從廣州市南沙區(qū)人民政府驅(qū)車，沿著鳳凰大道一路前行，大約13分鐘，多棟搭著腳手架、披著綠色防護(hù)網(wǎng)的高層樓體映入眼簾，這是廣州首個共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)項(xiàng)目——首筑花園。

5月11日，廣州南沙開發(fā)區(qū)管委會對外宣布，南沙已同意將區(qū)屬國企廣州南沙城市建設(shè)投資有限公司（以下簡稱“廣州南沙城投”）開發(fā)建設(shè)的首筑花園作為首個共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)項(xiàng)目，預(yù)計于8月接受申購。

今年4月，廣州市政府批準(zhǔn)，符合南沙新區(qū)“1+1+10”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域緊缺型人才條件和港澳青年可申購一套共有產(chǎn)權(quán)住房，申請人購買60%的產(chǎn)權(quán)，其余40%由政府持有。

與已試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的京滬相比，廣州版共有產(chǎn)權(quán)房運(yùn)作系統(tǒng)在聚焦對象、定價基準(zhǔn)和退出機(jī)制上，似乎更加市場化。

聚焦無房中高端產(chǎn)業(yè)人才

公開資料顯示，首筑花園位于廣州市南沙區(qū)明珠灣珠江東組團(tuán)鳳凰三橋南側(cè)，總建筑面積約14.5萬平方米，其中住宅建筑面積約10.4萬平方米，容積率為1.8，總房源數(shù)量大約1000套。

5月15日，經(jīng)濟(jì)觀察報記者實(shí)地走訪首筑花園，整個項(xiàng)目正被圍擋包圍，大門初現(xiàn)雛形，中間三四棟樓體的腳手架拆除完畢，褪去綠色“外衣”后，露出杏色與褐色相間的外立面。“之前我們接到上面通知，要加快進(jìn)度建設(shè)。”項(xiàng)目施工現(xiàn)場的一名工作人員透露，目前首筑花園的主體建筑已經(jīng)完成，樣板房和售樓處也基本成型，但因尚未接到廣州南沙城投的正式通知，所以暫時還沒對外開放，初步預(yù)計6月份開放樣板房。該信息未獲官方證實(shí)。

按照規(guī)定，這個初次亮相的共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)項(xiàng)目，將供應(yīng)對象優(yōu)先放在南沙發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域內(nèi)的緊缺型人才和港澳青年上。

其中，緊缺型人才必須在南沙新區(qū)“1+1+10”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域工作滿一年以上，要求具有“985工程”、“211工程”大學(xué)或“雙一流”大學(xué)碩士及以上學(xué)位，或經(jīng)教育部認(rèn)證的全球前300名國（境）外大學(xué)碩士及以上學(xué)位；或者持有高級及以上專業(yè)技術(shù)資格證書；或者具有高級技師職業(yè)資格，所從事的工種（崗位）符合廣州緊缺工種（職業(yè)）目錄。

港澳青年必須在35周歲以下，且具有經(jīng)教育部認(rèn)證的大學(xué)學(xué)士及以上學(xué)位，并能提供在南沙區(qū)域有效的工作、學(xué)習(xí)和居留證明。

這與《廣州南沙新區(qū)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）（以下簡稱《辦法》）中所要求的申請對象如出一轍。4月26日，上述《辦法》正式向社會公眾征求意見和建議，這也是廣州官方層面上第一次針對共有產(chǎn)權(quán)住房出臺管理文件。

該《辦法》提出，南沙區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)解決區(qū)域內(nèi)中高層次人才的居住需求；兼顧進(jìn)駐本區(qū)的央企、重大開發(fā)投資和優(yōu)先發(fā)展企業(yè)無房員工的住房需求；房源充裕情況下，申請對象范圍逐步擴(kuò)大至區(qū)內(nèi)具有剛性需求的新入職無房職工。

