文/王博涵

一路求穩(wěn)的禹洲地產(chǎn)，完成了今年上半年的“軟著陸”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日，禹洲累計合約銷售金額為人民幣284.7億元，同比上升32.47%，合約銷售去化率為65%。

全國人大代表、禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人及董事局主席林龍安表示，今年上半年我們完成近285億元合約銷售，同比增加約33%，完成了年初預(yù)定的670億的合約銷售額的43%，去年同期是完成全年銷售的38%，所以我們今年下半年會加快推貨節(jié)奏。

下半年，禹洲的推盤量達(dá)800億，也就是說，只需完成50%的去化率就可以達(dá)到全年的目標(biāo)。

整體來看，禹洲今年的“半年考”業(yè)績誠意滿滿，能充分讓資本市場看到禹洲地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營的核心競爭力。

銷售額增長32.5%重倉長三角保溢價

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，禹洲地產(chǎn)累計合約銷售金額為284.7億元，較2018年同期增加32.5%。合約銷售面積185.3萬平方米，較2018年同期增加17.4%。

物業(yè)銷售收入上升，除了物業(yè)交付面積的增加外，平均售價上升也是一項重要因素。

數(shù)據(jù)顯示，上半年禹洲的合約銷售均價為15366元/平方米，較2018年同期的13623元/平方米有所提升，報告期內(nèi)交付及確認(rèn)銷售的物業(yè)平均售價為12662元/平方米，也較2018年同期上升0.7%，這意味著其市場溢價能力在逐步提高。

而這背后，在禹洲地產(chǎn)的布局中，能支撐價格的長三角區(qū)域，仍然是禹洲地產(chǎn)合約銷售金額的主力軍。

而在上半年的成績單中，上海、南京、合肥、蘇州等11個城市也比較給力，貢獻(xiàn)合約銷售金額196.6億元，占總合約銷售金額的69.04%。

另外海西經(jīng)濟(jì)區(qū)作為禹洲地產(chǎn)的發(fā)源地，對合約銷售金額的貢獻(xiàn)度一直僅次于長三角區(qū)域，報告期內(nèi)，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)合約銷售金額43.2億元，占總合約銷售金額的15.18%。廈門、福州、泉州、漳州及龍巖均取得不錯的表現(xiàn)，其中，坐落于福州海西硅谷的朗廷灣，開盤半個小時內(nèi)售罄，名震榕城。

回顧2019年上半年，禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入116.4億元，較2018年同期增長25.9%。營業(yè)收入的增長主要源于物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，報告期內(nèi)該部分收入113.03億元，較2018年同期增長26%，占營業(yè)收入的97.12%。毛利潤方面，禹洲實現(xiàn)31.4億元，較2018年同期增長7.8%，歸屬于母公司股東的利潤16.4億元，較2018年同期增長23.2%。凈利潤率16.4%，較2018末增加1.1個百分點。

現(xiàn)金流充裕財務(wù)杠桿維持低位

經(jīng)營之外，從財務(wù)的趨穩(wěn)操作可以看出禹洲頗注重公司運營的質(zhì)量。

2019年上半年，禹洲地產(chǎn)的凈負(fù)債率72.7%，較2018年上升5.7個百分點，主要是由于長期借款較2018年末增加53.9%，財務(wù)風(fēng)險有所提升。但與億翰智庫YH50房企的平均凈負(fù)債率相比，禹洲地產(chǎn)最近三年的財務(wù)杠桿一直處于同行同級別企業(yè)卓越水平。

數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)貨幣資金389.3億元，較2018年同期增加了32.9%，現(xiàn)金短債比2.9，覆蓋短期債務(wù)將近3倍，短期內(nèi)沒有償債壓力，現(xiàn)金流充裕。

禹洲地產(chǎn)表示，凈負(fù)債比例也是嚴(yán)格控制在72%到73%的水平，上漲的幅度并不高?？偟膩砜垂具€是秉承著以往的慣例，以穩(wěn)健為主。

2019上半年，禹洲拓展多元化融資渠道，采用審慎財務(wù)政策，致力于平衡財務(wù)風(fēng)險及降低資金成本。期內(nèi)，禹洲地產(chǎn)通過境外融資渠道共籌得15億美元的海外優(yōu)先票據(jù)；為保持融資渠道多元化及靈活性，禹洲今年與中國工商銀行簽約，納入工行總行級客戶名單，開啟銀企戰(zhàn)略合作。且截至2019年6月30日，本集團(tuán)成功發(fā)行總額為人民幣35億元的五年期公司債，錄得加權(quán)平均融資成本為7.47%。

年銷670億無難度2020年沖擊千億

資本層面認(rèn)可度和融資渠道的優(yōu)化，不能忽略的一個觸因是華僑城。

林龍安表示，華僑城入股禹洲之后，資本層面上對禹洲高度認(rèn)可。我們穩(wěn)健經(jīng)營的方式，得到了華僑城的高度認(rèn)可，也支撐著我們未來和他們戰(zhàn)略合作層面的落地。

但不只于此，華僑城的介入也將拓展禹洲的業(yè)務(wù)邊界。例如華僑城比較成功的文旅產(chǎn)業(yè)，禹洲就會緊密合作。“通過發(fā)揮各自所長，我們現(xiàn)在希望能在一線和二線的核心城市落地一些項目。”林龍安表示。

可以看到，在2019年上半年，禹洲重點分析核心的一二線城市人口、GDP、未來發(fā)展趨勢等指標(biāo)，在北京、上海、青島、鄭州、佛山等城市獲取了14幅地塊，其中9幅地塊以底價或低溢價摘牌，其中13幅位于現(xiàn)有已進(jìn)入的一二線城市，這也說明禹洲一直保持著審慎、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度增加土地儲備，適時合理地調(diào)整投資的節(jié)奏。

“禹洲上半年抓住了投資窗口，在一季度拿了一些地，下半年，禹洲會多條途徑并舉，不局限于公開市場的招拍掛，還會在收并購，城市更新，產(chǎn)業(yè)勾地上拓寬渠道。”禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁許珂表示。

而對于下半年的銷售，禹洲地產(chǎn)的合約銷售是四六開，新貨和舊貨對比八二開。由于禹洲的整個推貨量在800億左右，按保守去化率，其完成670億的全年銷售目標(biāo)，沒有難度。

林龍安指出，禹洲計劃在2020年做到千億規(guī)模的合約銷售之后，繼續(xù)保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢，并同時努力提升整體的盈利水平，未來3—5年，爭取核心利潤率能沖到前20。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)）