每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年3、4月份的上海樓市，隨著申領(lǐng)預(yù)售證樓盤的增多，商品住宅供應(yīng)量明顯上升，這也直接帶動(dòng)了成交量的顯著增長。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3、4月份上海商品住宅成交95萬平方米，較1、2月份70萬平方米的成交量增長36%，但仍低于去年同期的141萬平方米，不過彼時(shí)的上海還未實(shí)行搖號購房政策。

值得注意的是，在成交放量的同時(shí)，上海樓市成交結(jié)構(gòu)卻出現(xiàn)明顯分化：一方面，市中心區(qū)域多個(gè)高價(jià)、高品質(zhì)樓盤均表現(xiàn)搶眼，出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)8個(gè)人搶1套房的現(xiàn)象；另一方面，一些位于遠(yuǎn)郊的中低價(jià)位樓盤去化情況并不很好，部分樓盤認(rèn)籌人數(shù)甚至遠(yuǎn)低于房源數(shù)量。

多位市場分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在上海搖號購房等政策背景下，市場情緒總體雖不再恐慌，但受限價(jià)影響，市中心高品質(zhì)樓盤入市價(jià)明顯低于預(yù)期，同時(shí)上海大力發(fā)展租賃住房將使市中心高品質(zhì)樓盤的價(jià)值和稀缺性更加凸顯，以致市中心高品質(zhì)樓盤持續(xù)受到追捧。

                                                      圖片來源：視覺中國

日光盤頻現(xiàn) 成交結(jié)構(gòu)已現(xiàn)分化

進(jìn)入3月份，隨著申領(lǐng)預(yù)售證項(xiàng)目的增多，上海樓市供應(yīng)量顯著上升，也直接帶動(dòng)了成交量的“放量”。值得注意的是，盡管受限購、限價(jià)、搖號購房等政策影響，但位于市中心的多個(gè)高品質(zhì)樓盤卻頻頻出現(xiàn)“日光”等高去化現(xiàn)象。

據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”及上海市東方公證處官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月12日搖號的同濟(jì)融創(chuàng)玫瑰公館，266套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到860組；3月25日搖號的保利熙悅，731套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)715組；4月10日搖號的翠湖天地雋薈，118套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)385組；4月17日搖號的信達(dá)泰禾上海院子，376套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)611組；4月19日搖號的大寧金茂府，382套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)751組；4月23日搖號的中糧前灘海景壹號，437套房源認(rèn)籌人數(shù)達(dá)3127組。其中保利熙悅開盤當(dāng)天去化超9成，大寧金茂府、泰禾上海院子等多個(gè)樓盤開盤當(dāng)天即售罄。

多位市場分析人士分析認(rèn)為，近期部分樓盤成交去化較高，主要因?yàn)樵谙迌r(jià)政策影響下，部分高價(jià)盤售價(jià)普遍低于市場預(yù)期。

如此前市場曾預(yù)期大寧金茂府、信達(dá)泰禾上海院子兩個(gè)樓盤的起售價(jià)將超過10萬元，但從開盤情況看，大寧金茂府均價(jià)9.38萬元/平方米，而信達(dá)泰禾上海院子均價(jià)為9.5萬元/平方米。

“在限價(jià)的背景下，外環(huán)內(nèi)部分新盤的性價(jià)比凸顯，而這些區(qū)域本就集中了不少優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源，這也是其熱銷的主要原因。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。不過嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，雖然部分樓盤去化較高，甚至出現(xiàn)“日光”，但市場推盤量比較大，特別是外環(huán)外的一些樓盤也紛紛低開，對部分剛需購房者而言依然有較大的選擇余地。

上海鏈家的數(shù)據(jù)也顯示，僅4月份，上海新建商品住宅新增供應(yīng)量近8000套，創(chuàng)近23個(gè)月來新高。

不過另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，與上述位于市中心高品質(zhì)樓盤認(rèn)籌人數(shù)動(dòng)輒數(shù)倍于房源數(shù)不同的是，外環(huán)以外的部分樓盤認(rèn)籌數(shù)卻不及房源數(shù)。

如3月8日搖號、位于嘉定區(qū)嘉定新城的盤古園府項(xiàng)目，416套房源認(rèn)籌人數(shù)僅82組；3月19日搖號、位于金山區(qū)的華紡和成未來派，374套房源認(rèn)籌人數(shù)256組；3月29日搖號、位于松江區(qū)的新城上坤樾山半島，248套房源認(rèn)籌人數(shù)125組；3月30日搖號、位于金山區(qū)的正榮璟園，54套房源認(rèn)籌人數(shù)5組；4月3日搖號、位于金山區(qū)的新華御湖上園，358套房源認(rèn)籌人數(shù)177組；5月13日搖號、位于金山區(qū)的上海新天鴻高爾夫社區(qū)，456套房源認(rèn)籌數(shù)僅有8組。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，自3月份以來，上海新推的24個(gè)樓盤中，有12個(gè)樓盤的認(rèn)籌數(shù)低于房源數(shù)。此外，均價(jià)低于5萬元/平方米的樓盤有14個(gè)。

