每經(jīng)記者｜陳榮浩  甄素靜    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“我當(dāng)時(shí)買深圳灣一號(hào)T6-8C的房子，中原報(bào)價(jià)是5000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)還價(jià)后，在中原居間下，最終與賣家簽訂4150萬(wàn)元成交。”

“后來(lái)前業(yè)主告知該房源的掛牌價(jià)是3800萬(wàn)元，最終前業(yè)主實(shí)際只收了3900萬(wàn)元，我懷疑有250萬(wàn)元的費(fèi)用由中介收取。”

這幾天，深圳樓市又發(fā)生了一起轟動(dòng)行業(yè)的“疑似中介吃差價(jià)”案例。在“豪宅”、“二手房”、“中介吃差價(jià)”等一系列關(guān)鍵詞的作用下，這起案例火速發(fā)酵，引發(fā)廣泛討論，一度沖上微博熱搜。

那么這250萬(wàn)元差價(jià)到底成不成立？法院會(huì)如何判決這樣的案例？當(dāng)事人是否真的不知情？深房中協(xié)有何說(shuō)法？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過(guò)多方采訪，獲得了事件最新進(jìn)展。

而就在剛剛，10月13日下午，當(dāng)事各方也對(duì)事件做出了最新回應(yīng)。

深房中協(xié)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此事協(xié)會(huì)此前已做過(guò)處理，因深圳市深安房地產(chǎn)代理有限公司（下稱深安房，為關(guān)鍵第三方）與業(yè)主所簽訂的是策劃代理協(xié)議，以及業(yè)主支付給深安房的250萬(wàn)元費(fèi)用如何定性，都是近期新生現(xiàn)象，需要法律層面判斷，因此協(xié)會(huì)此前已建議投訴人盡快通過(guò)法律手段維護(hù)權(quán)益。

被疑似中介轉(zhuǎn)走了250萬(wàn)？

事件的原始是這樣的。

去年12月底，夏女士對(duì)深圳灣一號(hào)有購(gòu)房意愿。

今年1月，她前往當(dāng)?shù)匾患抑性禺a(chǎn)，看中了價(jià)值約5000萬(wàn)元的深圳灣一號(hào)T6-8C，經(jīng)過(guò)多次還價(jià)后，加上中介員工稱業(yè)主急需用錢，夏女士最終以4150萬(wàn)元購(gòu)買了該套房產(chǎn)。

夏女士開(kāi)始懷疑“中介吃差價(jià)”是在入住該房子后。

夏女士稱，自己在2021年搬家后，有鄰居告訴她購(gòu)房?jī)r(jià)偏高，之后詢問(wèn)前業(yè)主發(fā)現(xiàn)，前業(yè)主的掛牌價(jià)為3800萬(wàn)元，前業(yè)主自己也只收了3900萬(wàn)元。由此夏女士懷疑產(chǎn)生的250萬(wàn)元差價(jià)是被中介收取了，而夏女士在購(gòu)買該房子時(shí)，已經(jīng)支付過(guò)中介33.2萬(wàn)元交易傭金了。

夏女士稱，現(xiàn)在自己已經(jīng)在收集證據(jù)，準(zhǔn)備向法院提起訴訟。“除了追討這250萬(wàn)元差價(jià)外，我的訴求還包括要求中介公司退還交易服務(wù)費(fèi)，書面道歉，同時(shí)，也希望大家以后買房子要注意里面有幾家中介，中介費(fèi)到底是多少，避免上當(dāng)受騙。”

據(jù)悉，2020年9月3日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施“傭金透明化”要求的通知》，其中明確要求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，應(yīng)就服務(wù)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)及各方應(yīng)付傭金及其稅費(fèi)分擔(dān)等，明確告知交易雙方，不得“背靠背”，刻意隱瞞牟取不正當(dāng)利益，或與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人利益。如違反相關(guān)規(guī)定，將計(jì)入機(jī)構(gòu)不良行為，并抄送各征信合作單位。

此外，按照國(guó)家《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》中的規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)。一般按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%征收，最高不能超過(guò)成交價(jià)格的3%。

中原地產(chǎn)、當(dāng)事人、關(guān)鍵第三方最新回應(yīng)

不過(guò)，對(duì)于夏女士的質(zhì)疑，中原地產(chǎn)給出了全面否認(rèn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，10月13日上午，深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部人士在媒體群里做出了公開(kāi)回應(yīng)，表示這個(gè)事情在幾個(gè)月前已經(jīng)協(xié)調(diào)溝通完畢了，中原不存在吃差價(jià)的行為，買賣雙方都非常清楚，作為居間公司，考慮到客戶隱私，并未將其細(xì)節(jié)公開(kāi)公布。

