每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

千萬級公寓秒光、天價“喝茶費”重現、二手業(yè)主跳漲惜售、經營貸違規(guī)進入市場……3月以來的深圳樓市表現可謂魔幻。而魔幻的表現之后，今年“五一”假期的深圳樓市表現卻未如所期，大家似乎都在靜默地等待。

或受疫情影響，或因政策風向未明，開發(fā)商在“靜默”地伺機而動；熱點區(qū)域購房者擔心高位接盤，在“靜默”地等待業(yè)主轉變心態(tài)，回調價格；業(yè)主在“靜默”地等待著市場能有所恢復。政策預期尚未明朗前，市場博弈情緒日漸濃厚。

新房方面，整個4月及“五一”假期，深圳僅有寶安、龍崗有兩個項目入市，供應極其緊張；二手房市場則表現趨于正常，4月過戶7679套，環(huán)比下跌4.11%。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者分析認為，隨著復工復產有序進行，預計5月份深圳新房市場供應將會有所增加；4月份二手房接近8000套的成交量屬于一個市場正常回暖狀態(tài)，且升溫明顯，很大程度反映的是3月份的市場需求。

深圳某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

新房入市減少，銷售分化嚴重

據深圳房地產信息網統(tǒng)計，4月份深圳成交3446套新房住宅，環(huán)比增加9.3%，連續(xù)兩個月回升；成交面積327298平方米，環(huán)比增加1.1%，主要集中在龍崗、坪山、深汕合作區(qū)等區(qū)域。

其中，龍崗區(qū)成交1027套新房住宅，環(huán)比增加7.8%，占全市一手住宅網簽量的三成；坪山區(qū)成交379套，環(huán)比增加環(huán)漲264%；深汕合作區(qū)成交403套，環(huán)比增加190%；而南山、福田及寶安，網簽量環(huán)比跌幅都在五成左右。

據記者統(tǒng)計，整個4月及“五一”假期，僅寶安、龍崗有兩個新房項目入市，供應極其緊缺，而新入市項目銷售分化嚴重。

其中，西部項目仍受市場熱捧，無折扣情況下仍能達到較高去化。如寶安區(qū)松崗的滿京華云著項目，于5月2日獲批現售145套毛坯住宅，備案均價4.4萬元/平方米。據合富研究院（深圳）統(tǒng)計，4月17日該項目三期創(chuàng)意空間開放；5月3日開盤當天第一輪簽到客戶131批，第二輪簽到客戶24批，兩輪合計155批。兩輪累計成交122套，去化率高達84%。

數據來源：樂有家

而位于東部龍崗區(qū)的新項目在啟動轉介、折扣等營銷手段后，去化依舊不樂觀。如君華時代項目，3月27日啟動中原、房多多、q房、貝殼居理等多個渠道轉介, 轉介費用0~15套3%,16~25套上跳3.5%,26套及以上跳4%，提前一月蓄客。4月29日取得預售后順賣，共成交56套，去化率僅13%。

值得一提的是，此前在市場占盡風頭的千萬豪宅太子灣灣璽，因捂盤惜售而被官方鎖定房源。深圳市住建局局長張學凡近日在一檔節(jié)目中直言，“一個樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號，對這種行為要堅決予以打擊。”張學凡表示，目前已經對該項目開發(fā)商采取包括限制其所有在深項目網簽等限制政策，并將其捂盤惜售的違法違規(guī)材料移交給相關部門。

4月30日，《每日經濟新聞》記者從深圳房地產信息平臺查詢到的信息顯示，太子灣灣璽項目除33套已備案房源外，其余192套房源全部顯示為“分局鎖定”。

美聯物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，新房是否入市取決于樓盤的建設狀況以及蓄客情況。4月份開發(fā)商暫時不入市，與目前還在疫情期間有關，同時也與客戶量還不算太足夠有關。

高價二手房源被強制下架

二手房方面，在3月份過戶需求集中釋放后，市場成交正常。樂有家研究中心數據顯示，4月深圳二手住宅過戶7679套，環(huán)比下跌4.11%；成交均價60585元/平方米，環(huán)比上漲3.22%。

與一手房不同，深圳二手住宅各區(qū)過戶量分配比較均勻。4月份寶安及龍崗的二手房過戶量均在1800套左右，福田和南山均在1400套左右。過戶量最高的是寶安的1884套，環(huán)比下跌9.8%。

價格方面，各區(qū)成交均價大多有所微漲，最高是南山的82785元/平方米，環(huán)比上漲1.58%；其次為福田的75196元/平方米，環(huán)比上漲1.38%；光明二手住宅成交均價超越鹽田與坪山，為43167元/平方米，環(huán)比上漲2.48%。