優(yōu)先聚焦區(qū)域內(nèi)無房的中高端產(chǎn)業(yè)人才，首筑花園提供的首批共有產(chǎn)權(quán)住房戶型也印證了這一點(diǎn)——以101-142平方米的三房兩廳為主。顯然，這不是常規(guī)意義上的剛需房源。

實(shí)際上，“共有產(chǎn)權(quán)住房”并不是一個新詞。從過往其他城市的實(shí)踐來看，它更多面向中低收入住房困難家庭。

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房就明確要求申請家庭必須符合北京市住房限購條件且家庭成員在北京均無住房，同時滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。更早之前，上海將共有產(chǎn)權(quán)住房的申請條件限定在具有上海城鎮(zhèn)常住戶口達(dá)到規(guī)定年限，住房面積、可支配收入和財產(chǎn)皆低于規(guī)定限額，并且在提出申請前的規(guī)定年限內(nèi)，未發(fā)生過因住房轉(zhuǎn)讓而造成住房困難的上海城鎮(zhèn)戶籍家庭或個人。“過往十多年間，廣州陸續(xù)推出過限價房、保障房等各類針對中低收入家庭群體的房源，這部分符合標(biāo)準(zhǔn)的中低收入家庭群體幾乎都是戶籍人口，截至目前，他們的住房困難問題基本都得到解決。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為。

公開資料顯示，廣州市2008年住房調(diào)查在冊的低收入住房困難家庭共有77177戶，到2013年4月，廣州住房保障范圍已經(jīng)覆蓋家庭年人均可支配收入低于20663元、人均建筑面積低于15平方米的困難家庭，在冊低收入住房困難家庭已實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。

在黎文江看來，廣州已經(jīng)不需要再推行面向“夾心層”群體的共有產(chǎn)權(quán)住房，而是進(jìn)一步針對高端產(chǎn)業(yè)人才和港澳青年，這類群體收入通常在中高以上，但他們大部分不是廣州戶籍人口，在限購的背景下并不符合購房條件，通過共有產(chǎn)權(quán)住房可以滿足其居住需求。“所以，廣州試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)住房也可以理解為限購之下，在特定區(qū)域內(nèi)為特定對象供應(yīng)房源。”

以周邊市場價格為基準(zhǔn)

2015年4月21日，中國（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)在南沙掛牌成立。今年2月，《廣州市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》草案又特別安排章節(jié)提出，要“強(qiáng)南沙”，建設(shè)粵港澳大灣區(qū)核心門戶。

“南沙的區(qū)域特點(diǎn)比較突出，推行共有產(chǎn)權(quán)住房主要是為了引進(jìn)人才、解決居住平衡問題。”深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉在受訪時稱。

從近年一系列政策來看，在科技創(chuàng)新方面，南沙對人才的扶持不僅高額度而且大覆蓋。3月份出爐的《廣州南沙新區(qū)（自貿(mào)片區(qū)）集聚人才創(chuàng)新發(fā)展若干措施實(shí)施細(xì)則》就進(jìn)一步明晰了高端領(lǐng)軍人才安家補(bǔ)貼和發(fā)放、以及南沙區(qū)人才公寓的分配標(biāo)準(zhǔn)、申請程序、租金價格。

在走訪中，經(jīng)濟(jì)觀察報記者發(fā)現(xiàn)，首筑花園項(xiàng)目附近是目前廣州規(guī)模最大的家電制造基地——美的南沙工業(yè)園，園區(qū)內(nèi)同時配建了美的公寓，入住率極高。

然而，與首筑花園一墻之隔，同為廣州南沙城投開發(fā)建設(shè)的領(lǐng)界項(xiàng)目，放眼望去，僅有零星幾戶陽臺晾曬著衣服，臨街的一整排商鋪也全部處于招租狀態(tài)。一名正在值班的保安表示，因位置偏遠(yuǎn)、交通不便，很多業(yè)主在去年5月收樓之后，一直沒進(jìn)行裝修。

