每經(jīng)特約評論員 張敬偉

政策面再次釋放利好消息。5月20日，新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，1年期LPR“按兵不動”，5年期以上LPR降至4.45%。這是自今年1月20日后，5年期以上LPR再次下調(diào)。

眾所周知，房貸利率大多參考LPR定價(jià)，因此，5年期以上LPR調(diào)降對購房者釋放了一大利好。在此之前，政策面已經(jīng)調(diào)低首套房貸利率下限。兩項(xiàng)房貸利率政策接力呼應(yīng)，凸顯房貸政策更顯普惠方向，既為剛需群體降低購房成本，也為改善性需求提供了助力。當(dāng)然，也給不同城市的樓市調(diào)控提供了因城施策的政策空間。政策面出手穩(wěn)樓市，是當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，能夠通過供給側(cè)和消費(fèi)端的同步刺激，激活樓市信心，為經(jīng)濟(jì)增長注入活力。

多周期的樓市沉浮表明，市場低潮時(shí)期，樓市是刺激經(jīng)濟(jì)增長的有效手段之一。但是，通過樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長，雖然見效快，但副作用也很強(qiáng)，往往會引發(fā)過度炒作并激起樓市泡沫，形成負(fù)面?zhèn)鲗?dǎo)效應(yīng)，容易導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會壓制很多行業(yè)的發(fā)展空間。不過，市場具有周期性，也具有辯證性，在市場遭遇內(nèi)外雙重疊加的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，全市場出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)不暢和供應(yīng)鏈?zhǔn)Х€(wěn)，加之去年樓市嚴(yán)監(jiān)管后呈現(xiàn)出來的樓市低迷，在助企紓困刺激消費(fèi)的政策環(huán)境下，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成為當(dāng)務(wù)之急。財(cái)政、貨幣政策的持續(xù)發(fā)力，或者說適當(dāng)放開政策投放力度，輔以多維度的工具，也是應(yīng)有之義。因此，向過冷的樓市注入溫度，不會帶來由冷到熱的極端變化，更不會偏離“房住不炒”的方向，反而契合穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。

穩(wěn)樓市的效果如何，尚需后續(xù)的市場反饋。但是對于樓市的“收”與“放”，各城各地已經(jīng)在多輪次的宏觀調(diào)控中積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，對央行此前針對剛需群體的利率政策已經(jīng)作出迅速反應(yīng)。5月19日，易居研究院智庫中心發(fā)布報(bào)告顯示，廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽、日照、濮陽、常熟、膠州、南通、宜賓、無錫、常州、阜陽和西昌等國內(nèi)20個(gè)城市出現(xiàn)了4.4%的低房貸利率。此次LPR調(diào)降，最低房貸利率可降至4.25%，接近2008年到2009年房貸利率的最低點(diǎn)4.2%。機(jī)構(gòu)已經(jīng)算過賬，按照300萬的住房按揭，20年期計(jì)算，等額本息將少還5.8萬元，等額本金將少還4.5萬元。購房成本攤薄到20年，似乎優(yōu)惠幅度不夠大，但是放在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)市場主體、穩(wěn)民生的大環(huán)境下，LPR調(diào)降覆蓋到了剛需群體和改善性住房需求群體，對于恢復(fù)樓市信心，提振市場預(yù)期具有重要作用。

特別需要指出的是，上海疫情過后，客觀上會形成一定的一線城市出走潮，但同時(shí)會帶來三四線城市的回歸潮。由于一線城市房價(jià)基數(shù)較高，人員流出可能導(dǎo)致一定的房價(jià)下調(diào)，對一線樓市的剛需群體未必是壞事。同理，三四線城市出現(xiàn)的回歸人流，也會對當(dāng)?shù)貥鞘行纬烧虼碳?，不僅有助于這些城市降庫存，也能提振三四線城市的樓市信心。而且，由于新的利率政策給予各地因城施策的空間，也能讓各城各地的樓市調(diào)控政策更接地氣，通過供給側(cè)和需求端的平衡，實(shí)現(xiàn)土地資金資源的善用，促進(jìn)樓市的健康有序發(fā)展。

因此，LPR降下來，不是給樓市注入猛藥刺激經(jīng)濟(jì)增長，而是當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)政策的有序一環(huán)，因此不會帶來新的樓市泡沫。而且，LPR是利率市場化改革的成果，逐漸替代基準(zhǔn)利率定價(jià)，因此具有風(fēng)險(xiǎn)可控、因市調(diào)整的特點(diǎn)，不會帶來利率市場的過度波動。如果市場反饋不如預(yù)期，未來LPR還會有下降空間。金融領(lǐng)域穩(wěn)樓市，不可能一蹴而就，而是一個(gè)動態(tài)過程，還要兼顧其他政策穩(wěn)市場的綜合效果。但不得不指出，當(dāng)前中國樓市涉及到政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和購房者多方利益，且利益紐帶具有時(shí)間較長的特點(diǎn)，因此樓市不能“硬著陸”，只能通過多周期的因市調(diào)整，讓樓市沿著健康穩(wěn)健的方向，朝著“房住不炒”的目標(biāo)前進(jìn)。所以，看樓市要有宏觀視野和辯證思維，不能糾纏于短期市場的放與收。簡而言之，針對市場情勢變化而收放自如，才是務(wù)實(shí)辯證之舉。

LPR降下來，也不僅僅是釋放樓市活力，也是為了舒緩市場主體的融資壓力。減稅降費(fèi)降成本的減法要做好，降息降準(zhǔn)釋放流動性的加法也須做足，這樣才能形成當(dāng)前助企紓困政策的系統(tǒng)閉環(huán)。更要指出的是，降LPR而不降基準(zhǔn)利率，用市場化的利率之“錨”提振市場信心、穩(wěn)固市場預(yù)期，這也兌現(xiàn)了央行一直以來的承諾，即貨幣政策不搞大水漫灌。