每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

貴陽(yáng)樓市已然進(jìn)入整修期。

盡管在今年“五一”前，貴陽(yáng)發(fā)布“4·28”樓市新政，通過(guò)五個(gè)大類(lèi)、17條新規(guī)，持續(xù)優(yōu)化提升房地產(chǎn)領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境，更好滿足群眾合理購(gòu)房需求，導(dǎo)致成交與供應(yīng)兩端在短期都有不同程度的上漲，成交均價(jià)穩(wěn)中有升。

但多方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽(yáng)商品住宅供、銷(xiāo)同比出現(xiàn)“雙降”。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3、4月貴陽(yáng)新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比短暫出現(xiàn)了上漲，但此后在5、6月份又回歸下跌態(tài)勢(shì)。

“貴陽(yáng)屬于人口流動(dòng)力偏弱的城市，支撐樓市發(fā)展的購(gòu)房需求偏低，產(chǎn)業(yè)覆蓋面與多元性較低，人口有外流傾向，或在一定程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲勢(shì)底氣不足。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪7月27日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

核心區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)定

“和前兩年相比，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降了，金陽(yáng)、南明、云巖這些地方平均每平米降了約1000-2000元，其他更偏的地方降價(jià)幅度更大。”7月27日，貴陽(yáng)某中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張平（化名）在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

以位于金陽(yáng)的保利•大國(guó)璟為例，2019年項(xiàng)目高層成交均價(jià)維持在11000元/平方米左右，但目前項(xiàng)目還剩少量尾盤(pán)房源，準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)9500元/平方米。

“降價(jià)情況具體還要看樓盤(pán)位置和樓層。”張平表示，每平方米1500元的降價(jià)幅度并不大，“這些地方房?jī)r(jià)基本都在20000元/平方米左右，降價(jià)幅度差不多在10%以內(nèi)，但相較于貴安、花溪等地方40%-50%的降價(jià)幅度而言，核心區(qū)域房?jī)r(jià)還算是比較穩(wěn)定的。”

事實(shí)上，今年以來(lái)貴陽(yáng)樓市依舊存在“以價(jià)換量”的情況，樓盤(pán)促銷(xiāo)內(nèi)容涵蓋首付分期 、總價(jià)折扣、送車(chē)位、送物業(yè)費(fèi)等，而如萬(wàn)達(dá)生態(tài)城、云巖賦、華潤(rùn)九悅等項(xiàng)目均在今年上半年選擇折銷(xiāo)售走量。

“受疫情影響， 一些房企為了拉動(dòng)銷(xiāo)售，盡快回款，還出現(xiàn)低首付現(xiàn)象。”張平舉例道，位于花溪、經(jīng)開(kāi)區(qū)、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域的部分項(xiàng)目，若總價(jià)100萬(wàn)元，按貴陽(yáng)今年4月新政，最低首付兩成來(lái)算，購(gòu)房者應(yīng)首付20萬(wàn)元，但一些項(xiàng)目就會(huì)以“幫購(gòu)房者支付首付款的方式”變相降價(jià)。

而所謂的“幫助支付首付款”，就是購(gòu)房者只需繳納首付款的一成或兩成，剩余部分由開(kāi)發(fā)商出資轉(zhuǎn)賬給購(gòu)房者后再回款至開(kāi)發(fā)商賬戶，但后續(xù)這筆款項(xiàng)也不需要購(gòu)房者返還。至于為何采取此種措施，張平表示“政府有規(guī)定，銷(xiāo)售價(jià)格不能低于備案價(jià)的一定比例”。不過(guò)她也表示，這種方式也僅有少數(shù)樓盤(pán)在操作，“而且一般來(lái)說(shuō)，都是位置比較偏、項(xiàng)目較小的樓盤(pán)。”