隨后，中原地產(chǎn)發(fā)布聲明，公布了對(duì)此事的調(diào)查結(jié)果。

聲明稱，購(gòu)房者所投訴的吃差價(jià)的問(wèn)題，根據(jù)中原地產(chǎn)的了解，賣方與深安房簽署了《房產(chǎn)銷售策劃合同》，這個(gè)錢實(shí)際是被深安房拿走了，而深安房與中原無(wú)任何關(guān)系。

就在剛剛，10月13日下午，夏女士對(duì)中原地產(chǎn)的否認(rèn)公告進(jìn)行回應(yīng)。

“雖說(shuō)中原地產(chǎn)表明了還有另外一家代理公司的存在，但我想問(wèn)，你們?cè)趲铱捶窟^(guò)程中是否告知我有另外一家房地產(chǎn)公司的存在，是否在合同中表明必須收取這一筆費(fèi)用。”

此外，夏女士對(duì)中原地產(chǎn)提出質(zhì)疑，“你們說(shuō)的委托合同4300萬(wàn)元，是業(yè)主本人和你們簽署的嗎？”

同期，關(guān)鍵第三方深安房也對(duì)此事做出了回應(yīng)。

深安房發(fā)布聲明稱，確實(shí)收取了250萬(wàn)元，但這筆錢是與賣房簽訂《房產(chǎn)策劃服務(wù)協(xié)議》所收取的服務(wù)費(fèi)金額，賣房授權(quán)我司在地產(chǎn)中介平臺(tái)、自媒體平臺(tái)進(jìn)行推廣。此外，深安房表示，“對(duì)于此次交易，買房實(shí)際付房款4150萬(wàn)，賣房實(shí)際收取房款4150萬(wàn)。”

疑網(wǎng)紅機(jī)構(gòu)介入策劃

該事件發(fā)酵一段時(shí)間后，有網(wǎng)友指出，該事件有策劃炒作嫌疑。

10月13日，一位網(wǎng)名叫“黑馬哥”的網(wǎng)友在朋友圈披露，此次事件女主夏女士就黑馬群里的成員，而在群都是帥哥美女，且實(shí)力非凡。

根據(jù)一份流傳的截圖，黑馬哥群名顯示為“黑馬哥抖音號(hào)的男女主角”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這位名叫“黑馬哥”的網(wǎng)紅，在抖音擁有338萬(wàn)粉絲，更新的內(nèi)容都是分享富人的日常生活。

當(dāng)事人夏女士在抖音的網(wǎng)名為“Tiffany&mo”，擁有30萬(wàn)粉絲。在黑馬哥的評(píng)論區(qū)，夏女士評(píng)論“感謝好領(lǐng)居‘黑馬哥’幫忙伸張正義”。

關(guān)鍵第三方深安房：新房包銷的對(duì)賭協(xié)議

在該事件中，受爭(zhēng)議的核心是，交易過(guò)程中出現(xiàn)了第三方公司：深圳市深安房地產(chǎn)代理有限公司（下稱，深安房）。據(jù)購(gòu)房者陳述，在交易中和交易完成后，業(yè)主分三次打款給深安房，深安房也出具了有公司公章的收款收據(jù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者一直試圖聯(lián)系深安房，但截至發(fā)稿一直未能成功。

據(jù)啟信寶信息查詢可知，深安房成立于2016年3月，隸屬行業(yè)組織為深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（下稱深房中協(xié)）。法定代表人為左清，工商信息顯示經(jīng)營(yíng)范圍為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃；房地產(chǎn)信息咨詢；在合法取得使用權(quán)的土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；自有物業(yè)租賃；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項(xiàng)目）；物業(yè)管理等。

從公開(kāi)信息查詢發(fā)現(xiàn)，深安房代理了深圳多套豪宅的出售，一般傭金為2%，深安房所做的業(yè)務(wù)有點(diǎn)類似大眾認(rèn)知中的“業(yè)主代理人”。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的過(guò)往調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在深圳的不少豪宅業(yè)主，因?yàn)橄訋Э刺闊┗蜃约河袝r(shí)不在深圳，所以一般會(huì)把自己想要出售的房子委托給代理人來(lái)打理。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這種經(jīng)由代理人打理的房子，大部分情況下，在簽合同之前，中介和買家都是無(wú)法見(jiàn)到業(yè)主的，而且一般中介也不會(huì)告知購(gòu)房者代理人的存在，因?yàn)楹ε沦?gòu)房者以為中介公司在吃差價(jià)。