“金三銀四”的上海樓市，市中心區(qū)域的中高價(jià)位高品質(zhì)樓盤成交持續(xù)受到追捧，而遠(yuǎn)郊的部分中低價(jià)位的剛需樓盤成交遇“冷”，成交結(jié)構(gòu)分化明顯。

優(yōu)質(zhì)資源集中 市中心樓盤受追捧

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“金三銀四”的上海樓市成交冷熱不均，中心城區(qū)樓盤持續(xù)受到追捧，除受限價(jià)政策影響外，更與當(dāng)前上海優(yōu)質(zhì)配套資源分布不均密切相關(guān)。

中國指數(shù)研究院早前的一份研究報(bào)告，對上海部分市轄區(qū)在教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施進(jìn)行了分析。根據(jù)該報(bào)告，在教育資源方面，以重點(diǎn)中小學(xué)數(shù)量衡量，中心城區(qū)中，浦東、黃埔、靜安、楊浦、徐匯、虹口、長寧、普陀區(qū)分別有46、30、28、25、24、22、17、15所；郊區(qū)中，寶山、閔行、松江、嘉定、奉賢、青浦區(qū)分別有17、14、8、7、5、4所。外環(huán)線以內(nèi)至少有200所重點(diǎn)中小學(xué)，而外環(huán)線以外僅約有60所。

在醫(yī)療資源方面，以三甲醫(yī)院數(shù)量衡量，中心城區(qū)中，長寧、浦東、徐匯、靜安、楊浦、黃埔、虹口、普陀區(qū)分別有10、9、8、6、5、4、2、2家；郊區(qū)中，閔行、松江、寶山區(qū)分別有3、2、1家，而奉賢、青浦均無三甲醫(yī)院。外環(huán)線以內(nèi)至少有40家三甲醫(yī)院，而外環(huán)線以外僅約有12家。

此外，在交通方面，外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域軌道交通站點(diǎn)數(shù)量也要明顯強(qiáng)于外環(huán)線以外的區(qū)域。

而外環(huán)線內(nèi)區(qū)域完善的配套設(shè)施，也往往是購房者最為看重的因素之一。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份走訪靜安區(qū)中環(huán)附近某新開樓盤時(shí)，碰到來此看房的胡先生。“這邊不論是小區(qū)品質(zhì)，還是教育、醫(yī)療、交通這些配套設(shè)施，都比我現(xiàn)在住的（松江區(qū)）九亭（鎮(zhèn)）好很多，不止高一個(gè)檔次。”胡先生向記者表示，而這也是他選擇改善型住房時(shí)的重要考慮因素。

多位市場分析人士也向記者表示，不論是工作崗位數(shù)量、層次，還是教育、醫(yī)療等配套資源，都主要集中在外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，這些區(qū)域交通便捷、配套相對完善、優(yōu)質(zhì)資源相對集中。

另外還需注意的是，此前上海住房“十三五”規(guī)劃中提出要重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，十三五期間上海將新增170萬套住房，其中商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2017年7月首次推出租賃住房用地以來，目前上海已掛牌成交31宗租賃住房用地，總規(guī)劃建筑面積196萬平方米，至少將提供約2.2萬套租賃住房。而該31宗租賃住房用地中，有19宗分布在土地資源本就稀缺的外環(huán)內(nèi)區(qū)域。

不過，《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035年）》還明確提出，要在2035年將常住人口控制在2500萬左右。而截至2017年末上海常住人口已達(dá)到2418萬，這意味著未來上海常住人口僅有80余萬的增量空間。這對要建成卓越全球城市的上海而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)將面臨不小的調(diào)整壓力。

“大力發(fā)展租賃住房，未來可供銷售的商品住宅房源一定會(huì)越來越少。”知名地產(chǎn)分析人士薛建雄分析道，“搖號政策出臺近一年來，外環(huán)以外的樓盤去年價(jià)格已經(jīng)歷了一輪向下調(diào)整，目前這些區(qū)域的樓盤價(jià)格降的多的自然賣得好，降的少的只能慢慢賣；而外環(huán)內(nèi)中心城區(qū)的樓盤價(jià)格在今年出現(xiàn)明顯松動(dòng)，自然比較搶手。”

不過薛建雄也認(rèn)為，長期來看，隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高端產(chǎn)業(yè)、高收入群體會(huì)不斷聚集，上海商品住宅的價(jià)格長期看會(huì)出現(xiàn)上漲趨勢。