每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

市值是評價上市公司實力的標準，投資者對上市企業(yè)股價未來的預期，最直接就是公司能做到多大規(guī)模，而對應就是能做到多大市值。

2021年，滬指全年累計漲幅4.8%，深證成指年度漲幅2.67%。不過，房地產板塊全年跌幅達7.57%，跑輸大盤。恒指全年跌幅超14%，房地產板塊亦整體疲軟。受大勢影響，物業(yè)上市公司市值亦跌多漲少，42家上市物業(yè)企業(yè)（不含2021年新上市的12家物業(yè)企業(yè)）2021年整體市值跌幅為14.60%。

整體來看，在匯集絕大多數物業(yè)上市企業(yè)的港股市場，2021年物業(yè)企業(yè)市值的跌幅明顯高于A股物業(yè)企業(yè)。42家上市物業(yè)企業(yè)中，僅有10家實現正增長，高于行業(yè)平均跌幅的有25家，低于行業(yè)平均跌幅的有17家，市值跌幅超過50%的物業(yè)企業(yè)共有10家（含1家2021年新上市物業(yè)企業(yè)）。

10家物企實現正增長

2021年，上市物業(yè)企業(yè)股價表現猶如“過山車”。

從去年年初到年中，在政策支持和資本推動的雙重利好下，上市物業(yè)企業(yè)的業(yè)績普遍增長、股價持續(xù)上行。但進入下半年，物業(yè)股卻遭到重挫。

“物管走下神壇，回歸理性”。在2021年12月31日的“丁祖昱評樓市”線上年度發(fā)布會上，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱直言，2021年物業(yè)資本市場承壓下滑，“恒生物業(yè)服務的指數從年初到現在已經下滑了46.5%，我們大多數物管公司都是在港股上市的，上市物業(yè)企業(yè)PE倍數腰斬，和去年相比下降53%。”

不過從2021年上市物業(yè)企業(yè)市值漲跌榜單看，仍有部分物企承受住了市場壓力。

從市值增長額來看，中海物業(yè)在2021年增長了110.5億港元，在42家物業(yè)企業(yè)中排名第一；建發(fā)物業(yè)以增長17.9億港元排在第二，緊隨其后的濱江服務、和泓服務分別增長16.27億港元、10.6億港元。

從總市值排名情況來看，碧桂園服務以1285億港元排在榜首，華潤萬象生活、保利物業(yè)和恒大物業(yè)分別以690.62億港元、277.32億港元和233.35億港元列第2-4位。

值得注意的是，2021年物業(yè)企業(yè)市值漲跌幅與企業(yè)規(guī)模之間卻呈現出另一種格局：全年市值實現正增長的物企均非行業(yè)頭部企業(yè)，在管面積超過1億平方米的規(guī)模物企中僅中海物業(yè)實現了正增長，漲幅為98.86%，位居上漲榜第二位；而榜首位置則被和泓服務以124.52%的漲幅奪得。

而在實現正增長的10家物業(yè)企業(yè)中，特發(fā)服務、祈福生活服務、南都物業(yè)、建發(fā)物業(yè)等在管面積均不足3000萬平方米。尤其是祈福生活服務的在管面積才剛過1000萬平方米。“‘小盤股’因日成交量較少，致使該類企業(yè)的漲跌趨勢較穩(wěn)。”嘉和家業(yè)分析表示。

與地產股市值變化類似，有著國企央企背景的物業(yè)企業(yè)，在整體行情下行時因自身業(yè)績增速保持穩(wěn)定，且自身關聯(lián)房企的交付及財務均相對穩(wěn)健，因而其股價亦表現平穩(wěn)。

具體來看，除中海物業(yè)實現正增長外，華潤萬象生活、保利物業(yè)、招商積余雖然在2021年的市值分別下滑-1.78%、-2.54%、-5.90%，但均遠高于行業(yè)整體增長幅度。

規(guī)模物企跌幅明顯

盡管部分上市物企在2021年市值錄得上漲，但物業(yè)板塊整體回調、下降已成定勢。

《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計顯示，2021年上市物業(yè)企業(yè)市值平均跌幅為14.60%。其中低于平均跌幅的有17家，占比約40.5%；高于平均跌幅的有25家，占比約59.5%。

頭部物業(yè)企業(yè)中的恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務、彩生活，TOP10物企中的世茂服務、金科服務、雅生活等，2021年市值跌幅均高于14.60%的平均跌幅。其中，奧園健康、世茂服務、融創(chuàng)服務、卓越商企服務、雅生活服務、時代鄰里、恒大物業(yè)、彩生活等規(guī)模物業(yè)企業(yè)的市值慘遭腰斬。

