每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

拿地22年后，成都茂業(yè)豪園終于在6月23日迎來了開盤。

早在2017年初，茂業(yè)豪園成功將土地使用性質由商業(yè)用地調整為住宅用地，從而成為四川首個成功實現商改住的項目。3年后，在“一環(huán)路”“九眼橋”“首個商改住”等多重概念的加持下，茂業(yè)豪園推出的186套房源吸引了334組購房者，中簽率為55.69%。

不過，或許因為在所處片區(qū)的價格優(yōu)勢并不明顯，茂業(yè)豪園的銷售情似乎卻并不理想。在經過6月23日的剛需選房后，“目前還剩100多套房源。”置業(yè)顧問張軒（化名）告訴《每日經濟新聞》記者，等6月25日普通選房結束后就可以進行順銷，“沒登記也可以選號。”

四川首個“商改住”項目

近日，《每日經濟新聞》記者在茂業(yè)豪園項目現場看到，該項目由四棟樓圍合而成，其中1、2號樓屬于商業(yè)、辦公性質，3、4號樓為住宅性質。項目一側緊鄰一環(huán)路，另一側與龍湖晶藍半島僅隔著一條雙向兩車道的宏濟中路。包括面館、奶茶店等在內的底商已開門正常營業(yè)，但受成都地鐵6號線在建施工打圍影響，前來消費者并不多。

茂業(yè)豪園銷售中心  圖片來源：每經記者 陳利 攝

事實上，早在1997年11月，茂業(yè)商業(yè)股份有限公司（600828，HS；以下簡稱茂業(yè)商業(yè)）就取得了位九眼橋旁的茂業(yè)豪園項目地塊使用權，但在拿地20年后，項目才于2018年3月首次面市，推出了兩棟商辦產品和少量底商。據房天下網站，茂業(yè)豪園商辦產品價格27000~36000元/平方米，目前還有部分可售。

對此，一位熟悉該項目的業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者坦言，雖然茂業(yè)商業(yè)拿地很早，但在拿地之初涉及到了拆遷及整合等相關工作，項目整體推進一直很緩慢。直到2012年7月底，該地塊才宣布全面完成拆遷工作，實現“三通一平”并進入前期相關流程。

而在該項目籌備之初，茂業(yè)商業(yè)也曾論證過地塊規(guī)劃商住業(yè)態(tài)的可能性。據觀點地產，一份2007年項目可行性報告顯示，盡管成商集團（茂業(yè)商業(yè)前身）認為當時成都商業(yè)物業(yè)市場總量供過于求，但區(qū)域商業(yè)布局尚存在較大機會。

公開資料顯示，2007年時，該地塊周邊原有商業(yè)形態(tài)主要為底商、燈具專業(yè)市場，大型綜合購物中心幾乎沒有。直到2014年1月，位于項目對面、一環(huán)路內側的綜合體項目陽光新業(yè)中心才正式開業(yè)。

因此，在規(guī)劃之初，是計劃將項目打造為購物、娛樂、休閑的城市綜合體，產品市場定位則是“區(qū)域商業(yè)百貨和白領居家公寓”，其中居住部分以小戶型為主，也很符合當時的市場定位和區(qū)域情況。

同時，項目強調快速開發(fā)、快速銷售，通過開發(fā)建設形式將存量土地資產變?yōu)?ldquo;優(yōu)質商業(yè)資產和現金并取得最大利潤空間”。茂業(yè)商業(yè)曾公開表示，該項目是其在成都布局的重點之一，當時定位仍是百貨店、酒店、寫字樓及公寓。

然而時至項目完成拆遷的2012年，成都商業(yè)地產形勢愈發(fā)嚴峻。據仲量聯行發(fā)布的《2012年成都房地產市場回顧》報告，2012年成都寫字樓總存量達到129萬平方米，同比上升80.5%，空置率創(chuàng)新高達到42.2%，同比上升23.6%；零售地產總體量同比上升38%至334萬平方米。

鑒于此，茂業(yè)商業(yè)也由之前對商業(yè)開發(fā)持積極態(tài)度而發(fā)生轉變，此后該項目更是寂寂無聲。

直到2016年3月，四川省出臺的《促進經濟穩(wěn)定增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措施》中明確規(guī)定：“已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據土地使用權人申請，在符合規(guī)劃和有關規(guī)定條件下，經審批轉型為商品住宅用地，重新核定出讓價款。”

