每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月26日，深圳鹽田大梅沙，萬(wàn)科2021年第一次臨時(shí)股東大會(huì)召開，萬(wàn)科分拆萬(wàn)物云上市是這場(chǎng)臨時(shí)股東大會(huì)的焦點(diǎn)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的解釋是，萬(wàn)物云分拆上市是因?yàn)橐呀?jīng)成熟且是在一個(gè)合適的時(shí)間段。對(duì)于中小股東關(guān)心的萬(wàn)科股價(jià)下跌問題，郁亮也再次表示抱歉，并稱自身壓力也很大。“跟優(yōu)秀同行相比，我們的股價(jià)表現(xiàn)不太好，說明工作沒做好，特別不好意思”。

對(duì)于行業(yè)現(xiàn)狀，郁亮認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)不是處于混亂的狀態(tài)，而是混沌的狀態(tài)。“混亂是雖然很亂但是能看清楚很多，而混沌就是看不太清楚。有的時(shí)候我們各有各的依據(jù)，各有各的看法，各有各的知識(shí)素材。”

萬(wàn)物云分拆“不突然”，滿足其獨(dú)立發(fā)展

當(dāng)萬(wàn)科發(fā)出萬(wàn)物云分拆公告時(shí)，外界的普遍反應(yīng)是“突然”。雖然萬(wàn)物云一直都具備上市的條件，只是萬(wàn)科內(nèi)部此前對(duì)于萬(wàn)物云的上市并沒有明確的時(shí)間表。

“萬(wàn)物云現(xiàn)在啟動(dòng)上市并不突然，也不存在上市是為解決萬(wàn)科的資金問題。孩子大了之后也想獨(dú)立發(fā)展，也要滿足他們獨(dú)立發(fā)展的想法。”郁亮表示，萬(wàn)物云選擇此時(shí)分拆上市，是因?yàn)榘l(fā)展已經(jīng)成熟，不是作為一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商，而是作為城市服務(wù)商上市。

雖然現(xiàn)在確實(shí)不是一個(gè)傳統(tǒng)意義上特別好的上市時(shí)機(jī)，但這不是萬(wàn)科關(guān)心的要點(diǎn)。郁亮個(gè)人對(duì)過高估值充滿了警惕和恐懼，從內(nèi)部來看，他覺得過高的估值也有可能會(huì)對(duì)員工心態(tài)造成一個(gè)不切實(shí)際的預(yù)期。

“上市不就是一個(gè)新的起點(diǎn)嗎？我們相信未來它能成長(zhǎng)出更多的東西，能夠創(chuàng)造更多的市場(chǎng)價(jià)值，這才是我們上市的考慮。”郁亮指出，萬(wàn)物云上市的時(shí)間點(diǎn)目前可能比去年更合適，因?yàn)槭袌?chǎng)估值趨于理性，理性資本市場(chǎng)才能給予真正優(yōu)秀的企業(yè)一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)。

萬(wàn)物云改名之后，在科技業(yè)務(wù)領(lǐng)域花費(fèi)了不少力氣，也時(shí)時(shí)在拉近自己與科技公司的距離。但從萬(wàn)物云的拆分公告看，其仍然是一個(gè)“物業(yè)股”。

對(duì)此，萬(wàn)物云CEO朱保全在臨時(shí)股東大會(huì)上表示，萬(wàn)物云未來重倉(cāng)投資的方向是科技、云服務(wù)，但是在公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬(wàn)物云是把自己定義為服務(wù)業(yè)。

“我們到底是不是物業(yè)股？我曾經(jīng)試圖想去物業(yè)股化，甚至叫去地產(chǎn)化，但是很難。因?yàn)椴徽撌俏覀兊哪腹荆€是過去從事的業(yè)務(wù)，以及今天市場(chǎng)的認(rèn)知，大家還是希望能夠帶上點(diǎn)地產(chǎn)色彩和物業(yè)色彩，所以今天我也不太糾結(jié)這件事情了。”

而在物業(yè)之外，萬(wàn)科在其他賽道的業(yè)務(wù)未來也存在分拆上市的可能，這也是萬(wàn)科尋找下一個(gè)春天的活法之道。

“即使是做開發(fā)業(yè)務(wù)，賺錢也不能賺大錢了，因?yàn)橛邢迌r(jià)，所以你的利潤(rùn)水平一定是被約束的，只能拓展更多的賽道。”郁亮表示，萬(wàn)科現(xiàn)在做的一些賽道業(yè)務(wù)基本上已經(jīng)比較成形了，萬(wàn)物云的分拆是萬(wàn)科開始的第一單，其他幾個(gè)業(yè)務(wù)希望未來也能陸續(xù)上市。比如萬(wàn)科旗下的出租公寓板塊、物流板塊等，物業(yè)的產(chǎn)品樹上未來也會(huì)誕生上市公司出來。