尤其受關聯(lián)房企影響，多家物業(yè)企業(yè)2021年市值下跌幅度超過50%。以跌幅排名前五的企業(yè)為例，除卓越商企服務外，雅生活物服務、恒大物業(yè)、彩生活和時代鄰里，其關聯(lián)的房企均出現流動性危機等狀況。

不過，在去年下半年物業(yè)企業(yè)市值普跌25.5%的情況下，亦有企業(yè)股價抬頭。如第一服務控股，受高溢價被融創(chuàng)服務收購事件影響，其股價復牌日（2021年11月1日）大漲57.66%，創(chuàng)下上市以來新高；12月6日，股價大漲27%；截至12月31日，其市值為10.6288億港元，全年上漲19.14%。

值得注意的是，自物業(yè)板塊開啟下跌通道后，多家上市物企發(fā)布公告稱，擬通過回購提振市場信心。如碧桂園服務2021年用于回購的金額達到7.15億港元，共回購股票1228.2萬股；融創(chuàng)服務用于回購的金額也達到3.22億港元，共回購股票2376.4萬股。據嘉和家業(yè)統(tǒng)計，截至2021年12月24日，港股市場共有7家上市物業(yè)企業(yè)采取回購操作，合計回購金額11.87億港元。

對此，嘉和家業(yè)表示，對資本市場而言，上市物業(yè)企業(yè)較大規(guī)模回購，意味著上市物業(yè)企業(yè)對于自家股票的價位較為認可，認為當下的跌幅不過是被低估，由此通過回購手段提振投資者信心，對市場而言屬利好信號。

新上市物企難逃下滑

2021年共計有12家物業(yè)企業(yè)成功登陸港交所，不過在行業(yè)整體下滑的態(tài)勢下，這些新上市的物業(yè)企業(yè)也未能逃過市值下滑的命運。

榜單顯示，2021年新上市的12家物業(yè)企業(yè)中，僅星盛商業(yè)年底市值相比上市當日有所上漲，上漲幅度為10.71%，其余均在上市當日出現了下跌。截至2021年12月31日，榮萬家以64.33%的跌幅居首位，新希望服務、越秀服務、朗詩綠色生活、宋都服務的跌幅均達到30%以上。

單元：億元（人民幣/港元）

事實上，在2020年初，物業(yè)板塊曾是港股市場打新的大熱門，受惠于靈活的輕資產運營模式和優(yōu)秀的現金流造血能力，物業(yè)新股上市常常受到投資者的追捧，全年首發(fā)PE均值約50倍，其中最高首發(fā)PE值甚至到達120倍。不過2021年物業(yè)企業(yè)上市首發(fā)PE均值約24倍，首日破發(fā)率高達66.7%。

“物企上市首發(fā)PE值的逐漸走低與首日破發(fā)率逐漸升高，昭示著買賣雙方之間預期的背離。”嘉和家業(yè)表示。

此外，公開信息顯示，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發(fā)服務、長城物業(yè)等10家物業(yè)企業(yè)密集遞表，打破了物企單月遞表紀錄。但截至目前，這10家物業(yè)企業(yè)中沒有一家通過港交所聆訊，招股書已“批量”失效。

另據嘉和家業(yè)統(tǒng)計，截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。其中，禹佳生活服務已是二次遞表，但仍未逃脫“失效”命運。從企業(yè)上市總用時來看，2021年物業(yè)企業(yè)上市平均用時190天，相較于2020年拉長51.2天。除招股書逾期失效外，亦有多家物業(yè)企業(yè)的招股書因主動放棄而失效。

整體來看，2021年上市行情呈現“前高后低”趨勢：1-7月，物業(yè)資本市場延續(xù)近2年來的火熱行情，共有28家物業(yè)企業(yè)赴港交表，僅7月上旬就有6家企業(yè)成功上市。但7月下旬行業(yè)“拐點”突現，物業(yè)企業(yè)IPO之路變得崎嶇起來。直至年末，僅有6家物企遞交招股書，其中近4個月無一家物企通過聆訊。同期，物業(yè)股股價、市值也雙雙下跌。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟向《每日經濟新聞》記者分析指出，“結合目前處于上市進程中的企業(yè)數量而言，2022年預期物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數量將超過70家。估值方面，上市物業(yè)企業(yè)整體估值水平將抬升，隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活預期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過萬億港元。資本市場將持續(xù)看好規(guī)模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業(yè)，此類企業(yè)更加具備長期投資價值。”

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

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