每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

北大資源正在為曾經(jīng)的不計(jì)成本瘋搶“地王”付出沉重代價(jià)。

4年前，北大資源在東莞搶下兩宗“地王”，其中一宗位于黃江的“地王”項(xiàng)目至今仍在沉睡之中。這宗于2016年9月份出讓的地塊是當(dāng)時(shí)東莞的總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”，當(dāng)時(shí)被北大資源以總價(jià)34.3億元奪得，折合樓面地價(jià)25264.46元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到驚人的662.22%。

6月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于東莞市黃江鎮(zhèn)寶山社區(qū)的北大資源“地王”項(xiàng)目（案名稱為“北大資源·頤和翡翠花園”）現(xiàn)場(chǎng)看到，地塊內(nèi)完全沒有施工的痕跡，只有幾座搭好框架的建筑顯示其曾經(jīng)短暫開工過。

雪上加霜的是，因?yàn)樵摰貕K沒有能夠按照既定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，客觀上拖累了北大資源的業(yè)績(jī)，也成為北大資源如今最沉重的負(fù)累。6月29日，北大資源發(fā)布的年報(bào)顯示，2019年全年，受物業(yè)減值撥備影響，北大資源虧損約為16.93億元。而據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，其中東莞黃江項(xiàng)目計(jì)提減值達(dá)到19億元。

值得一提的是，專注于“做好產(chǎn)品”的北大資源，將最高光的時(shí)刻留在了2016年。之后隨著樓市回歸理性軌道，這家規(guī)模沒有起飛、轉(zhuǎn)型步伐蹣跚的房企，就此歸于落寞。

北大資源東莞黃江“地王”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

黃江地王“擱淺”近4年

接近4年過去，北大資源黃江“地王”的前途依然未卜。6月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪這一地塊時(shí)發(fā)現(xiàn)，該地塊目前處于停工階段，圍擋上“即將矚目上呈”和“千億國(guó)企實(shí)力”的廣告詞格外顯眼。

圍擋上貼著一張已經(jīng)泛黃的建筑工程施工許可證顯示，黃江“地王”的合同工期從2017年8月20日開始至2020年11月25日止，這說明北大資源曾經(jīng)短暫建設(shè)過這一項(xiàng)目。

項(xiàng)目圍檔上張貼的建筑工程施工許可證已經(jīng)泛黃 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

被圍蔽的地塊內(nèi)部，稀稀落落的幾棟房屋框架裸露著鋼筋，空無一人的工地以及生銹的門框無不顯示著這個(gè)被遺忘的“地王”項(xiàng)目的寂落。按照圍擋上建筑工程施工許可證上的計(jì)劃，在今年11月25日之前完成工程注定只是奢望。

“建不了啊，算不過賬。拿地的時(shí)候就決定了。”一名同樣在黃江有項(xiàng)目在售的某開發(fā)商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

事實(shí)上，北大資源對(duì)黃江“地王”項(xiàng)目始終寄予著厚望。就在去年，時(shí)任廣東北大資源副總裁的金磊在接受東莞房天下采訪時(shí)還稱，公司在拿東莞這兩塊地之前，做好了充分的市場(chǎng)調(diào)研，十分看好樟木頭與黃江的發(fā)展前景，對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目信心滿滿。

但現(xiàn)實(shí)往往難遂人愿，市場(chǎng)并沒有如北大資源所期盼的持續(xù)上行，相反，近4年過去，黃江的一手房項(xiàng)目售價(jià)依然和2016年市場(chǎng)最狂熱之時(shí)持平。

北大資源拍下這宗東莞黃江“地王”的2016年，正是全國(guó)市場(chǎng)猛漲的時(shí)候，全國(guó)房?jī)r(jià)高燒不退、土地市場(chǎng)“地王”頻出，也因此被稱為“地王年”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至2016年12月20日，全國(guó)共計(jì)成交336宗單價(jià)和總價(jià)“地王”，數(shù)量再創(chuàng)新高；當(dāng)年全年“地王”平均溢價(jià)率高達(dá)264%，其中東莞“地王”平均溢價(jià)率更是高達(dá)435%。

“你不知道，2016年的時(shí)候東莞市場(chǎng)有多瘋狂。”一名TOP5房企的員工張興告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他所在的房企也在當(dāng)年搶過“地王”，至今這宗地塊仍在虧本出售中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪黃江部分在售房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，與北大資源項(xiàng)目臨近的融創(chuàng)公園首府項(xiàng)目，目前在售公寓項(xiàng)目均價(jià)在2.2萬元/平方米左右。據(jù)置業(yè)顧問介紹，該項(xiàng)目已經(jīng)售罄的住宅“開盤售價(jià)在2.3萬~2.4萬元/平方米之間，最后可以達(dá)到2.6萬~2.7萬元/平方米。”

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展示的效果圖  圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

