每經(jīng)記者 蔡雅蕓     每經(jīng)編輯 魏文藝    

綠城中國在近日舉行的中期業(yè)績會上，卻被另一家企業(yè)刷出了存在感，這家企業(yè)就是綠城中國的控股股東——中交房地產(chǎn)集團（以下簡稱地產(chǎn)集團）。

“綠城對中交太重要了。”一位中交的內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。從中交空降至綠城中國的總裁張衛(wèi)東在業(yè)績會上也表示，兩家的關(guān)系“非常緊密”。

2017年，中交地產(chǎn)喊出目標“央企前二”的口號，彼時排在其前面的，是銷售額2000億元的中海和3000億元的保利。

中交的地產(chǎn)板塊背靠央企巨頭中交集團，但多年遲緩發(fā)展的步調(diào)并沒有讓中交地產(chǎn)揚名。那么，中交地產(chǎn)“央企前二”的目標如何實現(xiàn)？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

增長緩慢 中交地產(chǎn)憑啥爭央企前二？ 　

借著今年一季度扭虧為盈的勢頭，8月29日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布的半年業(yè)績報告顯示，其上半年實現(xiàn)簽約銷售額59.6億元，簽約銷售面積50.57萬平方米；營業(yè)收入31.77億元，同比增長285.1%；歸屬上市公司股東凈利潤3.03億元，同比增加2949.91%。

對于營收和凈利潤的大幅增長，中交地產(chǎn)證券事務代表王婷在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，主要是本期竣工交房面積增加后確認收入的增加。

回望2017年，中交地產(chǎn)16個主要項目的預售金額為110.4億元，以此估算，今年上半年中交地產(chǎn)已經(jīng)完成去年業(yè)績的54%。

不過，作為中交系地產(chǎn)業(yè)務在A股的唯一平臺，中交地產(chǎn)本可借助中交集團諸多優(yōu)質(zhì)資源快速發(fā)展，但實際上其業(yè)績表現(xiàn)一直不盡如人意。

在2011年房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)千億房企的時候，中交地產(chǎn)尚在整合期，年營收不過5億多元。而后的5年，中交地產(chǎn)才逐漸將營收做到了2016年的約21億元。

在2016年時，中交地產(chǎn)的主要銷售項目只有8個?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從其年報中公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，其當年預售面積約為35.6萬平方米，不及2017年預售面積75.52萬平方米的一半。

這與2017年中交地產(chǎn)大幅增加土地儲備有直接有關(guān)。截至2017年末，中交地產(chǎn)擁有土地儲備規(guī)劃總建筑面積795.42萬平方米，同比增長42.49%，其中在建和待建面積為626.95萬平方米。

為了加速發(fā)展，中交地產(chǎn)在2017年還向地產(chǎn)集團借款40億元用于拿地和項目開發(fā)。不得不提的是2017年11月，中交地產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓重慶中交西南置業(yè)不超過29%的股權(quán)，其旗下操盤的中交·中央公園項目是中交地產(chǎn)占地面積最大的項目。從半年報可以看到，中交地產(chǎn)已為這個項目實際投入58.1億元。轉(zhuǎn)讓股權(quán)之舉，被外界視為中交地產(chǎn)減輕資金壓力之舉。

中交地產(chǎn)緩慢的發(fā)展速度早已不能滿足其做大做強的需要，中交地產(chǎn)對此也有清醒認識。在其2016年年中報就表示，公司“整體規(guī)模仍較小，市場占有率及行業(yè)影響力較為有限，需進一步加強規(guī)?；l(fā)展，穩(wěn)健、積極擴大經(jīng)營規(guī)模，提升規(guī)模效益。”

2017年10月，中交地產(chǎn)在其品牌發(fā)布會上喊出了挺進“央企前二”的口號。目前，排在全國房企前兩位的央企，一個是保利，一個是中海。在2017年克而瑞發(fā)布的榜單中，保利流量金額逾3000億元，中海逾2000億元。

顯然，挺進“央企前二”的主動力并不是中交地產(chǎn)。

沉寂多年 中交系多次整合收效甚微 　

關(guān)于中交集團地產(chǎn)業(yè)務的前世今生，還要從十多年前說起。

2007年4月10日，彼時的S*ST的重慶國際實業(yè)投資股份有限公司（以下簡稱重慶實業(yè)）公告宣布了重組事宜。當時重慶實業(yè)的實控人為重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司。