這樣的問題，讓業(yè)內(nèi)不免也擔(dān)憂后續(xù)申購對象對首筑花園共有產(chǎn)權(quán)房的參與意愿。

不過，國家“千人計劃”特聘專家、廣州市健齒生物科技有限公司總經(jīng)理陳賢帥告訴記者，他已經(jīng)在關(guān)注這批共有產(chǎn)權(quán)房，據(jù)說近期會召開相關(guān)專場宣講會，“如果我和我同事符合這類申購資格，我們會有興趣購買。”

激發(fā)他購買的首要原因在于價格相對劃算。根據(jù)上述《辦法》的規(guī)定，廣州共有產(chǎn)權(quán)住房銷售均價應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，且銷售價格在出售前結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目確定。定價應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，綜合考慮申購家庭承受能力加以確定。

首筑花園的價格究竟怎么定？經(jīng)濟(jì)觀察報就此采訪了廣州南沙區(qū)委宣傳部，截至發(fā)稿時，對方未給出答復(fù)。

根據(jù)新浪樂居的樓盤信息顯示，當(dāng)前首筑花園附近的珠江源昌花園在售104-121平方米戶型，價格約為1.8萬元/平方米。一墻之隔的領(lǐng)界，目前在售52平方米商服類物業(yè)，均價1.2萬元/平方米，毛坯發(fā)售。領(lǐng)界營銷中心的一位銷售人員稱，周邊的住宅均價大概2萬元/平方米。

李宇嘉認(rèn)為，相比廣州市區(qū)，南沙更靠近珠海、中山，是粵港澳大灣區(qū)的核心地段，而且整個片區(qū)的規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位都相對更高端。

值得關(guān)注的是，北京要求共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價應(yīng)該早在土地供應(yīng)文件中就予以明確，開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，每套房屋的銷售價格浮動范圍為±5%。

上海甚至直接規(guī)定市級或區(qū)縣統(tǒng)籌建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房銷售基準(zhǔn)價格及其浮動幅度、產(chǎn)權(quán)份額，由市或區(qū)（縣）住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)擬訂，報市或區(qū)（縣）價格管理、住房保障行政管理部門審核批。

對比之下，廣州以出售時周邊的市場價格作為基準(zhǔn)，對共有產(chǎn)權(quán)住房的定價更加市場化。

5年限售期滿可轉(zhuǎn)為商品房

在上市流轉(zhuǎn)方式上，北上廣的規(guī)定也不盡相同。廣州、北京都要求，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，但北京允許已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。

上海則直接限制在取得完全產(chǎn)權(quán)之前，擅自轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)保障住房，或者設(shè)定除共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)。

購房者更關(guān)心的問題是共有產(chǎn)權(quán)住房的上市流轉(zhuǎn)方式。當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)住房取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后，廣州、上海的購房人都可上市轉(zhuǎn)讓其所購買的房屋產(chǎn)權(quán)份額，也可按市場價格購買政府份額后獲得完整的住房產(chǎn)權(quán)。

廣州的上市轉(zhuǎn)讓采取內(nèi)循環(huán)和外循環(huán)兩種方式。其中，內(nèi)循環(huán)是指向其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭轉(zhuǎn)讓，新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。外循環(huán)則是購房人和區(qū)住保中心共同向其他符合本地住房限購條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋，新購房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)階段，廣州采用內(nèi)循環(huán)方式，考慮在房源充裕的情況下，逐步放開外循環(huán)方式。

上海無論是上市轉(zhuǎn)讓還是購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)都轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

然而，北京的購房人只能按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買。代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，轉(zhuǎn)讓對象為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭，新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。

“北京的住房需求實(shí)在太大，共有產(chǎn)權(quán)住房不轉(zhuǎn)變成商品住房性質(zhì)，直接內(nèi)部流轉(zhuǎn)更便于解決‘夾心層’群體的住房問題。”李宇嘉分析，目前廣州的房價相比北京上海還有一定差距，而且大部分購房者還是很想擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房。

（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報 記者：陳博）