股價(jià)下跌說明工作沒做好，壓力特別大

在萬(wàn)科每次的股東大會(huì)上，股價(jià)問題一直是中小股東最關(guān)心的。相較于今年6月份在2020年度股東大會(huì)的回應(yīng)，郁亮在本次臨時(shí)股東大會(huì)上對(duì)于股價(jià)問題的回應(yīng)顯得“壓力山大”。

一位小股東在現(xiàn)場(chǎng)提問稱，萬(wàn)科的股價(jià)今年3月份以來從30元跌到現(xiàn)在19元的位置，跟同業(yè)相比，是跌得比較厲害的，反彈的時(shí)候卻又反彈的比較少，萬(wàn)科怎么看待股價(jià)問題？

“首先我覺得抱歉，因?yàn)槲覀児ぷ鳑]做好。股價(jià)下跌有宏觀的因素，也有做得不如別人的地方。跟優(yōu)秀同行相比，我們的股價(jià)表現(xiàn)不太好，說明工作沒做好，特別不好意思。”

郁亮表示，自己也持有萬(wàn)科的股票30多年了，自身壓力也特別大。“但是我覺得我們市值、股價(jià)的表現(xiàn)不僅反映了盈利能力，也反映了公司成長(zhǎng)性，顯然在這兩方面我們給人的想象空間做得都不夠。”

在談到對(duì)行業(yè)的看法時(shí)，郁亮認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)不是處于混亂的狀態(tài)，而是混沌的狀態(tài)。“混亂是雖然很亂但是能看清楚很多，而混沌就是看不太清楚。有的時(shí)候我們各有各的依據(jù)，各有各的看法，各有各的知識(shí)素材。”

在郁亮的“常識(shí)論”中，他指出，“常識(shí)告訴我們，天無(wú)絕人之路，總有路可以走。天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。常識(shí)告訴我們花無(wú)百日紅。怎么辦呢？你需要在這朵花還沒謝的時(shí)候種下一朵花。當(dāng)然說起來容易，你去種別的花，或者說尋找第二增長(zhǎng)曲線，要做到其實(shí)并不容易，因?yàn)檫€有水土不服的問題。但是這是必須要做的事。所以說尊重常識(shí)是告訴我們，天下沒有做完的生意，你需要做的事情是相信未來，并且為未來去播種、去下工夫。”

在目前階段，企業(yè)安全比增長(zhǎng)更重要

萬(wàn)科董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝則著重回答了凈利潤(rùn)下降的問題。2021年第三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股的凈利潤(rùn)56.4億元，同比減少23.3%。

祝九勝在現(xiàn)場(chǎng)回應(yīng)稱，萬(wàn)科第三季度凈利潤(rùn)下降主要有兩方面原因，一是由于地售比的提升，對(duì)毛利率造成的壓力是不斷增強(qiáng)的；二是基于萬(wàn)科的理解和安排，在安全和增長(zhǎng)之間要求得一個(gè)平衡。

祝九勝披露了一段數(shù)據(jù)，從2017年到2020年，萬(wàn)科的地售比從26%升到了43%，增長(zhǎng)了17個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科現(xiàn)在一方面在不斷觀察地售比朝什么方向變化，這取決于未來土地市場(chǎng)的狀況；第二方面，萬(wàn)科也在地售比增加的情況下，思考如何能夠去做一些有益的探索，保證利潤(rùn)下滑不要那么快。

“我們的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型從2014年開始，把安全和發(fā)展作為一對(duì)矛盾拿出來平衡始于2018年。我們主動(dòng)控制了開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，鋪開了另外一些經(jīng)營(yíng)服務(wù)的業(yè)務(wù)。我們的創(chuàng)造、結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)算之間有一個(gè)時(shí)間差，當(dāng)年控制下來的規(guī)模、速度會(huì)滯后反映，這是我們的主動(dòng)選擇，跟外界的環(huán)境、調(diào)控的政策和外部因素等都不相關(guān)，這是我們自己的認(rèn)知和我們的主動(dòng)調(diào)整。”

祝九勝表示，萬(wàn)科認(rèn)為在這個(gè)歷史階段，安全比增長(zhǎng)更重要，能力比規(guī)模更重要。純粹的活下去是不足以滿足萬(wàn)科的野心，新的春天來臨的時(shí)候，萬(wàn)科有什么新的玩法、新的活法、新的能力，這就確實(shí)對(duì)萬(wàn)科的能力構(gòu)建和能力打造提出了一個(gè)新的要求。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