當年12月，中住地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱中住地產(chǎn)）認購了重慶實業(yè)1.61億股，成為控股56.19%的大股東，并將全部優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)通過非公開發(fā)行全部注入重慶實業(yè)，將重慶實業(yè)的主營業(yè)務調(diào)整為房地產(chǎn)開發(fā)，中住地產(chǎn)完成整體上市。

同時，中住地產(chǎn)大股東中國房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（簡稱中房集團）也成為重慶實業(yè)的實控人。

一年后，中住地產(chǎn)與中國高新、華夏科技、紫薇地產(chǎn)、一心實業(yè)及瀚海貿(mào)易一起，共同認購了重慶實業(yè)共計2.2億股股份。

為了避免與中房集團旗下另外一家主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中房置業(yè)股份有限公司（簡稱中房股份）同業(yè)競爭，2007年12月和2008年3月，中房集團兩次向重慶實業(yè)開具避免同業(yè)競爭的承諾書。中房集團彼時承諾用2~3年的時間調(diào)整重慶實業(yè)主營業(yè)務布局或以其他整合方式徹底解決同業(yè)競爭，并在重慶實業(yè)重組完成后的12個月內(nèi)啟動解決同業(yè)競爭的程序。

而后，ST中房股份于2009年6月開始籌劃重大資產(chǎn)重組，但后因重組方案不成熟與被中止。2010年10月，也就是中房集團承諾時限到期之時，避免同業(yè)競爭的承諾內(nèi)容中房集團僅部分履行。

2010年，中交集團開始整合中房集團，中房集團以無償行政劃撥方式被并入中交集團旗下，中房集團成為中交集團的全資子公司，而重慶實業(yè)的實控人變更為中交集團。很快，由于中房集團及中房股份連年虧損的業(yè)績，使得中房集團很快成為中交集團的“棄子”。2011年3月，中交集團成立中交地產(chǎn)有限公司。

2013年1月，中房集團將持有中房股份的18.96%全部股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，接盤者為嘉益（天津）投資管理有限公司。至此，重慶實業(yè)成為中房集團的“新寵”。

而重慶實業(yè)也先后經(jīng)歷了兩次更名，從“重慶國際實業(yè)投資股份有限公司”變更為“中房重實地產(chǎn)股份有限公司”，再變更至“中房地產(chǎn)股份有限公司”（以下簡稱中房地產(chǎn)）。

2013年的中房地產(chǎn)，上交給中房集團的成績單是同比增長33.48%至8.54億元的營收，以及下滑51.8%至6027萬元的凈利潤。在項目數(shù)量上，《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱其2013年年報發(fā)現(xiàn)，中房地產(chǎn)當年在建項目僅有3個，新增項目也僅有3個。

同樣是央企，2013年保利和中海的銷售金額都已在千億元之上。中交內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他們也需要規(guī)模。顯然，沒有一張漂亮的成績單就沒辦法向集團交差。

2015年3月，中交集團成立了中交房地產(chǎn)有限公司，負責統(tǒng)管中交集團旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務。在將中交地產(chǎn)有限公司無償劃至中交房地產(chǎn)有限公司之后，中交房地產(chǎn)有限公司成為了地產(chǎn)集團。而后，地產(chǎn)集團還相繼吸收了中住地產(chǎn)、中交海外以及中房開發(fā)集團。

2017年9月，因籌劃購買中國交通建設集團有限公司旗下優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目最后宣告失敗的中房股份，最終更名為現(xiàn)在的“中交地產(chǎn)股份有限公司”。

細數(shù)歷史，中交系的重組整合已邁過了近十個春秋，而最近的一次重組整合是在今年的8月7日。中交地產(chǎn)對外公告稱，“經(jīng)中國交通建設集團有限公司（即中交集團）批準，中交房地產(chǎn)集團有限公司與中住地產(chǎn)擬進行吸收合并。”

在這次合并前，地產(chǎn)集團并未直接持有中交地產(chǎn)股份，而是由地產(chǎn)集團全資子公司中住地產(chǎn)間接持有中交地產(chǎn)約2.38億股股份，占中交地產(chǎn)股份總數(shù)的53.32%，為其控股股東。

