每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

11月13日晚，中梁控股集團（以下簡稱中梁）正式向港交所提交IPO申請，這距離其今年銷售額突破千億元尚不到半個月。

據中國指數研究院數據顯示，截至2018年10月，中梁實現(xiàn)銷售額1150億元，由此成為新的“千億房企俱樂部”成員。

千億元，這個數字如果放在2015年，對于正站穩(wěn)浙江、銷售額168億元的中梁來說，或許還不敢想。但在一年后，中梁將總部搬遷到了上海，開始走出浙江、布局全國。或許在那時，中梁地產集團董事長兼總裁楊劍心中已經有了千億野心。

2015年~2017年的3年間，中梁的銷售額分別為168億元、337億元、758億元，以幾乎每年翻一番的速度，從100億元的量級，沖到了2018年千億元的量級。也就是說，從百億到千億，中梁僅用了兩年多時間。

楊劍也在2017年11月登上胡潤富豪排行榜，以185億元排名第24位，是新上榜10人中最年輕的一位。對于楊劍和中梁來說，突破千億將其推到了第一個高點，而上市則在中梁內部被視為第二個里程碑式的拐點。

對外界而言，IPO則似乎是看清這家被稱為“黑馬企業(yè)”真相的契機。隨著中梁的財報、結構和發(fā)展數據曝光在鎂光燈下，“黑馬速度”的生成方式，極速擴張的危與機，也受到業(yè)界熱議。

合作拿地“快攻”三四線

“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會的。”楊劍曾這樣形象地描述中梁的擴張策略。

《每日經濟新聞》記者注意到，自2016年中梁正式走出浙江省后，主要輻射的就是長三角范圍內的三四線城市，如徐州、蕪湖、贛州等地。2017年，中梁依然沿著三四線路徑在布局，向內陸擴張進入了豪州、景德鎮(zhèn)、九江等城市。

而楊劍口中的“機會”則是這群三四線城市棚改和去庫存的大環(huán)境。2016年底以來，在“分城分策”的差別化樓市調控政策背景下，諸多三四線城市由于“去庫存”需要，調控環(huán)境相較一二線城市寬裕；與此同時，數據顯示，棚改拆遷貨幣化安置在三四線城市比例普遍在60%~80%，3年間三四線城市定向投放PSL（抵押補充貸款）規(guī)模達到2萬億元，市場需求被顯著拉升。

趁熱打鐵，中梁2016年~2017年在上述三四線城市攻城略地。據悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一塊地的速度，共拿下了近70塊地；2017年平均以每3天拿一塊地的速度，共拿下了100余塊地；至2018年，中梁的拿地速度基本為平均2天拿一宗地。

不過有分析指出，中梁拿地的主要方式是合作，規(guī)模的快速增長也建立于合作規(guī)模的劇增。

招股說明書顯示，在總共316個項目中，中梁及其附屬公司所擁有的土地數為231塊，合營及聯(lián)營公司開發(fā)了85個項目。

不過相較“千億”的成色，更讓人關注的是，順風的中梁極速奔到了這個數值，之后呢？

58安居客房產研究院首席分析師張波就直言，部分三四線依然存在棚改利好因素，或者存在去庫存過度引發(fā)新房供應不足的情況，因此以上兩類三四線城市房價還有上漲的余溫，但也基本上是上演最后的瘋狂。

《每日經濟新聞》記者近期在安徽、江蘇、浙江、江西等二三線城市實地采訪和調查時發(fā)現(xiàn)，不少城市已經處于庫存消化難、降價難出貨、因降價導致維權的狀況。這說明，趁著房地產傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季，龍頭房企紛紛變相促銷，這其實也是個典型的信號。

有券商告訴《每日經濟新聞》記者，其行內對2019年的三四線城市很悲觀，因為目前很多城市購房需求已經在過去兩年被透支，很難緩過來。政策層面，中央對棚改和貨幣化安置的政策方向也在發(fā)生變化。

實際上，數據層面，今年9~10月三四線城市銷售面積增長已經為負。在三四線土儲多的房企，未來發(fā)展空間多受質疑。

蘇寧金融研究院分析指出，三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲。暫且不討論人口凈流入、產業(yè)競爭力等長期因素，近期國開行的棚改政策調整和三四線城市房價過高等因素，均預示著后期三四線城市的購房需求還將持續(xù)回落。

回到中梁，從其當前的投資布局來看，截至2018年8月31日，中梁已入駐22個省及直轄市的110座城市，遍布長三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸及珠三角五大戰(zhàn)略性經濟區(qū)，但城市主要以三四線城市為主。

這說明，房企正在不惜犧牲規(guī)模和利潤，開啟“早銷、多銷、快銷”的回款策略，這也給樓市蒙上一層“過冬”的陰影。

“隨著三四線城市需求體系性修復基本完成，預計2019年三四線成交將出現(xiàn)高位震蕩。對于中梁而言，如何在三四線城市完成快速變現(xiàn)及戰(zhàn)略進入更高能級城市，就顯得尤為重要?！睆埐ū硎?，企業(yè)后期發(fā)展到底會怎樣，關鍵還要看布局城市的調控影響如何，如果這些三四線城市的調控依然相對較小，待開發(fā)和待售房源也可能在營銷策略的拉升下實現(xiàn)快速變現(xiàn)。

