每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

隨著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷深入，房企從拿地到資金回籠都面臨著不小的壓力。為順應(yīng)新市場形勢、謀求新生存之道，房企紛紛進(jìn)入新一輪的定位調(diào)整，如恒大將投資1000億元進(jìn)軍科技圈；碧桂園打造科技小鎮(zhèn)；上海龍湖提出轉(zhuǎn)型“美好城市運(yùn)營商”；萬科今年初提出由“城市配套服務(wù)商”升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

談及萬科的定位升級，6月3日下午，在成都召開的“萬科2018美好城市創(chuàng)想大會(huì)”上，萬科中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武表示：“對于城市而言，萬科希望能夠助力城市發(fā)展，拓展城市的邊界，參與到城市的外圈層乃至周邊城市、鄉(xiāng)村的建設(shè)，同時(shí)也希望能夠在新的時(shí)代要求下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的多元化、合理化布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)生態(tài)和諧。”

關(guān)注鄉(xiāng)村改善

對于中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢，萬科董事會(huì)主席郁亮曾在今年3月舉行的“萬科2017年度業(yè)績會(huì)”上表示：“我國住房全面短缺時(shí)代及房價(jià)單邊快速上漲時(shí)代均已結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了必須作出改變的時(shí)候。”

而萬科定位向“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”升級，主要是基于對新趨勢的判斷。王海武介紹稱，新的定位主要包含“兩個(gè)轉(zhuǎn)變和四個(gè)角色”：第一個(gè)轉(zhuǎn)變在于“城市”到“城鄉(xiāng)”的轉(zhuǎn)變，即萬科未來不只關(guān)注城市升級，也將關(guān)注鄉(xiāng)村改善，尤其是城市和鄉(xiāng)村的連接、互動(dòng)；第二個(gè)轉(zhuǎn)變在于“生活服務(wù)”；四個(gè)角色分別為“美好生活場景師、實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍、創(chuàng)新探索試驗(yàn)田、和諧生態(tài)建設(shè)者”。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快也讓城鄉(xiāng)邊界越來越模糊。王海武認(rèn)為，隨著城市間人們的往來越來越頻繁，城市間的邊界也隨之越來越模糊，傳統(tǒng)的城市邊界逐步瓦解，城市群逐漸形成。只有城鄉(xiāng)形成良性互動(dòng)和統(tǒng)籌發(fā)展時(shí)，城市群的剖面才能更連續(xù)，因此，“鄉(xiāng)村必須振興”。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前的城鄉(xiāng)還是一個(gè)二元的發(fā)展模式，這主要是受制于土地制度的約束。隨著國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的不斷加快，雖然城市規(guī)劃的邊界依然存在，但人們的就業(yè)需求、居住需求和教育需求等等都在跨越邊界。

如何避免鄉(xiāng)村“空心化”成為其中一個(gè)重點(diǎn)。劉洪玉認(rèn)為，隨著鄉(xiāng)村人口不斷進(jìn)入城市，鄉(xiāng)村也存在空心化的現(xiàn)象，村集體土地沒有被充分利用。未來就要思考如何在不新占用耕地資源的前提下，能夠充分把現(xiàn)有的、已成為建設(shè)用地的集體土地利用起來，并承載一部分城市發(fā)展的功能。

城市調(diào)整寄望“職住平衡”

隨著一些城市對城市空間和產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，“職住平衡”成為新的關(guān)鍵詞。

在說到城市與人的關(guān)系時(shí)，王海武表示：“上一個(gè)城市化進(jìn)程，人一直在學(xué)習(xí)如何適應(yīng)城市；下一個(gè)城市化進(jìn)程，城市應(yīng)該去學(xué)會(huì)如何適應(yīng)人。”

事實(shí)上，“職住平衡”就是在協(xié)調(diào)城市與人之間的關(guān)系。劉洪玉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，“職住平衡”包含了城市里公司選址以及居住選址的問題，每個(gè)人每天都要在居住和工作的地方來回通勤。理論上通勤時(shí)間越短，“職住平衡”的水平就越高，“職住平衡”往往是城市土地功能利用、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的協(xié)調(diào)搭配。

積極發(fā)展住房租賃，則是實(shí)現(xiàn)提高通勤效率，優(yōu)化“職住平衡”的一個(gè)關(guān)鍵。記者此次了解到，萬科將在成都發(fā)力住房租賃業(yè)務(wù)，產(chǎn)品線包含了青年泊寓、家庭公寓以及服務(wù)式公寓。

萬科中西部區(qū)域租賃住宅事業(yè)部總經(jīng)理蘇科介紹道，成都的租賃住房市場規(guī)模達(dá)600億元，萬科在成都目前持有4000套左右房源，投資約8億元。

隨著政策的不斷推動(dòng)，住房租賃市場的多渠道供給將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)“住有所居”。劉洪玉認(rèn)為，目前住房租賃市場仍存在租金收益率過低、稅負(fù)重、缺乏監(jiān)管以及機(jī)構(gòu)出租者缺位等問題，未來的發(fā)展則需要大型品牌開發(fā)商進(jìn)入市場以形成行業(yè)規(guī)范，開發(fā)商也需要從短平快的思維向長期持有運(yùn)營的思維轉(zhuǎn)變。同時(shí)，還需要政府加大支持力度，推動(dòng)規(guī)模化、專業(yè)化的企業(yè)發(fā)展。