每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 林菁晶    

卡車來(lái)來(lái)往往，路上塵土飛揚(yáng)。大亞灣西南大道馬路一側(cè)的吳大媽，等待著車輛減少，好走到對(duì)面北區(qū)邊上廢品站，將平日里積攢的箱子瓶子賣掉。

一年前，她從湖南老家搬到惠州，住在臨深的龍光城南區(qū)，工作日的白天，她的兒子兒媳都會(huì)驅(qū)車從惠州到深圳上班，在她居住的小區(qū)里，這樣“雙城生活”的家庭并不少見(jiàn)。

惠州，被稱為深圳的后花園，在深圳房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾輪暴漲后，開(kāi)始成為部分剛需置業(yè)者和各地投資客重點(diǎn)關(guān)注地，吸引了大量開(kāi)發(fā)商以住宅、別墅、養(yǎng)老、文旅等形式重倉(cāng)布局。

但如今看來(lái)，惠州之于深圳，倒更像是燕郊之于北京，“后花園”淪為雙城生活的“睡城”，本地人買不起，外地人不想炒。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，進(jìn)駐惠州的百?gòu)?qiáng)房企僅有有16家，三年不到的時(shí)間，這個(gè)數(shù)量變成了50家。樓市最火爆時(shí)，一度需要全款排隊(duì)才能買到房。

不過(guò)，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，惠州作為臨深地圖上的重要板塊，亦難免受到牽連。

“大躍進(jìn)”的這些年，本地人買不起房

2016年初，在深圳東進(jìn)戰(zhàn)略的大舉推進(jìn)下，超過(guò)1.4萬(wàn)億元砸入深圳東部區(qū)域，致使和深圳東部毗鄰的惠灣片區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)前所未有的機(jī)遇。

2016年成為惠州樓市史上最為瘋狂，也最為輝煌的一年?；葜莩菂^(qū)住宅成交46834套，成交面積533.66萬(wàn)平方米，成交金額419.48億元；大亞灣成交40588套，成交金額463.24億元，成交數(shù)量較2015年增長(zhǎng)幅度達(dá)8成。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，買得最瘋狂的是深圳客們，占市場(chǎng)比例高達(dá)56%，并活生生地把原本價(jià)格在5000~6000元/平方米的房?jī)r(jià)，哄抬至10000元以上。

在惠州樓市“大躍進(jìn)”的近三年時(shí)間里，這片熱土亦出現(xiàn)過(guò)不少奇跡，成交面積2016年、2017年連續(xù)兩年突破1500萬(wàn)平方米；2017年成交均價(jià)漲幅以54%位列樓市50強(qiáng)城市排行榜第一；2018年新建商品住宅庫(kù)存位列全國(guó)前三……

深圳美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理張鳴添告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，惠州樓市并不是單純的惠州本地市場(chǎng)，即使目前供應(yīng)量激增也可支撐得起未來(lái)發(fā)展?；葜菖R深臨港，承載了深圳及香港的外溢需求，尤其是深圳的需求占了絕對(duì)比例。作為承接外溢需求的衛(wèi)星城，惠州大量新建樓盤是有存在必要的。

但與此同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在惠州南站附近，當(dāng)夜幕降臨時(shí)，許多交付已久的高樓小區(qū)至今燈火依稀，正如同中介所言，入住率并不高。

惠州本地一位開(kāi)滴滴的林師傅指著窗外鱗次櫛比的高樓告訴記者，這些項(xiàng)目都早已賣出去了，但是根本沒(méi)有多少人住，看看這周邊還在蓋，房?jī)r(jià)還在漲，越來(lái)越像個(gè)鬼城。此時(shí)，他顯得有些激動(dòng)：“以我們當(dāng)?shù)厝诵劫Y水平，大部分人已經(jīng)再也買不起了！”

二手房降價(jià)3000無(wú)人問(wèn)津，外地炒房客不看好惠州市場(chǎng)