市場熱度已由西部向東轉移。深圳某地產中介鐘華告訴《每日經濟新聞》記者，其所在的龍崗區(qū)近期成交較快，價格未出現大漲，主要為南山區(qū)和寶安區(qū)購某買力外溢，其中龍中和坂田區(qū)域是成交的熱點板塊。

而此前業(yè)主大幅跳價的熱點區(qū)域高價房源，已被官方通知悉數下架。光明區(qū)某中介門店的陳洋告訴記者，其公司4月下旬曾下發(fā)通知，要求區(qū)域內傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺4個熱門樓盤，外網展示價不得高于6.3萬元/平方米，超出者盡快下架，一經發(fā)現維護人店面斷網整頓。

數據來源：樂有家

光明區(qū)高價房源被下架并非孤例，在南山和寶安區(qū)超過20萬元/平方米房源也均被強制下架。南山區(qū)某中介門店孫陽告訴記者，某些高價值的豪宅雖已被強制下架，但業(yè)主心理底價并沒大變化，房子該怎么賣照舊。對于購房者而言，超出20萬元/平方米部分需要在首付里補齊，增加了購房成本。

市場熱度方面，樂有家研究中心統(tǒng)計顯示，4月業(yè)主與客戶的入市信心都較高，新增房源量及客源量有明顯上漲，二手帶看量環(huán)比3月上漲3成。

何倩茹認為，4月份的備案數據反映出前期非常不錯的成交情況。而實際上，4月市場的成交情況也比較樂觀，“五一”期間購房熱情也相對較高。預計未來兩個月數據面上仍然樂觀，而由于需求集中釋放，預計5月的實際成交會稍微下降。

值得注意的是，隨著4月中下旬深圳官方密集調控，市場熱度已有所放緩。“五一”假期，二手房市場帶看量相較之前大幅下降。據貝殼帶看數據顯示，4月深圳貝殼共帶看34次，5月1~5日總帶看約20000次，不及4月分帶看量的十分之一。

一手調控監(jiān)管，一手鼓勵供應

深圳樓市自3月以來便表現的十分魔幻，一面是久違的天價“喝茶費”重出江湖，一面是從不啟動轉介的豪宅區(qū)不惜向渠道砸下重金來營造熱銷氛圍，加之二手業(yè)主跳漲惜售及經營貸違規(guī)進入市場，使得市場焦慮情緒加重。

同時，深圳市場的調控監(jiān)管與鼓勵政策，也從未如此密集而出。

針對新房市場天價“喝茶費”“更名費”重現，寶安區(qū)住建局4月3日發(fā)布通知，即日起開展打擊開發(fā)商和中介機構此類違法行為的行動。

深圳某住宅小區(qū) 圖片來源：每經記者 甄素靜 攝

針對二手房跳漲、中介哄抬房價等行為，4月9日，深圳南山住建局發(fā)文強調，凡參與惡意炒作、哄抬房價的，將依法查處，嚴肅追究其法律責任。

而對深圳樓市推上輿論高點的，是一紙對經營貸違規(guī)進入樓市的嚴查。4月20日，央行深圳支行發(fā)聲，要求轄內銀行嚴查房抵押經營貸資金違規(guī)流入房地產情況的緊急自查；深圳市中小企業(yè)服務局發(fā)布公告，將會同銀保監(jiān)部門加大對貸款貼息項目的審核力度。

4月28日，深圳市住建局局長張學凡在參加《民心橋》節(jié)目時坦言，對于深圳樓市，還有更多調控手段。

此外，4月30日，廣東省民政廳印發(fā)通知稱，自2020年5月1日起啟用婚姻登記證二維碼，由全省各級婚姻登記機關辦理的結（離）婚證統(tǒng)一打印二維碼。業(yè)內人士分析稱，此舉是為堵住辦理假離婚以低首付買房的口子。

一面加緊調控和監(jiān)管，一面為緩解房荒放寬入市條件。4月16日，深圳市住建局、規(guī)劃和自然資源局聯合通知稱，將放松商品房預售條件，加快商品房供應。此外，各區(qū)在簽訂城市更新項目時，允許項目實施主體申請人以金融機構保函代替現金形式的保證金（監(jiān)管資金）。

至于未來是否仍有調控空間，何倩茹認為，一般情況下，只要市場不出現過熱的現象，深圳出政策的幾率比較低?？傮w而言，5月份市場應該會比較平靜。

李宇嘉則認為，未來再出政策調控與否，要走一步看一步。近期調控節(jié)奏比較快，政策短期內不會有太大的變動，目前主要是從加快新開工和城市更新進度增加住房供應，強調從供給端來解決住房短缺問題。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