每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝

進入10月，北京樓市供應明顯提速，除了大量“限競房”項目紛紛上市外，10月中下旬上市的4個預售價格10萬元上下的豪宅項目尤其引人注目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這4個集中上市的豪宅項目預售單價均突破了北京延續(xù)了近兩年的8萬元限價“紅線”。其中泰禾西府大院和華潤昆侖域，單價均超過11萬元/平方米。

合碩機構首席分析師郭毅表示，這些項目選擇在此時開盤，或是開發(fā)商和主管部門雙方相互作用的結果。在北京樓市供應結構發(fā)生改變之后，沒有必要再采取極致的調控手段。此次北京豪宅集中入市，并不代表著房地產(chǎn)市場調控松動。

為獲得現(xiàn)金流 房企積極推盤

對于此次北京10萬元上下豪宅的集中入市，郭毅表示，主管部門對預售價格進行了小幅微調，開發(fā)商也接受了這個底線價格。同時從企業(yè)的角度來講，一些地塊拿地時間較長，每年資金成本較高，企業(yè)有加快項目入市的動機。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷同時表示，一時間集中謀求高端項目入市，開發(fā)商們相信，“堅決遏制房價上漲”的政策將是一個長期而持續(xù)的調控目標，此前希望捂一捂盤、等政策松動后在謀求上市的做法不可取了。

同時，這些豪宅項目占據(jù)著優(yōu)勢的地理位置，是開發(fā)商投入眾多資源打造的貨值，如果繼續(xù)長期持有，對于開發(fā)商在當前調控趨嚴、融資渠道收緊環(huán)境下，會造成較大的資金壓力。房企在三季度迎來沖擊年度業(yè)績的時候，因此調整了開盤節(jié)奏，選擇盡快開盤，盡快獲得現(xiàn)金流。

郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“這幾個項目基本都是在四五萬元的樓面價，預計定價在12~15萬元/平方米。就成本以及開發(fā)商的預期售價來看，預售價格還是有所偏離的。計算拿地的資金成本，企業(yè)的利潤是相對比較微薄的。”

防止房地產(chǎn)市場大漲大落

此次北京豪宅集中入市，并不代表著房地產(chǎn)市場調控松動。郭毅表示：“今年限競房等中低價位房源上市量比較大，供應結構發(fā)生改變之后，沒有必要再采取極致的調控手段。”

2016年“930政策”之后，政府對房地產(chǎn)調控采取了持續(xù)高壓政策，這些重拳超出了房企預期，同時市場也持續(xù)下行。陳雷說：“房企為了生存，為了現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定，即使是低價也不得不上市出售手中的高端豪宅項目”。這些豪宅項目都是開發(fā)商不惜重金拿下的優(yōu)質資源，這就帶來了矛盾，一方面是早先拿地時候的高地價，另一方面是推盤時候的市場下行，導致這些豪宅售價同樓面價相比還是偏低，房企還是會承擔一定的經(jīng)營壓力。

縱然此次豪宅突破8萬元“紅線”入市，但是從目前情況來看，政策方面仍然還是一直對房價保持高壓態(tài)度，調控的總體目標是穩(wěn)定房產(chǎn)市場，防止其大漲大落，這仍然是主要任務。而近半年來，政策方面的針對性越來越強，且重點偏向于打擊擾亂市場正常運行的銷售行為，預計后期會繼續(xù)加強市場的監(jiān)管。

高端有市場 低端有保障

政策調整的一個思路是“高端有市場，低端有保障”，不必擔心房價就此上漲。豪宅因為其較高的市場售價，政策對于豪宅人群的影響較小。陳雷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“北京范圍內(nèi)豪宅項目數(shù)量不多，長期缺失后一旦放開，會有新開盤短期內(nèi)的需求集中釋放現(xiàn)象，并不能代表豪宅市場火熱。”豪宅是一個需求十分有限的市場，此次4個豪宅項目集中釋放這部分高端需求后，短時間內(nèi)很難再產(chǎn)生更多高端需求。可以預見，近幾年北京市的豪宅項目會逐步減少。

陳雷認為，購房者不必擔心質量問題，一些豪宅項目例如昆侖域，在入市時由于是處于監(jiān)管的高壓期，從而價格被限制在了一定范圍，所以出現(xiàn)了一系列減配等質量上的隱憂。但目前政策稍有放松且，進而帶來預售價格有所上漲，再出現(xiàn)質量問題的概率較小。郭毅也同時表示，如果擔心豪宅的質量問題，可選擇現(xiàn)房或準現(xiàn)房，能夠進一步降低風險。

“所謂低端有保障，集中供應的限競房確實起到了保障作用。”郭毅表示，與豪宅對應的是限競房，其所滿足的是大部分剛需客的居住需求，這些剛需人群易受政策影響。近期北京公積金新政公布后，部分剛需受到抑制，一些限競房本身帶有位置偏僻等缺點，再加上限競房大規(guī)模上市，充裕的供應量也是限競房表現(xiàn)平平的原因。