每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

北京的限競(jìng)房已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象，且網(wǎng)簽率還不及50%。

但與此同時(shí)，限競(jìng)房供地依舊充足。就在3天前，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，北京一日成交三宗限競(jìng)房用地。

其中，北京舊宮DX05-0102-6003、6004、6005地塊吸引了10余家房企的49輪報(bào)價(jià)，最終成交溢價(jià)率達(dá)到34%，無限接近35%上限。而另一宗通州YZ00-0703-6004、6005、6006地塊，則以底價(jià)成交。

這場(chǎng)土拍一定程度上折射了北京限競(jìng)房市場(chǎng)的現(xiàn)狀：供應(yīng)充足但冷熱不均。

供地主流

肇始于2016年的限競(jìng)房，意在穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)打擊投資投機(jī)性需求，限競(jìng)房用地已逐漸成為北京供地市場(chǎng)主流。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月15日，北京已累計(jì)出讓了103宗限競(jìng)房住宅用地，其中大興及亦莊高達(dá)28宗。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年9·30調(diào)控以來至2019年7月，北京土地公開招拍掛市場(chǎng)共成交住宅用地近170宗，其中商品住宅用地158宗，規(guī)劃建筑面積超1500萬平方米；限競(jìng)房用地成交近百宗、規(guī)劃建筑面積約900萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地50余宗、規(guī)劃建筑面積在500萬平方米以上，普通純商品住宅用地共10宗，規(guī)劃建筑面積90萬平方米。

土地供應(yīng)決定了當(dāng)下市場(chǎng)的產(chǎn)品類型，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，從2018年6月10日開始到日前，北京合計(jì)入市64個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，供應(yīng)住宅達(dá)到47608套。

根據(jù)中指院，從入市項(xiàng)目分布來看，除東西城區(qū)及通州區(qū)外，其他區(qū)域均有部分項(xiàng)目開盤入市，其中大興區(qū)供應(yīng)規(guī)模領(lǐng)銜全市各區(qū)域，占比高達(dá)24%。五環(huán)至六環(huán)間是已開盤限競(jìng)房項(xiàng)目分布的主力區(qū)域，其新批上市面積及套數(shù)在全市的占比均近50%。

去化難題

從中原地產(chǎn)單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，最近幾個(gè)月都是高位，但與供應(yīng)量相比庫存持續(xù)積壓。2018年6月10日以來，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為20903套，網(wǎng)簽率只有44%，平均簽約價(jià)格為48851元／平方米。限競(jìng)房連續(xù)14個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約的現(xiàn)象。

據(jù)中指院開盤監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2019年6月，北京已開盤限競(jìng)房項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率僅62%，項(xiàng)目整體去化不及預(yù)期。

中指院數(shù)據(jù)顯示，在限競(jìng)房市場(chǎng)去化整體不濟(jì)的背后，內(nèi)部呈現(xiàn)明顯分化的格局。一方面，主要源于區(qū)位上的差異，地理位置較好的項(xiàng)目去化率相對(duì)較高，其中豐臺(tái)區(qū)五環(huán)內(nèi)及海淀、朝陽等城區(qū)五環(huán)至六環(huán)區(qū)域具備明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其項(xiàng)目開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率普遍在85%以上；從同一區(qū)域不同位置來看，房山、順義等近郊區(qū)五環(huán)至六環(huán)區(qū)域項(xiàng)目去化率也明顯高于同區(qū)域六環(huán)外項(xiàng)目。

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“近一年來，北京限競(jìng)房住宅項(xiàng)目大批量上市，去化情況出現(xiàn)了明顯分化。有項(xiàng)目因地處偏僻、配套欠佳等因素去化不佳，但也不乏項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)快速去化。不難發(fā)現(xiàn)，其或地理位置優(yōu)勢(shì)突出，或價(jià)格有明顯競(jìng)爭(zhēng)力，最重要的是，產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)預(yù)期?？傮w來看，目前已上市限競(jìng)房項(xiàng)目整體去化率在六成左右，去化不及預(yù)期，同區(qū)域項(xiàng)目去化不一，主要是在市場(chǎng)整體供應(yīng)明顯改善，需求選擇空間增大的背景下，產(chǎn)品設(shè)計(jì)同質(zhì)化問題突出所致。隨著房企積極轉(zhuǎn)變思維，產(chǎn)品創(chuàng)造力不斷增強(qiáng)，未來限競(jìng)房對(duì)特定消費(fèi)群體的吸引力也將隨之提升。”

回歸理性

在限競(jìng)房集中入市、去化率不足的背景下，一些剛需客似乎更加感受到了市場(chǎng)變化。

在北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的劉啟是一名地道的剛需客，她告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我發(fā)現(xiàn)目前能選擇的很多，可以申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房和一些二手房，總價(jià)上都能夠接受。”

由于擔(dān)心將來換工作，劉啟更偏向于選擇二手房。“因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格低但轉(zhuǎn)手時(shí)候的限制很多；很多新建的限競(jìng)房短時(shí)間還不能交房，將來轉(zhuǎn)手還會(huì)有5年限制。”

在限競(jìng)房與共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目基本占據(jù)近三年90%以上商品住宅用地的份額下，限競(jìng)房對(duì)整個(gè)北京樓市的影響無疑是深遠(yuǎn)的。

“限競(jìng)房在地塊出讓環(huán)節(jié)即限定了未來售價(jià)，且普遍限定‘7090’標(biāo)準(zhǔn)，在新房資源稀缺的北京，限競(jìng)房在保障合理自住需求及穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期上發(fā)揮了舉足輕重的作用。2016年第四季度調(diào)控后的兩年，北京商品住宅用地集中以限競(jìng)房的方式供應(yīng)，保障剛需群體購(gòu)房需求的同時(shí)，也穩(wěn)定了購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的預(yù)期；另外，限競(jìng)房5年限售也抑制了非理性需求的釋放，推動(dòng)市場(chǎng)理性回歸。”黃瑜表示。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