一般流程是這樣的，“代理人跟業(yè)主簽訂協(xié)議拿到代理權(quán)后，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況向中介公司放盤，等到中介公司有意向客戶了，就會(huì)先和代理人談，價(jià)格差不多了才會(huì)叫業(yè)主出面做最終決定，再往后就是簽合同交錢了。”一位不愿意透露姓名的中介人士向記者透露。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢房地產(chǎn)中介行業(yè)信用信息聯(lián)合公示平臺(tái)獲悉，該公司在營(yíng)業(yè)過(guò)程中，曾受到過(guò)深房中協(xié)1次不良行為和3次良好行為公示，理由分別為管理其他經(jīng)自律專業(yè)委員會(huì)審定為C類不良行為，積極配合行業(yè)主管部門或行業(yè)組織管理工作，而C類不良行為也是在受理夏女士投訴調(diào)查后做出的。

實(shí)際上，市場(chǎng)上這樣專門的房屋包銷或代理公司已存在多年，其一般會(huì)與賣房者簽訂協(xié)議。該類公司在拿到房子后，或再裝修提升房屋品質(zhì)，在快速出售房屋的同時(shí)，也會(huì)提高價(jià)格，或在市場(chǎng)熱的時(shí)候直接賣出。

這種代理公司業(yè)務(wù)也就是所謂的包銷。其與新房銷售市場(chǎng)上，進(jìn)駐到售樓部的第三方中介帶客渠道類似，只不過(guò)價(jià)格更為透明。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，無(wú)論是新房還是二手房的包銷，協(xié)議中一般都附有對(duì)賭協(xié)議。比如，二手房包銷公司投入裝修服務(wù)或繳保證金，答應(yīng)業(yè)主三個(gè)月、半年內(nèi)以某價(jià)格賣出，如果在合約期到期未賣出，保證金或裝修就送給業(yè)主；而新房未完成承諾業(yè)績(jī)，可能以后沒(méi)有傭金，或由代理公司買下。

那么，這種包銷形式在法律上是否被認(rèn)可？

華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒表示，出賣人為便于快速成交委托專門的包銷公司，雙方成立委托代理關(guān)系合法有效。和出賣人簽訂委托代理協(xié)議的第三方公司，只是作為出賣人代理人在交易中進(jìn)行協(xié)調(diào)，該第三方公司并沒(méi)有收取買受人的任何費(fèi)用，收取的是自己和出賣人之間的代理費(fèi)用，該費(fèi)用和買受人無(wú)關(guān)。

250萬(wàn)差價(jià)是否成立？

該事件中，這250萬(wàn)元差價(jià)到底是否成立？

周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，本次事件屬于單邊代理，中介沒(méi)有一手托兩家，也就不存在吃差價(jià)的說(shuō)法。所有購(gòu)房款項(xiàng)都進(jìn)了出賣人的賬戶，出賣人收到4150萬(wàn)元后，再依據(jù)和第三方公司（包銷方）簽訂的協(xié)議支付給第三方公司（包銷方）代理費(fèi)，這是一個(gè)委托合同關(guān)系。依據(jù)合同的相對(duì)性原則，賣家支付的250萬(wàn)元代理費(fèi)與買受人一方無(wú)關(guān)。

不過(guò)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《民法典》規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而購(gòu)房者夏女士在委托期間，中介人隱瞞了真實(shí)的房?jī)r(jià)，按規(guī)定可以考慮訴訟解決。

關(guān)于是否能退傭和退差價(jià)的問(wèn)題，廣東丹柱律所創(chuàng)始合伙人主任律師顏宇丹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在的爭(zhēng)議點(diǎn)是如何認(rèn)定這250萬(wàn)元。因?yàn)橥瞬顑r(jià)首先要證明的是“差價(jià)”，而根據(jù)目前的資料還無(wú)法判斷是“差價(jià)”，退還傭金需要證明中介公司存在違反居間合同約定或符合法律規(guī)定的情形。

深房中協(xié)表示，從專業(yè)角度來(lái)看，國(guó)外也不乏專門從事策劃代理業(yè)務(wù)的中介業(yè)務(wù)模式，但必須遵守相應(yīng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，保障交易各方合法正當(dāng)利益。因此，深房中協(xié)此前已對(duì)深安房依據(jù)現(xiàn)有自律規(guī)則做出自律處分，也正在啟動(dòng)專項(xiàng)調(diào)研課題，征集司法、行政和行業(yè)內(nèi)各方面意見(jiàn)，制定新的針對(duì)性自律措施。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)