這說明，無論北大資源如何運(yùn)作，按照當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，入市即虧本是必然事件。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)北大資源拿下的這宗地塊，樓面價(jià)也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)周邊在售的項(xiàng)目均價(jià)。據(jù)東莞凱盈，2016年全年，東莞黃江一手房住宅網(wǎng)簽均價(jià)為22230元/平方米，遠(yuǎn)低于北大資源25264.46元/平方米的樓面價(jià)。

只有在樓市不斷持續(xù)上行的階段，北大資源才有可能最終“解套”，很顯然，北大資源的“賭局”輸了。據(jù)東莞樂居綜合的東莞統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2020年5月，黃江一手房網(wǎng)簽的銷售均價(jià)為18921元/平方米，市場(chǎng)歸于理性。

截至發(fā)稿，北大資源方面沒有就東莞黃江項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展情況回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的問詢。

北大資源東莞黃江“地王”項(xiàng)目大門緊閉 圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

“負(fù)重”的北大資源

雖然背靠中國(guó)最大校企“北大方正”集團(tuán)，但北大資源的發(fā)展歷程并非順風(fēng)順?biāo)?。受人事震蕩、連年高溢價(jià)拿地的拖累，從2014年開始，北大資源持續(xù)虧損3年，直至2017年才扭虧為盈，未料兩年后就再次陷入虧損。

2020年6月23日，北大資源發(fā)布截至2019年12月31日止年度之全年業(yè)績(jī)之更新資料顯示，2019年北大資源年度虧損約為16.93億元，主要是受發(fā)展中物業(yè)及持有出手物業(yè)減值撥備32.68億元影響。

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》，在減值撥備的項(xiàng)目之中，東莞黃江項(xiàng)目單個(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值達(dá)到19億元?？梢?，當(dāng)年“不計(jì)一切”搶下的“地王”，讓北大資源付出了沉重的代價(jià)。

回溯北大資源近幾年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)以及財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)，這家企業(yè)其實(shí)是十分典型的沒落“中小房企”代表，在戰(zhàn)略方針上不夠篤定、土地投資上沒有準(zhǔn)繩、負(fù)債又長(zhǎng)期高壓運(yùn)轉(zhuǎn)，當(dāng)市場(chǎng)下行，問題就會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

在北大資源瘋搶“地王”的2016年，其管理層的業(yè)務(wù)展望還是：“未來在土地獲取上重點(diǎn)深耕準(zhǔn)一線和重點(diǎn)二線城市，不排除以收并購(gòu)的方式進(jìn)一步拓展公司業(yè)務(wù)”；直至2019年，北大資源管理層已經(jīng)不再提及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體發(fā)展了，業(yè)務(wù)展望也僅剩下寥寥的“將持續(xù)聚焦一二線和部分強(qiáng)三線城市，推行輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，加大產(chǎn)城融合項(xiàng)目的對(duì)接和儲(chǔ)備。”

北大資源2019年年報(bào)截圖

3年之間，北大資源的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向明顯。2018年，北大資源明確科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商的定位，以“科技”和“大健康”兩大發(fā)展主軸，聚焦產(chǎn)、城、創(chuàng)業(yè)務(wù)三核，包括產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市配套、創(chuàng)投服務(wù)三項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

但從北大資源的業(yè)績(jī)報(bào)告上，尚未能夠確認(rèn)除了房地產(chǎn)銷售之外的其他業(yè)務(wù)究竟為公司帶來了多少貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，北大資源業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向卻已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

年報(bào)顯示，2019年，北大資源實(shí)現(xiàn)簽約銷售約145.20億元，而2018年、2017年的銷售額分別為168.2億元、161.3億元，連續(xù)3年下滑。不僅如此，北大資源的負(fù)債率也常年高位運(yùn)行，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者測(cè)算，北大資源2017~2019年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為95.28%、92.96%和97.1%，遠(yuǎn)超過80%的紅線。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào) 制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

一位房地產(chǎn)大佬曾言“房企沒有規(guī)模沒法玩”，北大資源正好是最好的印證。2016年，北大資源在官方微博中曾經(jīng)發(fā)布一番言論，“在地王頻出的今天，北大資源不再以規(guī)模開發(fā)取勝，而是將目光轉(zhuǎn)移到業(yè)主的品質(zhì)生活上。”

兩年后，北大資源CEO曾剛在接受一家自媒體采訪時(shí)也說過，北大資源擁抱趨勢(shì)，拒絕誘惑，其目標(biāo)是“3年300億、5年500億”的“保守目標(biāo)”。

言猶在耳，而江湖已不是當(dāng)年那個(gè)江湖。曾經(jīng)位列“房地產(chǎn)銷售額百?gòu)?qiáng)企業(yè)”的北大資源，今年前3個(gè)月的銷售額僅剩下10.7億元，股價(jià)也一瀉千里——2020年6月29日，在年報(bào)發(fā)布當(dāng)日，北大資源報(bào)收0.072港元/股，重挫18.18%，市值僅4.62億港元。

北大資源近一年股價(jià)表現(xiàn)  數(shù)據(jù)來源：同花順

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