每經(jīng)記者 王佳飛 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

住建部又發(fā)布預警提示了。

據(jù)新華社，今天（5月18日），住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

此前的4月19日，住建部已經(jīng)對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示。而彼時發(fā)布這則預警信息的背景，是當日中共中央政治局會議44字定調房地產(chǎn)市場，重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一個月前第一批被預警城市并未公布具體名單，而此次卻公開點名了4座城市。從不點名到點名，監(jiān)管部門的態(tài)度更加嚴厲。

此前，業(yè)界人士猜測，杭州、合肥、大連等城市因地價上漲過快，以及西安、杭州、南寧、濟南、青島、鄭州等城市因房價上漲過快，均可能“上榜”。從目前情況看，大連、南寧已出現(xiàn)在本次預警名單中。

“漲城”增多

住建部加碼預警的背后，是全國主要城市新建商品住宅上漲城市個數(shù)持續(xù)增多，并且局地房價、地價過熱。

國家統(tǒng)計局《4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格較上月相比上漲的城市有67個。

而3月全國70個大中城市新建商品房價格環(huán)比上漲的有65個，較2月增加8個城市；二手房價格上漲城市57個，較2月增加10個城市。

具體來看，2018年12月～2019年4月，全國70個大中城市中新建商品房價格環(huán)比上漲的城市分別為59個、58個、57個、65個、67個。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，3～4月，新建商品住宅上漲城市個數(shù)有所增多。盡管從總體數(shù)據(jù)看，市場基本延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，但3、4月份新建商品住宅價格上漲城市增多，加之一些城市土地市場火熱，甚至再現(xiàn)地王等現(xiàn)象，均值得警惕。

而本次被點名的4個城市中，佛山和蘇州已經(jīng)不是首次上榜了。

去年“五·一”前后，住建部約談了12個城市負責人，這12個城市多為房價上漲較快的二線省會城市以及個別三線城市，其中就包括佛山。

2018年6月25日，住建部會同中宣部、公安部等多部委聯(lián)合印發(fā)《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。其中，佛山和蘇州在列。

局地過熱

張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“被預警城市都屬于房價明顯上漲城市，出現(xiàn)加碼調控政策的城市主要原因是部分區(qū)域房地產(chǎn)市場有失控風險，房價明顯上漲，土地市場明顯過熱。”

蘇州樓市近期頗為火爆。

據(jù)克而瑞，截至4月25日，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。

二手房方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，蘇州均價自去年6月以來已連續(xù)11個月環(huán)比出現(xiàn)上漲，特別是5月以來環(huán)比漲幅明顯擴大，達到18680元/平方米，環(huán)比上漲4.74%，同比漲幅已達到19%。

蘇州土地市場也熱度不減，4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊，共吸引了34家房企競拍。最終，5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元，溢價率超過35%，并誕生2個板塊“地王”。4月，蘇州土地出讓金達到193億元，同比增幅高達1089%。

佛山樓市則在今年第一季度持續(xù)升溫。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，今年第一季度，佛山累計新建商品住宅成交均價同比漲幅達到22%，位于“房價過熱”區(qū)間。

二手房方面，據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計，第一季度佛山全市二手房均價為13003元/平方米，較上一季度下跌0.94%。同比看，除三水區(qū)下跌3.30%外，其余各區(qū)同比均上漲。

另外，此次被點名的南寧和大連近期樓市相關數(shù)據(jù)亦呈上漲趨勢

1～4月，南寧新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比分別上漲1%、0.6%、8%和0.9%，同比漲幅分別為10%、10.4%、10.8%和11.5%。可以發(fā)現(xiàn)，南寧近4個月一手住宅價格指數(shù)的同比上漲幅度都在逐漸提升。

二手住宅銷售價格指數(shù)方面，南寧1～4月的環(huán)比漲幅為1.4%、1.2%、0.9%和1.4%，同比分別上漲8%、9.5%、10.1%和11.7%。

今年第一季度，南寧土地出讓金為153.3億元，同比上漲640%，增幅位于全國第四位。

而據(jù)國家統(tǒng)計局，大連4月新建住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。其土地市場亦表現(xiàn)強勁。公開資料顯示，大連的住宅和商業(yè)土地出讓金第一季度累計77.28億元，同比猛增19倍，同比漲幅居全國首位。

上漲背后

多種因素疊加造成了局地房價、地價過熱。

以蘇州為例。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，今年春節(jié)后，蘇州各銀行房貸利率上浮標準開始多次微調。進入4月，多家銀行利率上浮比例下調明顯。目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%；春節(jié)后各大銀行普遍上浮23%的房貸利率，現(xiàn)在也只上浮20%左右。

其人才政策也有一定關聯(lián)。4月23日，蘇州吳中區(qū)宣布向人才定向出售“優(yōu)購房”，最高給予30%折扣。

佛山方面，4月10日，佛山住房公積金調整，新公布的《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》，在原累計繳存住房公積金滿一年的最高可貸30萬元/人、累計繳存滿兩年的最高可貸40萬元/人的基礎上增設一個檔次：累計繳存住房公積金滿三年的最高可貸50萬元/人。

先前佛山對超過該面積的住宅不予發(fā)放貸款?，F(xiàn)調整為：建筑面積超過144平方米的普通住宅，只核定144平方米以內部分的房款計算可貸款額，超過的部分由購買人自行解決。

南寧方面，今年第一季度，南寧土地出讓條件里面已經(jīng)不再有“限價”的規(guī)定。房企大鱷集體奔赴南寧土地市場，地王頻現(xiàn)，其中五象地王的實際樓面價更是高達1.44萬元/平方米，而第15周南寧市新建商品住宅成交均價僅1.23萬元/平方米。需要注意的是，南寧并不限購。

收緊再現(xiàn)

事實上，在近期樓市“小陽春”背景下，部分城市已經(jīng)有所動作。4月以來，超過15城樓市政策調整，限售與公積金政策收緊再現(xiàn)。

5月11日，蘇州市出臺《市政府關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，規(guī)定蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優(yōu)先購買政策。

大連也發(fā)布《關于調整個人住房公積金貸款有關政策的通知》，對公積金管理進行收緊，規(guī)定借款人申請辦理個人住房公積金貸款，借款人設立個人住房公積金賬戶須滿180天（原為90天），并自申請個人住房公積金貸款之日起向前推算，按時、足額、連續(xù)繳存住房公積金6個月（含）（原為3個月）以上。

張大偉表示：“從蘇州升級調控看，雖然政策力度不大，但樓市調控的原則沒有變化，只要市場過熱，肯定會加碼調控，一城一策，甚至一城多策持續(xù)，地方政府想維持房地產(chǎn)一定熱度，但又不能失控。”

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）