不過(guò)，今年以來(lái)的優(yōu)惠幅度與去年出現(xiàn)的“5折”“買(mǎi)一送一”等夸張促銷(xiāo)手段相比，要理性得多。

貴陽(yáng)正合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年觀山湖區(qū)新房供應(yīng)、成交均超過(guò)30萬(wàn)平方米，領(lǐng)跑貴陽(yáng)樓市；而花溪、經(jīng)開(kāi)區(qū)、烏當(dāng)?shù)葏^(qū)域，區(qū)域銷(xiāo)量環(huán)比跌幅擴(kuò)張至30%-50%，烏當(dāng)區(qū)成交量更是跌至底部。此外，清鎮(zhèn)、貴安新區(qū)、龍里等區(qū)域，均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)大跌的趨勢(shì)。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，上半年貴陽(yáng)新房成交套數(shù)22590平方米，同比下跌29.1%；成交面積279平方米，同比下跌22.8%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，同比2020年同期，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)下跌0.2%；而相比2019年6月，貴陽(yáng)二手房?jī)r(jià)更是下跌了11%。

實(shí)際上，從2018年開(kāi)始，貴陽(yáng)樓市便因消化房?jī)r(jià)上漲后，帶來(lái)與當(dāng)前區(qū)域發(fā)展面不匹配的高價(jià)格，以及購(gòu)房者回歸理性而出現(xiàn)區(qū)域分化趨勢(shì)：熱點(diǎn)區(qū)域上漲，部分板塊開(kāi)始出現(xiàn)下跌。

特別是在2021年，受貴陽(yáng)“三改”工作啟動(dòng)、房企爆雷、疫情等因素影響，云巖、南明、觀山湖成為貴陽(yáng)樓市中抗跌、保價(jià)的支撐區(qū)域，與其他區(qū)域大量地“以價(jià)換量”形成鮮明對(duì)比。

樓市供求明顯萎縮

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在西南四?。ㄊ校┲?，貴陽(yáng)在成交面積、房?jī)r(jià)等方面均落后于成都、重慶和昆明。

具體來(lái)看，價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同比2020年，重慶、成都、昆明新房?jī)r(jià)格分別上漲了12%、10.2%以及1.8%，而貴陽(yáng)房?jī)r(jià)下跌0.2%；成交面積上，銳理數(shù)據(jù)顯示，今年上半年貴陽(yáng)商品住宅成交158萬(wàn)平方米，相比之下，重慶為649萬(wàn)平方米，成都為850萬(wàn)平方米，昆明191.39萬(wàn)平方米。

“西南四省市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈加明顯，根據(jù)2022年6月中指百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，成渝雙城較2020年6月均出現(xiàn)較為明顯的上漲，但雙城上漲原因各異。”

中指研究院重慶公司研究副總監(jiān)戴小紅7月27日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，成都市場(chǎng)韌性強(qiáng)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)較好，重慶主要受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。“貴陽(yáng)和昆明表現(xiàn)相對(duì)較差，其中貴陽(yáng)房?jī)r(jià)較兩年前漲幅最小。一方面受疫情和房企爆雷影響，市場(chǎng)信心不足；另一方面城市購(gòu)買(mǎi)力較其余三城相對(duì)不足，需求端顯著萎縮。”

近一年貴陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì) 來(lái)源：安居客

表現(xiàn)不佳的除了商品房成交外，還有土地市場(chǎng)。正合數(shù)據(jù)顯示，上半年貴陽(yáng)和貴安土地供應(yīng)合計(jì)445.06萬(wàn)平方米，相較于2020年同期的599.76萬(wàn)平方米下降了25.79%，比起2021年同期的831.49萬(wàn)平方米大幅下降46.47%。

然而盡管在這樣一個(gè)供應(yīng)低位的態(tài)勢(shì)下，上半年貴陽(yáng)土地成交量?jī)H143.91萬(wàn)平方米，占比32.33%；較2020年和2021年同期分別下降67.21%和71.45%。而27.83億元的土地成交金額，僅占到2020年的約五分之一，2021年的十分之一。而在為數(shù)不多的成交地塊中，平臺(tái)公司依舊是拿地主力。

此外，上半年貴陽(yáng)終止出讓的土地宗數(shù)為9宗，面積約87.19萬(wàn)平方米，其中不乏觀山湖、白云等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊。

“造成這一現(xiàn)象主要原因有兩點(diǎn)：一是前幾年貴陽(yáng)土地高量供應(yīng)，市場(chǎng)庫(kù)存較大；二是受市場(chǎng)量?jī)r(jià)低位成交影響，企業(yè)缺乏市場(chǎng)信心。”戴小紅分析指出，在房地產(chǎn)投資方面盡管貴陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)相對(duì)較快，但2022年上半年增長(zhǎng)幅度較去年其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)明顯收窄。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501640735