本，高于法國、英國的1.03，說明當(dāng)前我國的住房供求從總量上看，可以說已經(jīng)總體基本平衡了。特別是從2015年到2018年，中國政府投入了五六千億元資金加快推進棚戶區(qū)改造，進一步擴大和改善廉租房、公租房供給，降低了低收入居民在房市邊際上的購房需求，會有助于全國住房的供求基本平衡。特別是隨著城鎮(zhèn)化率提高和人口老齡化，在三四線城市房子庫存明顯增多，供過于求的問題漸漸突出。

理由之三，因多種原因，過去房地產(chǎn)市場曾經(jīng)監(jiān)管不嚴(yán)，不少房企不依法合規(guī)經(jīng)營、挪用資金，拼命擴張。當(dāng)現(xiàn)在銀行業(yè)加強審慎性監(jiān)管的“三道紅線”后，導(dǎo)致一些房企的債務(wù)頻頻“爆雷”，有一些企業(yè)瀕臨倒閉破產(chǎn)。買地的資金短缺或枯竭，吹大房市泡沫的動力自然在減弱。

理由之四，地方財政已深陷“土地財政”深坑，走不下去了。去年土地財政占78%，今年上半年土地拍賣收入?yún)s同期比下降31.4%。長期以來，還沒解決的地方融資平臺有幾十萬億隱性債務(wù)，許多都以土地收入作擔(dān)保。處理不好當(dāng)前系統(tǒng)性風(fēng)險中尤為突出的地方隱性債務(wù)風(fēng)險，將嚴(yán)重影響我國的社會經(jīng)濟安全。現(xiàn)在一是土地收入在減少，二是嚴(yán)重的地方隱性債務(wù)風(fēng)險問題受現(xiàn)行的規(guī)定約束不可能再盲目擴展下去了。土地財政到了不得不解決的時期了，因此對房市的長期發(fā)展同樣會帶來根本性的變化。

因此，從趨勢看，從全國范圍看，中國房地產(chǎn)市場的泡沫不會也不應(yīng)該再越吹越大了，中國的房價不會也不應(yīng)再越來越高了。已發(fā)展20多年的中國房市將真正出現(xiàn)歷史性的轉(zhuǎn)折，開始邁入由住房投資品為主向消費品為主發(fā)展的快車道。

下一步怎么辦？

1，在房地產(chǎn)市場發(fā)展方向上要重提、回歸被人們曾經(jīng)忽視的1998年房地產(chǎn)市場改革方案中“住房雙軌制”的原則，堅持2016年底中央提出的“房住不炒”原則，牢牢把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向是以消費品為主導(dǎo)。為此，首先要認(rèn)真分析、吸取過去的教訓(xùn)，采取救急措施應(yīng)付好眼下的短期問題。同時，要下大力氣，抓緊研制長效機制與制度。

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中要明確四項原則：房地產(chǎn)市場未來仍是支柱產(chǎn)業(yè)，要大力支持，但是支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要有度；房地產(chǎn)政策固然是宏觀調(diào)控政策的一部分，但政府要有自我約束，不應(yīng)將房地產(chǎn)政策視為平衡經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的最主要工具；運用房地產(chǎn)調(diào)控政策要著眼于長遠(yuǎn)，謹(jǐn)防近視、“翻燒餅”；“住有所居”是國民的民生，是房市發(fā)展的底線，必須牢牢守住，優(yōu)先安排，擺在房市發(fā)展的首要地位。“房住不炒”推進房屋由投資品為主向消費品為主轉(zhuǎn)化是長期方向。

鑒于目前房地產(chǎn)市場長期積累的泡沫問題，解決問題要考慮全社會當(dāng)下的可接受度，要給足社會消化的時間，強調(diào)水到渠成，避免出現(xiàn)重大的社會動蕩。

2，鑒于房地產(chǎn)市場已長期綁架中國經(jīng)濟，且短期內(nèi)難以以較徹底的市場方式解決的明顯事實，應(yīng)力爭用兩年時間，加快落實并基本解決低收入者、進城農(nóng)民工“住有所居”的民生基本需求。向他們提供源源不斷的公租房、保障性租賃房房源。

部分房源政府可通過政策手段，向現(xiàn)國有的政府機關(guān)企事業(yè)單位房屋存量、向正在到來的“爛尾樓”項目重組中挖潛。通過各種建筑物的適當(dāng)改造，盡快滿足缺乏購房能力者的居住需要。同時，細(xì)化向保障民生傾斜的各項租房政策，如租金的最高限制，客戶的各項保護性條款（如租期等）、相關(guān)的稅收優(yōu)惠等，鼓勵全方位支持租房的社會政策。

3，實事求是，分類處理好當(dāng)下的“爛尾樓”“斷貸”問題，確保全國房地產(chǎn)市場的基本穩(wěn)定。面對已知的200多個爛尾項目，近百家房企的爛尾樓“斷貸”問題以及可能引發(fā)、蔓延的全國房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險問題，必須及時遏制。由央行及其他金融機構(gòu)先拿錢救助是必須的，但必須要有代價不能浪費金融資源。

在具體處理上，對一些房企公司治理健全，主要非由房企自身原因造成的流動性不足而引發(fā)的“爛尾”問題，由地方政府與銀行協(xié)調(diào)并采取相應(yīng)的約束措施后，給予及時的兼并收購融資和其他的流動性支持，保交樓。

對一些違法違規(guī)經(jīng)營的房企，實際已資不抵債的項目公司，應(yīng)通過壓實地方政府牽頭責(zé)任，協(xié)調(diào)銀行、資產(chǎn)管理公司、第三方市場機構(gòu)等，“一項目一方案”，對項目公司實行接管、債權(quán)或股權(quán)重組、并購等各種方式，注入政策性資金和市場資金，保交樓后，對資不抵債的房產(chǎn)公司宣布退出市場。至于選擇哪些房企給予不同方式的“保交樓”救助，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國有、民企劃分，而應(yīng)秉持市場原則，按企業(yè)治理與項目公司經(jīng)營質(zhì)量劃分。

總之，不要浪費這次房地產(chǎn)市場局部性危機的機會，在守住保交樓、穩(wěn)社會前提下，必須重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司，必須破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司。以上只是講的原則，具體如何處理風(fēng)險，要有具體的方案出臺。

同時組織專門力量，研究中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制與政策制度。本著鼓勵租房、支持剛需和改善性住房、打擊投機炒房的原則精神，從稅收制度、預(yù)售款制度、首付比例、房貸利率、人地掛鉤等多個方面研究協(xié)調(diào)配合的政策制度。

在研究過程中，應(yīng)允許全面聽取社會多方面意見，給全社會以消化時間，讓全社會逐步形成“房住不炒”的社會輿論，在邊際上逐步減少商品房的投機投資需求，約束高房價，使房地產(chǎn)市場逐步收斂于規(guī)范發(fā)展，經(jīng)過一段時間，水到渠成，給長效機制制度的出臺留出充分時間。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