每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 葉峰    

今日，深交所披露紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT最新進(jìn)展，審核狀態(tài)為通過，從時(shí)間來看，該產(chǎn)品5月底獲得受理，僅1個(gè)多月就獲批。

記者注意到，同期上報(bào)的另一只保障性租賃住房REIT產(chǎn)品——中金廈門安居保障性租賃住房REIT目前處于已反饋狀態(tài)，而在反饋意見中，要求基金公司考慮新冠疫情對(duì)項(xiàng)目的影響并設(shè)置具體的措施。

又一只公募REIT獲批

猶記得5月底，中國證監(jiān)會(huì)辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

其中提及證監(jiān)會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵(lì)權(quán)屬清晰、運(yùn)營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs。

在《通知》發(fā)布之后，上交所和深交所均公告有一只保障性租賃住房REIT獲得受理。而今日，深交所披露紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT最新進(jìn)展，審核狀態(tài)為通過。

這也意味著該產(chǎn)品從5月底獲得受理，到今天僅1個(gè)多月就獲批。從招募說明書來看，該基金全部投資于“深創(chuàng)投-深圳人才安居保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，專項(xiàng)計(jì)劃以安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目及鳳凰公館項(xiàng)目該等優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的。

此外，在招募書中，還詳細(xì)披露了這四個(gè)項(xiàng)目的出租情況和現(xiàn)金流測算。從出租率看，安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目均已達(dá)到較高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。

招募書中還提及，四個(gè)項(xiàng)目均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房，租金僅為同區(qū)位同品質(zhì)市場住房租金的六折左右，與市場化租賃住房相比具有顯著的競爭優(yōu)勢，具有增長潛力。

而在現(xiàn)金流測算方面，招募說明書假設(shè)本公募基金的資金規(guī)模為11.58億元，預(yù)計(jì)2022年7月~12月凈現(xiàn)金流分派率為4.24%，2023年凈現(xiàn)金流分派率為4.25%。

中金廈門安居保障性租賃住房REIT處于已反饋狀態(tài)

除了這只產(chǎn)品，同期上報(bào)的還有另外一只保障性租賃住房REIT——中金廈門安居保障性租賃住房REIT，上交所關(guān)于該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)顯示，該產(chǎn)品目前處于已反饋狀態(tài)。

值得注意的是，該產(chǎn)品上報(bào)之后，上交所針對(duì)該產(chǎn)品的情況一共提了八個(gè)問題，而7月7日，中金基金已經(jīng)提交了關(guān)于反饋問題的答復(fù)。記者注意到，在這些問題中，除了讓中金基金論證租金增長率、空置率等重要假設(shè)參數(shù)及估值的合理性。同時(shí)，還需要評(píng)估新冠疫情對(duì)估值的影響，評(píng)估設(shè)置有效措施。

中金基金在反饋意見中回復(fù)表示，新冠疫情可能對(duì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營帶來極大的挑戰(zhàn)，包括但不限于封城及強(qiáng)制或自愿隔離措施，影響項(xiàng)目正常租賃。該等防疫措施可能進(jìn)一步阻礙經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展、降低保障性租賃住房的租賃需求。當(dāng)前新冠疫情的發(fā)展仍具有一定的不確定性，倘若租戶受到新冠疫情影響，則可能難以維持其財(cái)務(wù)實(shí)力及不能履行其租金支付責(zé)任，可能對(duì)保障性租賃住房的運(yùn)營及收益造成不利影響。由于新冠疫情可能引發(fā)租金減免相關(guān)政策出臺(tái)，從而可能對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金的收益造成不利影響。

而在主要的措施方面，主要包括四方面的內(nèi)容，一是，在運(yùn)營管理方面，設(shè)置新冠疫情應(yīng)急處置方案。在出現(xiàn)新冠疫情風(fēng)險(xiǎn)的情況下，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營采取管理措施，并根據(jù)當(dāng)?shù)匾咔榉揽氐囊筮M(jìn)行及時(shí)調(diào)整。

二是，在項(xiàng)目估值方面，保守設(shè)置空置天數(shù)。考慮新冠疫情的影響，對(duì)2022年和2023年租約期外的年租約空置天數(shù)采取了保守假設(shè)。根據(jù)謹(jǐn)慎原則，取20天作為2022年的租約期外的年租約空置天數(shù)；2023年取15天；2024年起至預(yù)測期結(jié)束，每年取10天。

三是，對(duì)新冠疫情減免租金事項(xiàng)，可提交基金份額持有人大會(huì)表決；

四是，充分揭示新冠疫情可能的風(fēng)險(xiǎn)。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)_500450503