每經記者 黃婉銀    每經編輯 薛暉    

2020年，物業(yè)企業(yè)揭起一波“上市潮”。資本市場的認可，估值的提升，將更多投資者的目光吸引到這個新的“投資洼地”。物業(yè)行業(yè)還有哪些機會？業(yè)內人士如何評價？對于這個問題，很多頭部物業(yè)公司都給出了自己的答案。

萬科物業(yè)更名為萬物云，將自身定位是科技公司；碧桂園服務提出“新物業(yè)”戰(zhàn)略，對物業(yè)服務邊界和內涵展開延伸與拓展。在此背景下，大家更期待身為三巨頭之一并且還是央企派的保利物業(yè)會放出什么大招。

每經記者與保利物業(yè)總經理吳蘭玉的對話地點是在江蘇無錫的錫東新城，兩個月前，保利物業(yè)剛以2179.95萬元/年中標了無錫市首個“城市物業(yè)”試點項目——錫東新城商務區(qū)的全域化管理，保利物業(yè)也選擇在此發(fā)布他們的全新戰(zhàn)略。

保利物業(yè)服務股份有限公司（06049.HK），簡稱保利物業(yè)，于1996年6月在廣州成立。2019年12月19日，保利物業(yè)在港交所掛牌上市，發(fā)行價為每股35.1港元。一年后，截至今年12月23日收盤，保利物業(yè)報收每股59.3港元，增幅約68.94%，總市值達353.58億港元。截至2020年6月，保利物業(yè)在管面積超過3.17億平方米，在管項目增長至1142個，合同管理面積達4.93億平方米。報告期內，保利物業(yè)實現營業(yè)收入36.01億元，同比增長27.6%，凈利潤4.11億元，同比增長28.0%。中國指數研究院2020年的綜合實力排名顯示，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務百強企業(yè)中排名第三。

目前的保利物業(yè)在公共服務領域還處于規(guī)模擴張階段，并不急于輸出增值服務，吳蘭玉說，希望保利物業(yè)能在公共服務的賽道上率先形成統(tǒng)一的標準、平臺，建立起公共服務的聯(lián)盟平臺，賦能更多物業(yè)及產業(yè)鏈單位。

從小物業(yè)到大物業(yè)

資本市場長期看好物業(yè)公司的一個很重要的原因是，一筆一筆收繳起來的物業(yè)費是總量大又極具穩(wěn)定性的現金流。但根據目前的相關規(guī)定和市場環(huán)境，對物業(yè)公司而言，物業(yè)費的收入只能通過在管面積、規(guī)模擴大的方式增多，而難以通過上調物業(yè)費的方式實現有效增長。

因此，探尋更多的物業(yè)管理空間、增值服務業(yè)務已經成為行業(yè)共同的主題。如今的物業(yè)行業(yè)已經從小物業(yè)走向大物業(yè)，走出了小區(qū)圍墻的邊界，從社區(qū)走向社會，覆蓋更多的公共空間和新的業(yè)態(tài)。

而其中還存在交叉跟疊加，如城鎮(zhèn)服務就涵蓋了景區(qū)、住宅、場館等等。也就是說，物業(yè)服務的邊界在消融。

在吳蘭玉眼中，對公共服務空間的拓展是可能同步實現兩條增長曲線的方式：一是在管面積的擴大，二是服務內容、方式的增多。

公共服務涵蓋的物業(yè)類型多樣，但共同點是單位面積均普遍高于住宅面積，如學校、場館、高速公路，如今還包括城市新區(qū)、城鎮(zhèn)整體服務等等。

由于龍頭物業(yè)公司在公共服務領域的嘗試初見成效，再加上疫情后政府對于物業(yè)管理服務逐漸認可和重視，今年多家中小物業(yè)公司在公共服務領域的發(fā)力和擴張明顯增多。

龍頭物業(yè)公司則率先走出了更細分、專業(yè)的路徑。有人概括，萬科物業(yè)是從“城”（城市服務）出發(fā)，而保利物業(yè)是從“鎮(zhèn)”（城鎮(zhèn)服務）出發(fā)。

對于這個說法，吳蘭玉以往的回應都是“花開兩朵，各表一枝”。但這次，她強調，保利物業(yè)選擇從“鎮(zhèn)”出發(fā)不是簡單地從企業(yè)發(fā)展、產品思維的角度出發(fā)，而是迎來了行業(yè)處在國家戰(zhàn)略機遇下最大的機會。