記者了解到，供應(yīng)量巨大的惠州目前基本上是新房市場(chǎng)，二手市場(chǎng)還沒(méi)有完全形成，成交量非常低。

深圳一中介經(jīng)紀(jì)人徐凱告訴記者，有個(gè)客戶想出售惠州地鐵口的房子，以低于市場(chǎng)價(jià)格兩三千的價(jià)格掛出去，已經(jīng)好久了也無(wú)人問(wèn)津。“新房還可以有深圳的地產(chǎn)公司猛推，二手房就沒(méi)有人推了。新房那么多，戶型還好，沒(méi)有中介費(fèi)、沒(méi)有那么多稅，誰(shuí)考慮二手啊，成交量沒(méi)有想象的活躍。”

在惠州當(dāng)?shù)氐闹薪殚T店，記者向經(jīng)紀(jì)人小林咨詢二手房的過(guò)程中，其并未接茬，卻轉(zhuǎn)而向記者推薦起新盤。“最近新開(kāi)的盤要比二手房合適得多，如果不著急住，可以看看龍光地產(chǎn)玖系新品，首次上市，首付只需一成，首付10萬(wàn)買三房。”同時(shí)他也坦陳，如今市場(chǎng)冷清，來(lái)看房的人不如之前多，十月份他們整個(gè)門店一共也才簽了三四單。

二手房的市場(chǎng)空白也讓本不限購(gòu)的惠州喪失了“炒房的熱土”。這似乎印證了一位深圳資深“炒房客”的觀點(diǎn)：“惠州并不是適合職業(yè)玩家的市場(chǎng)，而是開(kāi)發(fā)商收割普通投機(jī)群眾的墓場(chǎng)。”

每月50個(gè)樓盤入市，供應(yīng)量激增至北京7倍

業(yè)績(jī)承壓下，金九銀十向來(lái)是被開(kāi)發(fā)商看重的銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。據(jù)房天下統(tǒng)計(jì)，九、十月間，市場(chǎng)幾乎保持了每月近50個(gè)樓盤入市的節(jié)奏。

“鎂刻地產(chǎn)”記者實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除已交付的大量住宅外，惠州仍有大量樓盤在建?；葜莺峡v聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，截止到11月25日，惠州市住宅存量為102653套，存量面積約1116萬(wàn)平方米。而相比之下，前十個(gè)月，北京90平方米以內(nèi)房源供應(yīng)量為15733套，僅為惠州的七分之一。

盡管供應(yīng)量激增，但市場(chǎng)依然反應(yīng)較為冷淡。記者走訪發(fā)現(xiàn)，即使是位于惠州樓市熱門的未來(lái)地鐵14號(hào)線、地鐵1號(hào)線沿線，大亞灣、惠州南站、巽寮灣等幾個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目，售樓處依然門可羅雀。

大亞灣某大型項(xiàng)目售樓處內(nèi)，中介人員人頭攢動(dòng)，但前來(lái)購(gòu)房者無(wú)幾。記者 甄素靜 攝

其中，惠州南站因有通往深圳和香港高鐵，一直是置業(yè)熱點(diǎn)板塊。某項(xiàng)目一位銷售人員告訴記者，目前新開(kāi)盤為三期，均價(jià)14000元左右，現(xiàn)在向公司特殊申請(qǐng)的話還可以進(jìn)行首付分期，一月之內(nèi)交清三成首付。并強(qiáng)調(diào)：“三成首付是很大優(yōu)惠了，之前市場(chǎng)熱時(shí)全款才能買。”

在主打以旅游、休閑、養(yǎng)老為住的惠東縣，記者同樣發(fā)現(xiàn)了首付分期的現(xiàn)象。其中，均價(jià)7800元的惠東富力灣新盤甚至打出“首付只需2萬(wàn)”的廣告。銷售人員告訴記者，事實(shí)上這個(gè)2萬(wàn)元也可以相當(dāng)于定金，30%首付可以在半年湊齊。

她給記者算了一筆賬，結(jié)果有些讓人意外：以50平方米的住宅為例，半年內(nèi)湊齊10萬(wàn)元首付即可，總價(jià)不過(guò)30多萬(wàn)元。