24%高比例內部融資體系

局勢變動不息，如果僅“乘風而行”，未免飄搖。焦慮，似乎從未從中梁身上淡去。

據悉，中梁內部對土地變現(xiàn)效率抓得異常緊。

中梁一共設置了12大區(qū)域集團、70多個區(qū)域公司。區(qū)域公司在大區(qū)范圍內形成一個獨立公司的運作體系，設有區(qū)域董事長、事業(yè)部總經理和相關職能條線。結合圍繞阿米巴經營模式開展的跟投機制，中梁內部一個團隊可以構建一個區(qū)域負責開發(fā)運營，無論獲取土地規(guī)模如何，每一塊地的城市核心團隊必須要出資10%。每個項目都在前期進行了成本鎖定，超出部分由員工自己貼。

據《經濟觀察報》披露，中梁地產項目跟投資金占比方面，控股集團8%，區(qū)域集團8%，區(qū)域公司8%，合計達到了24%，其內部融資體系令人印象深刻。

通過三層管控體系，中梁一方面壓縮拿地周期，速度幾乎是以天計數。地塊的變現(xiàn)速度也規(guī)定在“5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進行第二次投入”的周期內，資金需在半年內進入再利用。

為什么如此“趕速度”？有業(yè)內人士直言：“三四五線市場一旦有風險，冷得很快，如果不及時調整策略或出貨不夠快，對公司而言也是一種挑戰(zhàn)?！?/p>

不過用中梁控股集團總裁黃春雷的話說，這是一種靠資金高效流動帶來流量幾何式增長的邏輯。

這也讓中梁能夠產生快速的銷售結果，例如中梁2016年在蕪湖就同時做到在售5~6個項目、甚至一天同一個區(qū)域開兩個盤的情況。

不過也有業(yè)內人士指出，跟投機制也要看市場，市場上行的時候大家能夠“玩命”，市場一旦下行可能會逼人“去造假”，比如這個地方虧錢用另外地方補足。

“例如今年，某頭部房企從7月份開始曝出質量問題后，每月的銷售額幾乎減了近一半，這就能看到市場下行給這類選擇城市下沉戰(zhàn)略企業(yè)帶來的重疊效應有多大?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

張波則告訴《每日經濟新聞》記者，中梁近兩年的快速發(fā)展，主要就是抓住了三四線布局和快周轉這兩個突破點。中梁的規(guī)模依然在加速擴張，今年上半年拿地的規(guī)模已經超過去年全年。在國家嚴控房地產資金的背景下，中梁極速的規(guī)?；瘮U張，也會和很多房企一樣面臨資金的壓力和挑戰(zhàn)。

快速擴張下IPO成重要砝碼

的確，按照中梁的擴張速度，必須有后續(xù)項目的資金保障，資金使用效率和籌資能力都必不可少。

當然，狂奔離不開資金的支持。公司債方面，2016年6月16日，中梁經中國證券監(jiān)督管理委員會核準，以中梁旗下子公司梁商資本為主體，首次公開發(fā)行2016年公司債券，募集資金達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級別為AA級。

不過，上述人士向《每日經濟新聞》記者表示，由于此前地產股經歷了好幾輪震蕩下行，PE普遍不高，現(xiàn)在這個時點都不會太好。

該人士進一步指出，在當前房企融資難的背景下，比較危險的有三種企業(yè)：第一種是大舉拿高價地，布局城市受到限購、限貸影響的企業(yè)；第二種是重倉三四線的房企，這主要取決于所在城市待售貨值的去化能力；第三類是正向頭部房企靠攏的高成長企業(yè)，他們對融資有迫切需求，而中梁恰恰屬于此類。

招股書顯示，中梁用了很大篇幅披露借款來源，其中64筆信托尚在存續(xù)期的債務，截至2018年9月30日，共計47億元。

該人士告訴《每日經濟新聞》記者，類似中梁這樣的企業(yè)，由于很大一部分融資都是來自于信托資金。而高周轉做的是短期融資，有時候在年度財務報表中看不到，因此隱藏了許多短期償債風險。

凈資產收益率（ROE）方面，根據凈資產收益率計算公式：凈利潤*2/（2018H1凈資產+2017年末凈資產）得出，中梁的ROE為12.8%，和包括碧桂園、融創(chuàng)中國、龍光地產、中駿置業(yè)等房企趨于一致，說明這類企業(yè)普遍通過增加凈利潤、提高資產周轉效率的經營杠桿提升ROE。

而另一個重要數據，即中梁的土地獲取成本以及總貨值是多少，中梁尚未披露。

情況正在發(fā)生改變。目前，中梁重點布局的三四線市場正面臨著與其他大型房企的激烈競爭。