吳蘭玉認為，城鎮(zhèn)，是城鄉(xiāng)二元結構的穩(wěn)定器。解決發(fā)展不平衡不充分的問題，關鍵的出發(fā)點是城鎮(zhèn)。“但是在面積更大、分布更廣的城鎮(zhèn)中，還有更多美好生活的需求，沒有被滿足。”

比住宅的場景面積大、服務對象更多樣化，公共服務蘊含的增值服務內容、方式就更具有多樣性。換言之，對資本市場而言這又是一塊新的想象空間。

“雖然有很多空間可以挖掘，有很多想象力還沒打開，但我們現在還不著急開展公共服務中的增值服務業(yè)務。”

吳蘭玉說，保利物業(yè)在公共服務領域還處于規(guī)模擴張階段，首先是要把產品打磨好，以專業(yè)服務獲得政府的認可，然后擴大到更多的城市、城鎮(zhèn)，“對于這其中的增值服務我們還在探索——如何形成一個比較有價值的商業(yè)模式，而不是說想搞什么就搞什么，會給業(yè)主造成沒有專業(yè)價值的感覺。”

除了起步早，保利物業(yè)想要并且能夠持續(xù)深耕城鎮(zhèn)物業(yè)服務的一個理由是，他們懂得如何抓住地方政府這一“業(yè)主”的心、對自身的身份角色有清晰的認識。

“現在保利物業(yè)服務的所有城鎮(zhèn)，沒有一個房地產投資項目，我們純粹就是靠自身的服務和經營水平、能力在為政府做事。”

對于不斷入局的同行，吳蘭玉不懼競爭，“加入的同行越多，越能讓更多的城鎮(zhèn)看到物業(yè)服務的價值，這是好事，我們應該一起把蛋糕做大。”

行業(yè)不到分門論派的時候

在萬科物業(yè)、碧桂園服務相繼發(fā)布新戰(zhàn)略后，業(yè)內有人將物業(yè)公司分為了科技派、生活派，前者是以技術為核心能力、以數據為核心資產，本質是服務方式的升級；后者是以多元化服務為核心能力、以整合資源為核心資產，本質是服務內容的增多。

保利物業(yè)屬于哪一派？

對于這個問題，吳蘭玉說，物業(yè)行業(yè)現在還不到分門論派的時候，當務之急應該是物業(yè)行業(yè)的地位、價值、邊界推到一個更高的高度，讓所有的從業(yè)人員有更多的行業(yè)尊嚴。

現在很多龍頭物業(yè)公司頭疼的一件事就是很難招到優(yōu)秀的人才，提起物業(yè)公司，一般人的印象都是“服務者”。目前，整個物業(yè)行業(yè)的本科率仍然很低，還有不少物業(yè)從業(yè)人員還不會使用智能機，這個行業(yè)還存在價值提升的問題。

“以前我們說不要老是在住宅領域打得頭破血流，物業(yè)還有那么大空間?，F在大家又開始擠大物業(yè)的賽道了，但也不要想著搶什么，而是應該一起把蛋糕做大。”

吳蘭玉認為，現在不是“你存我亡”的時代，而是尋求市場的共贏，“只有時代下的企業(yè)，也只有國家戰(zhàn)略下的企業(yè)機遇。今天的時代，不可能只有一家吃獨食”

保利物業(yè)未來的愿景目標，是希望成為“大物業(yè)生態(tài)平臺首席運營商”。“生態(tài)平臺，意味著我們需要以開放、共享、共贏的思維方式，廣泛鏈接合作伙伴。我們連續(xù)三年舉辦的鎮(zhèn)長論壇，就是為大家創(chuàng)造一個交流的平臺；今年鎮(zhèn)長論壇上，我們聯(lián)合上海財經大學共同發(fā)起成立的公共服務智庫，也是為行業(yè)創(chuàng)造一個研究的平臺。保利物業(yè)已經開始探索公共服務的平臺建設，不僅鏈接合作伙伴，也將鏈接產業(yè)資源，鏈接科技資源”吳蘭玉說，但要建立公共服務的平臺必須得有支撐力。

“我們接下來需要在賽道里面迅速形成公共服務的標準、公共服務的平臺，通過科技和智慧的力量賦能更多單位，讓其能用更經濟、更標準的方式去提供物業(yè)服務。”

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