每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

距離2020年還有不到80天，無論是在政策層面還是市場表現(xiàn)，房地產(chǎn)市場都未見輕松。

中指院統(tǒng)計顯示，今年以來百城新建住宅價格各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度累計漲幅較去年同期收窄0.3個百分點，整體價格表現(xiàn)平穩(wěn)。成交方面，三季度一線、三線代表城市成交同比有所回落，二線代表城市成交規(guī)模相對穩(wěn)定。

對于后市，多位機(jī)構(gòu)人士和業(yè)內(nèi)專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，四季度房企都會沖刺全年業(yè)績目標(biāo)，無疑會加速推盤去化，但市場可能并不會因此出現(xiàn)過熱情況。但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落。

前9月調(diào)控415次 刷新歷史記錄

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1～8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84589億元，增速回落0.1個百分點至10.5%，為年內(nèi)最低，降溫明顯。

今年4月19日，中央政治局會議重申“房住不炒”，要求落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制；7月30日，中央政治局會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

對比兩次會議內(nèi)容，對長效機(jī)制的表述從“調(diào)控”變?yōu)?ldquo;管理”，并首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的說法。

中指研究院認(rèn)為，7月30日的中央政治局會議確定了三、四季度的政策基調(diào)，對市場情緒、地方政府后續(xù)政策的跟進(jìn)起到了關(guān)鍵引導(dǎo)作用。三季度市場整體調(diào)整預(yù)期將進(jìn)一步強(qiáng)化，會議在基調(diào)和作用方面與去年同期的中央政治局會議存在相似之處。

另外，地方政府緊縮政策數(shù)量在三季度達(dá)到階段高點，調(diào)控緊盯市場變化及時調(diào)整的特點仍比較明顯。整體來看，地方調(diào)控力度在7、8月份明顯加強(qiáng)，9月份有所減弱。如蘇州進(jìn)一步升級了限購政策，合肥升級土拍政策，部分城市房貸利率上浮水平繼續(xù)回升，各地公積金政策密集調(diào)整，多地強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等。

2016年以來地方出臺調(diào)控政策數(shù)量分布 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2019年前9個月各地合計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到415次，去年同期這一數(shù)字為385次。這意味著，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2019年是房地產(chǎn)政策出臺最密集的年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險在2019年來被密集提及。累計看，中央各部委在2019年來累計已經(jīng)發(fā)布過25次講話或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

對于四季度的展望，中指研究院表示，金融政策將貫穿始終，在四季度仍然會繼續(xù)延續(xù)。另外，一方面，部分城市的調(diào)控緊盯市場變化存在適度升級的可能；另一方面，部分城市通過局部優(yōu)化現(xiàn)有政策，繼續(xù)精準(zhǔn)保障首套自住購房需求。

房價漲幅收窄 成交規(guī)模穩(wěn)中略降

今年以來，受高價地項目集中入市等推動的結(jié)構(gòu)性因素影響，商品房銷售價格仍保持較快上漲，但考慮到近期房企的積極營銷勢頭，四季度房價漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步回落。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年9月，百城新建住宅均價15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31%，漲幅已連續(xù)11個月運(yùn)行在0.4%以內(nèi)；同比上漲3.56%，漲幅連續(xù)11個月收窄，整體價格表現(xiàn)平穩(wěn)。

累計來看，2019年1~9月百城住宅價格累計上漲2.54%，漲幅較去年同期收窄1.51個百分點。今年以來各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度價格累計上漲1.08%，較去年同期收窄0.3個百分點。

成交方面，重點城市規(guī)模穩(wěn)中略降。中指研究院統(tǒng)計顯示，今年前三季度，重點城市成交面積同比穩(wěn)中有降，三季度整體趨穩(wěn)，近期市場調(diào)整壓力加大。

據(jù)初步統(tǒng)計，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降1.6%，其中三季度50個代表城市商品住宅月均成交規(guī)模約3210萬平方米，同比增長0.2%。

2014~2019年9月50個代表城市商品住宅月度成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

中指研究院認(rèn)為，8月以來行業(yè)金融層面監(jiān)管加強(qiáng)，疊加3~4月一二線市場銷售端的回暖導(dǎo)致需求后續(xù)釋放動力不足，市場調(diào)整壓力有所加大，8~9月重點城市成交規(guī)模同比均下降，“金九”成色不足。

二手房方面，2019年1~8月10大城市二手房成交套數(shù)同比增長12.9%，其中7~8月二手房成交20.6萬套，同比增長10.3%，半數(shù)城市成交同比增長。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，四季度市場應(yīng)該還會面臨僵持局面，因為多數(shù)城市的去化周期還是比較短的，大部分一二線城市去化周期都在12個月上下，三四線城市多在18個月上下。而目前無論是從供給端還是需求端看，都是相對比較疲弱的，兩端不會出現(xiàn)突然大的變化。

三線樓市下滑 四季度將繼續(xù)調(diào)整

從城市看，總體為一線城樓市增長、二線平穩(wěn)、三線下滑。據(jù)中指院統(tǒng)計，2019年1~9月一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米，同比增長19.9%。不過，8~9月需求釋放節(jié)奏開始放緩，市場出現(xiàn)調(diào)整。

二線代表城市前三季度成交面積約80萬平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增長1.9%，整體成交規(guī)模趨于穩(wěn)定，內(nèi)部市場延續(xù)分化格局。

值得注意的是，50個重點城市中近八成的三線代表城市位于長江和珠江三角地區(qū)，該類城市在嚴(yán)厲的政策下，市場調(diào)整態(tài)勢延續(xù)，帶動整體三線代表市場同比下降。前三季度，三線代表城市成交面積同比下降9.7%。其中，三季度月均成交面積在34萬平方米左右，同比下降約3.6%，揚(yáng)州、三明同比降幅均在60%以上。

中指院表示，展望四季度，三四線代表城市由于前期需求存在透支后期增長乏力，市場將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，同時一、二線城市市場規(guī)模隨著市場環(huán)境的收緊及需求釋放放緩，也將面臨一定調(diào)整壓力，四季度整體市場承壓。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，四季度房企推盤力度比較大，還是走降價促銷的銷售策略，這在交易數(shù)據(jù)上應(yīng)該是有回升，但回升幅度也是有限的。一方面政策面暫時不會有改變，而需求端也很難說完全釋放，四季度只能說可能會有一個溫和的小復(fù)蘇。

川財證券研報指出，考慮到三季度銷售市場有所降溫，預(yù)計不少房企在四季度的推盤速度可能會略為加快，但是在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍然持續(xù)的大環(huán)境下，預(yù)計今年四季度房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的可能性較低。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)