通過這次合并，地產(chǎn)集團將直接持有中住地產(chǎn)上述2.38億股，成為中交地產(chǎn)的控股股東，中交地產(chǎn)的實控人也未發(fā)生變化。

對于這次地產(chǎn)集團吸收合并中住地產(chǎn)的原因，中交地產(chǎn)解釋為“精簡管理架構(gòu)，提升管理效率，壓縮運營費用”。

中交系多次整合的背后，是中交集團在地產(chǎn)板塊寄予的厚望，但連年業(yè)績增長緩慢，讓求規(guī)模心切的中交集團把目光瞄向了綠城中國。

并表綠城 中交業(yè)績實現(xiàn)“大躍進”

時間回到2014年12月。中交集團以60.15億港元的代價，收購了綠城中國24.288%的股權(quán)，成為綠城的“白武士”。交易完成后，中交集團與九龍倉并列成為綠城中國的第一大股東。

這次收購讓中交集團在當年備受矚目。作為央企巨頭，中交集團的主營業(yè)務系鐵路、航道、隧道、市政等基礎設施的勘察、設計、建設、監(jiān)理，海洋租賃設備以及交通基礎設施投資、城市綜合體開發(fā)運營和房地產(chǎn)開發(fā)運營。

在成為綠城中國第一大股東之后，2015年3月，中交集團開始向綠城董事會派遣董事和高管人員。同年5月，中交集團增持綠城中國股份至28.912%，晉升為綠城第一大股東。

2015年12月，持股綠城中國的公司CCCG Holding（HK） Limited將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給地產(chǎn)集團。此舉使得如今的地產(chǎn)集團旗下?lián)碛袃纱笊鲜衅脚_，一是A股上市的中交地產(chǎn)，二是港股上市的綠城中國。

在完成綠城中國和中交地產(chǎn)業(yè)績的實際并表之后，2016年地產(chǎn)集團的銷售業(yè)績?yōu)?260億元，成為了僅次于保利和中海的央企第三名。

在“綠城中交化”的疑問中，《每日經(jīng)濟新聞》記者從中交內(nèi)部了解到，中交地產(chǎn)與綠城中國在地產(chǎn)集團的架構(gòu)上是平行關(guān)系，除了在個別項目上會有合作外，在業(yè)務發(fā)展、布局、戰(zhàn)略等諸多方面并不會有太多交集。

不過，同屬于中交系的中交地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團、中交海外、中國城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司以及綠城中國之間，再一次出現(xiàn)了同業(yè)競爭的問題。

2017年1月，中交集團出具了避免同業(yè)競爭的承諾函。在此之前，中交集團已采取了一定措施，包括在2016年2月，地產(chǎn)集團曾籌劃將所持有的中交地產(chǎn)100%股權(quán)注入中房地產(chǎn)，但因中交地產(chǎn)債券持有人會議未通過而失??；以及中國交建逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務；以及不會將綠城注入A股上市公司中房股份（更名后為中交地產(chǎn)）等等舉措。

同時，中交集團承諾，中交地產(chǎn)將是中交集團在中國內(nèi)地唯一的房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)平臺，與綠城在資產(chǎn)和業(yè)務的競爭上保證獨立經(jīng)營自主權(quán)。中交集團還承諾，將通過品牌定位劃分、區(qū)域市場劃分、資產(chǎn)整合、業(yè)務整合等措施，避免中交地產(chǎn)與綠城中國之間的同業(yè)競爭問題。另外還承諾其他平臺將陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)市場等。

但實際上，不論是區(qū)域布局還是產(chǎn)品定位，中交集團為了保證綠城發(fā)展的相對獨立，要做到完全避免同業(yè)競爭并不容易。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從中交地產(chǎn)今年的半年報看到，其報告期內(nèi)土地儲備主要布局在重慶、蘇州、寧波、佛山等32個城市。結(jié)合綠城中國的半年報對比發(fā)現(xiàn)，雙方在舟山、溫州、武漢、天津、嘉興及杭州的城市布局上仍有一定重疊。

以中交地產(chǎn)位于溫州的項目御墅以及綠城同樣位于溫州的留香園項目定位為例，二者皆為高端改善型住宅產(chǎn)品。

“一個（中交地產(chǎn)）是A股，一個（綠城中國）是港股，在監(jiān)管上應該會容易些。”中交內(nèi)部對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