一個月后，項目名稱由“茂業(yè)天地”改為茂業(yè)豪園。在規(guī)劃方面項目也開始出現調整：相比于過去的純商業(yè)業(yè)態(tài)，工地圍擋上的廣告顯示項目將打造為4棟住宅為主，并定位為成都中心區(qū)的豪宅產品，同時也成為成都首個試水商改住的項目。

這一變更在次年正式確認。2017年2月18日，茂業(yè)商業(yè)發(fā)布的《茂業(yè)商業(yè)關于簽署土地使用條件變更協(xié)議的公告》顯示，茂業(yè)商業(yè)擬與成都市國土資源局簽署《國有建設用地使用權土地使用條件變更協(xié)議》，約定變更該公司成都市九眼橋項目對應國有建設用地的使用條件，將其由商業(yè)用地調整為零售商業(yè)兼容二類住宅用地、零售商業(yè)用地。

根據公告，地塊的出讓面積由7894.29平方米調整為9617.69平方米，增加了1723.4平方米，補繳土地出讓款1.27億元。其中因改變土地用途而應付的土地出讓款為1.24億元，因土地整合而應付的土地出讓款為290萬元。

成都統(tǒng)計局2016年7月發(fā)布的信息顯示，茂業(yè)豪園項目計劃總投資約6億元，其中土地成本3.15億元、開發(fā)成本2.27億元、建設費用0.59億元。據此推算，1997年茂業(yè)商業(yè)獲獲取該地塊花了1.881億元。而當時成都一環(huán)路的房價也不過1500~2000元/平方米左右，被稱為當時成都富人區(qū)的棕北小區(qū)二手房價格也只有2200元/平方米左右。

茂業(yè)豪園大門  圖片來源：每經記者 陳利 攝

因服務費問題遭業(yè)主維權

作為茂業(yè)豪園首批次推出的產品，1、2號樓早在2018年底便已完成交房入住，但其后卻因收取服務費問題遭業(yè)主維權。

2019年11月，有茂業(yè)豪園1、2棟業(yè)主在人民網領導留言板上留言表示：“由于房產在合同中性質（用途）為‘商業(yè)辦公’而非前期銷售時工作人員所說的商住兩用公寓性質，導致無法辦理居住證”，并稱“開發(fā)商變相多收取業(yè)主了6~18萬不等的服務費，涉嫌偷稅漏稅和侵害廣大業(yè)主權益。”

據《金融投資報》，當時有業(yè)主“購買一套97萬元的公寓，其中有12萬元未列入購房合同，僅以服務費、咨詢費名義開具了收據。”有的業(yè)主在其購房過程中，被收取了6~18萬元不等的“服務費”，并就此多次維權。

當時茂業(yè)商業(yè)稱，該樓盤已委托給聯合創(chuàng)展（北京）房地產經紀有限公司（以下簡稱北京聯創(chuàng)）代理銷售，對業(yè)主反映的收款方并不知情。

成都市錦江區(qū)委辦公室在回應網友留言中也表示：茂業(yè)商業(yè)委托第三方代理機構北京聯創(chuàng)代理銷售該物業(yè)；北京聯創(chuàng)為促成銷售，與其渠道公司成都大同四方文化傳播有限公司（以下簡稱大同四方）簽訂了《合作銷售協(xié)議》，大同四方為購房人提供居間、咨詢服務。在操作中大同四方履行了價格承諾并兌現了購房折扣，盡到了相應應盡服務義務。“三方的銷售行為均已按合同辦理，符合《商品房銷售管理辦法》（建設部令88號）的規(guī)定，此種合作促銷方式并無法律禁止性規(guī)定，兩者不違規(guī)。”

今天（6月24日）下午，記者以購房者身份咨詢茂業(yè)豪園相關情況時，項目置業(yè)顧問張軒表示：“之前的糾紛是由于代理公司的違規(guī)操作，跟公司沒有關系，本次的銷售團隊均是來自茂業(yè)集團自己下屬的銷售團隊。”

而在項目開盤一周前的6月18日，茂業(yè)商業(yè)還發(fā)布公告稱，為加快成都茂業(yè)豪園項目銷售和資金回籠速度，公司擬與中國農業(yè)銀行成都青羊支行簽署《一手房貸款業(yè)務銀企合作協(xié)議》，為購買該項目房屋的購房客戶提供不超過2.35億元的階段性擔保，其中個人住房貸款額度不超過2億元，個人商用房貸款額度不超過0.35億元。

