每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“最近二手房成交量明顯下降了。”位于上海的一家我愛我家的置業(yè)顧問湯華（化名）在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“3個月前，門店每周成交量大約40~50套，但最近幾個星期只有25~30套了。”

成交數(shù)據(jù)與市場人士的感受基本一致。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年3~4月份上海二手房市場經(jīng)歷了一輪成交高峰，隨后成交量逐月走低，連續(xù)5個月環(huán)比下降后；9月份出現(xiàn)了小反彈，重新站上2萬套“強弱分水嶺”；但進入10月，成交量繼續(xù)萎縮至1.6萬套，環(huán)比下降達到24.1%，成為今年較為罕見的跌幅。

上海某住宅小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝 

全年成交同比顯著增加

易居《上海10月市場報告》指出，除去受春節(jié)影響的2月份，10月份上海二手房成交量已創(chuàng)下今年來的新低，購房觀望情緒較濃。但2019年上海二手房市場成交量遠遠好于2017年及2018年。

上海二手房成交量月度變化

觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，上海二手住宅成交自2017年初以來一直處于低位盤整狀態(tài)，2019年3月開始的一輪“小陽春”行情帶動二手房市場全面回暖，成交量強勢反彈，創(chuàng)下2016年10月以來的新高。隨后4~8月成交量持續(xù)回落，9月出現(xiàn)小反彈，重新站上強弱分水嶺。

據(jù)中原地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，今年1~10月上海二手房成交量已達19.96萬套，超過2018年全年成交套數(shù)；今年“小陽春”期間市場表現(xiàn)遠遠好于2018年，單月成交比去年同期多7000~12000套不等。即使是今年成色不足的“金九”，2.1萬套的成交量也遠高于去年同期1.5萬套。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“今年上海市場主要特點是‘量增、價穩(wěn)’。‘量增’指交易量比2017年和2018年都有所好轉(zhuǎn)，但是這個增量并非像2015年和2016年那樣的非常規(guī)量。今年以來的平均水平在每月1.9萬套，和5年平均月度交易量相當(dāng)，因此這個量是常規(guī)水平。在成交量的支撐下，今年房價已經(jīng)止住類似2017年和2018連續(xù)走低的格局，出現(xiàn)探底、企穩(wěn)的走勢。當(dāng)然，基于交易量也是常規(guī)量，所以價格不具備持續(xù)上漲的條件。”

成交價格低位盤整

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上海二手房價格今年維持較為穩(wěn)定的格局，前10月中，1月、7月價格環(huán)比持平，有3個月份微幅下跌0.1%~0.2%，而漲幅最大的4月及10月，也僅出現(xiàn)0.05%和0.06%微小漲幅。

與去年同期相比，上海月度二手房價格指數(shù)則以下跌為主。中原地產(chǎn)月度成交價格指數(shù)也顯示，今年無論是“小陽春”還是“金九”，兩個成交高峰期的價格指數(shù)均低于2018年。

湯華也坦言：“現(xiàn)在越有性價比的房源才好賣，近期成交的價格都比之前的低，房子雖然多，但是房東掛牌價格偏高，反而不好賣，性價比不高也是成交量低的原因。”

另一方面，隨著北上廣深等一線城市新建住宅進入“賣不完”時代，二手房交易也受到了抑制。

“上海還有新房二手房價格倒掛的現(xiàn)象，因此二手房價格有所抑制，加上買家對于未來價格的預(yù)期是“平穩(wěn)”，只有價格到心理價位了才入市?，F(xiàn)在普遍談價空間在5%左右，能夠達到這個尺度才更容易促成交易。”盧文曦說。

易居《市場報告》預(yù)測：2015年至2016年10月的樓市繁榮期，二手房同比漲幅不斷擴大至過去12年來最高點36.7%，因此房價下跌調(diào)整期也較長。考慮到短期內(nèi)二手房成交量還將萎縮，預(yù)計二手房價格環(huán)比繼續(xù)下跌。

掛牌價偏高抑制交易

但臨近年底，盡管成交量萎縮、成交價下跌，但湯華仍然覺得充滿機會。他告訴記者，近期前來掛牌的房東更多、更積極了，掛牌量幾乎是往常的一倍；同時，看房人也挺多。

事實上，今年上海全市范圍內(nèi)的二手房掛牌數(shù)量都有了較大增長?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前47周上海二手房掛牌總量達到46.3萬套，比去年同期多了2.5萬套。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心月度數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌套數(shù)最高點出現(xiàn)在8月及9月份，但進入10月后出現(xiàn)了較大幅度減少。

但近期掛牌量似乎有所回升，在剛剛過去的一周（11月17~23日），掛牌數(shù)量達到9605套，超過全年周平均值。“之前每周掛牌量大概在20套左右，現(xiàn)在每周在40套左右，有很大提升。大概是因為年底了，房東都在家準(zhǔn)備賣房子了吧。”湯華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

盧文曦則指出：“目前周度掛牌在9300套左右盤整，如果活躍的話至少1.1萬套以上，所以目前處于相對平穩(wěn)的格局?；诔山涣勘热ツ暧兴黾?，對房東心態(tài)上是有利的，因此掛牌上不會像去年再進一步調(diào)低價格入市，大多選擇市價掛牌。只有部分急于成交的房東比較積極。對于置換客而言，只有價格合適，或者自己看中的某個房源才會主動降價求成交。”

湯華也反復(fù)談及“性價比”。“接下來盡量多推薦具有性價比的房源，成交機會更大一點。”

對于今年最后一個月的上海二手房市場情況，盧文曦預(yù)測，“最后一個月成交量應(yīng)該在2萬套以內(nèi)，但跌破1.5萬套也不太可能，大概率處于盤整收官。年底本身就不是交易旺季，加上市場也沒有出現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)變，并且近期成交又有下滑，市場觀望情緒或再度增加。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