對綠城中國而言，中交也是一個穩(wěn)妥的靠山。張亞東在綠城中國半年業(yè)績會上說，“中交是做基礎設施一級開發(fā)的，綠城是做二級市場開發(fā)的，所以兩者從產(chǎn)業(yè)鏈的角度是一個前后的關(guān)系，這是一個巨大的合作優(yōu)勢。特別是中交將給綠城提供更廣泛的戰(zhàn)略資源，綠城將給中交提供更深度的開發(fā)優(yōu)勢。”

張亞東還透露，中交集團與綠城簽訂了一個2500億元的合作協(xié)議，合作項目近30個項目，包括泰國曼谷項目、馬來西亞新山項目、雄安建設者之家、容東新鎮(zhèn)項目、宜昌南靈小鎮(zhèn)項目、廬山西海項目、川菜小鎮(zhèn)等。

關(guān)于該協(xié)議的細節(jié)，中交內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“這個協(xié)議主要會由集團統(tǒng)一協(xié)調(diào)，不僅僅有地產(chǎn)業(yè)務，還有包括疏浚集團在內(nèi)其他一些業(yè)務也會跟綠城有些合作。”資料顯示，中交疏浚集團主要經(jīng)營疏浚業(yè)務、吹填業(yè)務、浚前浚后服務、環(huán)保海工業(yè)務，其官網(wǎng)介紹為“中國交建旗下最具國際競爭力的業(yè)務板塊之一”。

可以肯定的是，中交集團旗下的很多優(yōu)質(zhì)資源都在向綠城中國傾斜。在人事上，中交集團和地產(chǎn)集團都在向綠城中國派遣人員，也因此可以明確，在綠城中國未來的發(fā)展上，中交集團會與地產(chǎn)集團在人事、業(yè)務上都會在管理上有一定交叉。

不過，“綠城仍相對獨立，尤其在業(yè)務上在哪兒拿地，拿不拿地，中交并不會過多干預。”其內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“綠城對中交來講很重要，把中交地產(chǎn)的業(yè)績和綠城的業(yè)績加在一起，基本上就等于地產(chǎn)集團的業(yè)績了。”

今年上半年，在將中交地產(chǎn)與綠城中國的銷售業(yè)績合計后，地產(chǎn)集團上半年業(yè)績約814億元，在克而瑞今年上半年發(fā)布的百強房企流量金額榜單上，中交集團在地產(chǎn)板塊的成績排名一躍躋身第12位。

再看克而瑞最新公布的《2018年1~8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》。榜單顯示，綠城中國以910.3億元的流量金額排在第17位，中交地產(chǎn)以161.6億元的流量金額排在第87位。兩者相加的總額為1071.9億元，這個數(shù)字可以排在該排行榜的第11位。而同期，保利地產(chǎn)的流量金額達2662億元，中海地產(chǎn)的流量金額為1741.3億元。中交與中海之間尚有近700億元的差距。

在挺進“央企前二”的目標下，中交集團給綠城的2500億元“大禮包”來得正是時候。

中交地產(chǎn)系大事記：

2007年12月：中住地產(chǎn)收購重慶實業(yè)56.19%，成為第一大股東。

2008年12月：中房集團成為重慶實業(yè)實控人。

2010年8月：中交集團吸收合并中房集團

2011年3月：中交集團成立中交地產(chǎn)有限公司

2012年12月：重慶實業(yè)更名為中房重實

2013年1月：中房集團轉(zhuǎn)讓中房股份

2013年11月：中房重實更名為中房地產(chǎn)

2014年12月：中交集團收購綠城中國股份

2015年3月：中交集團成立中交房地產(chǎn)有限公司

2015年5月：中交集團增持綠城股份成為第一大股東

2015年5月：中交地產(chǎn)有限公司無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)有限公司

2016年6月：中交房地產(chǎn)有限公司更名為中交房地產(chǎn)集團有限公司

2015年7月：中住地產(chǎn)從中房集團無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團

2015年9月：中交海外房地產(chǎn)有限公司在新加坡注冊成立

2015年11月：中房集團被無償劃轉(zhuǎn)至中交房地產(chǎn)集團

2015年12月：地產(chǎn)集團間接持有綠城中國股份

2016年6月：中房地產(chǎn)宣布重組失敗

2017年10月：中房股份更名為中交地產(chǎn)

2018年8月：中交房地產(chǎn)集團吸收合并中住地產(chǎn)。