茂業(yè)豪園的底商  圖片來源：每經記者 陳利 攝

實際銷售或將低于預期

茂業(yè)豪園此次開盤推出的兩棟住宅樓，共186套清水房源，戶型面積107~183平方米，均價27722元/平方米，吸引了334組購房者報名登記，中簽率為55.69%。

但《每日經濟新聞》記者注意到，茂業(yè)豪園的銷售價格與周邊的二手房價格相比優(yōu)勢并不明顯。

貝殼找房顯示，與該項目一街之隔的龍湖•晶藍半島二期二手房均價28051元/平方米；稍遠些的的中海•格林威治城、粼江峰閣二手房均價也不過23000元/平方米左右。然而，無論是從小區(qū)環(huán)境、開發(fā)商品牌度來說，茂業(yè)豪園均不占優(yōu)勢。

此外，周邊住宅的稀缺也給了茂業(yè)豪園向住宅領域進軍的機會。茂業(yè)豪園所在的九眼橋片區(qū)自2016年以來新入市項目屈指可數，住宅新增量較少，目前僅新希望D10和成都阿瑪尼藝術公寓在售。

在茂業(yè)豪園的微信群里記者看到，一些前期報名并登記了該項目的購房者臨時選擇了放棄，理由是“價格沒有什么優(yōu)勢”“這個位置臨一環(huán)路主干道”……

在6月23日的開盤現場，李丹（化名）是第8個進行選房的剛需購房者，她告訴記者，“市區(qū)的新房越來越少了，之前也報名了另一個項目，但人太多沒搖中，這次搖希望能選到合適的房源。”

記者了解到，茂業(yè)豪園此次推出的186套房源，包含了剛需101套、棚改19套、普通66套，334組報名購房者包括剛需166組、普通168組。在經過了6月23日的剛需選房后，6月25日將由普通購房者進行選房。

“目前還剩100多套房源，等普通選房結束后就可以進行順銷，沒登記也可以選號。”張軒告訴記者。“剛需搖號的話是有兩個號的，包括普通號和剛需號都有號，如果在剛需號里已選過了，實際上普通號就作廢了，可能算下來普通號有資格的就只有幾十個。”

對于記者所擔心的因為之前未登記報名能否買房的問題，張軒表示，就算前期沒有來得及登記報名的，只要6月25日帶上身份證原件、購房人本人的儲蓄銀行卡等證件，以及選房選到需要交納鎖房定金5萬元，就可以在普通選房結束后進行選房。

由此可以看出，盡管之前有334組客戶登記報名，但茂業(yè)豪園的實際銷售情況或將遠低于預期。

另外，對于記者關心的土地使用年限，張軒表示“土地產權從2018年計算”。

值得一提的是，茂業(yè)商業(yè)的前身成商集團，堅持以“商業(yè)+地產”的發(fā)展模式，業(yè)務板塊以商業(yè)零售、房地產板塊和酒店行業(yè)為主。2016年4月5日，成商集團證券簡稱正式變更為“茂業(yè)商業(yè)”之后，零售商業(yè)的擴張一度成為主要業(yè)務。

2019年年報顯示，茂業(yè)商業(yè)旗下共22家實體零售門店，經營業(yè)態(tài)包括百貨商場、購物中心、奧特萊斯及超市；商業(yè)零售主要經營模式仍為自營模式、聯營模式和租賃模式，以聯營模式為主。作為茂業(yè)商業(yè)的主營業(yè)務，2019年百貨零售的收入為103.50億元，同比下降8.62%，占營業(yè)收入的84.6%。

然而，茂業(yè)商業(yè)進軍房地產開發(fā)的野心一直都在。2017年2月23日，茂業(yè)商業(yè)發(fā)布公告，稱因經營業(yè)務需要，在公司經營范圍中增加房地產開發(fā)經營；2019年9月，茂業(yè)商業(yè)又發(fā)布公告稱，擬以自有資金設立全資子公司包頭茂業(yè)商業(yè)發(fā)展有限公司，主要從事房地產開發(fā)等業(yè)務，投資金額1000萬元。

就茂業(yè)豪園項目的相關情況及茂業(yè)商業(yè)的房地產規(guī)劃，《每日經濟新聞》記者采訪了茂業(yè)商業(yè)相關負責人，得到的回復是“一切以公告為準”。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