每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 曾健輝    

圖片來源：視覺中國

5月15日晚間，新鴻基地產(chǎn)（00016 ,HK）公告披露，公司子公司崇啟有限公司收到地政總署的信件確認(rèn)其以251.61億港元獲得九龍啟德第1F區(qū)1號地盤的新九龍內(nèi)地段第6568號用地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，以總價(jià)251.61億港元算，該幅地塊打破了南豐發(fā)展于去年5月31日以約246億港元投得的九龍啟德第1F區(qū)2號商業(yè)地塊，成為全港新地王。這也意味著，不足一年間啟德誕生了兩塊地王。

美聯(lián)測量師行董事林子彬表示，該地塊靠近地鐵，地理位置很好，高層景觀也較好；且又有較大的商業(yè)部分，未來租金價(jià)格都會很不錯(cuò)；不過地皮價(jià)格也不太便宜，有點(diǎn)超出市場預(yù)期。

逾251億港元競得啟德地塊

據(jù)香港地政總署披露，新九龍內(nèi)地段第6568號地盤的面積約為16556平方米，土地年限為50年，指定作非工業(yè)（不包括倉庫及加油站）用途。最低及最高的樓面面積分別為7.89萬平方米及13.15萬平方米，兩者均包括將由買方興建的安老院舍和長者日間護(hù)理中心的政府地方的樓面面積。

對于該地塊，新鴻基地產(chǎn)表示，其位于啟德區(qū)策略性位置，直達(dá)啟德地鐵站，而收購事項(xiàng)可讓集團(tuán)充分利用該地區(qū)的優(yōu)厚潛力。

值得注意的是，除了新鴻基地產(chǎn)外，香港地政總署披露的信息顯示，該地塊還有其余投標(biāo)者，包括長江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、信和置業(yè)聯(lián)手嘉里建設(shè)、嘉華國際及利福國際組成的兆邦置業(yè)，以及會德豐、參明、新世界發(fā)展和中海組成的Voyage Mile Limited公司。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，單純從香港地區(qū)土地市場看，啟德板塊位于有較大開發(fā)空間的位置，開發(fā)商看重此類地塊也符合預(yù)期。類似區(qū)域也是未來香港地區(qū)市場新建住宅業(yè)務(wù)相對集中的區(qū)域，樓價(jià)成長空間大。

根據(jù)林子彬提供的數(shù)據(jù)，目前啟德該地塊附近一手房均價(jià)2.5萬港元/平方呎，景觀好些的房源價(jià)格約3萬港元/平方呎。

摩根士丹利發(fā)表報(bào)告稱，新鴻基地產(chǎn)以251億港元奪得啟德第1F區(qū)1號地盤用地，每平方呎樓面地價(jià)約1.78萬港元，較市場預(yù)期為高。假設(shè)建設(shè)成本為每平方呎5000港元，EBIT利潤率為15%，住宅部分需賣每平方呎31000港元，較近期該區(qū)一手單位價(jià)格貴15%至25%。

新鴻基地產(chǎn)認(rèn)為，集團(tuán)主要業(yè)務(wù)包括發(fā)展及投資地產(chǎn)物業(yè)以供出售及租賃之用，且擁有于中國香港及內(nèi)地發(fā)展綜合項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，并可利用其經(jīng)驗(yàn)把該土地發(fā)展成為住宅及商業(yè)的地標(biāo)物業(yè)，而商業(yè)部分將留作長線投資作收租之用。

其實(shí)新鴻基地產(chǎn)也在積極物色增添土地的機(jī)會。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2017/18中期報(bào)告數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)在香港地區(qū)增添3個(gè)新項(xiàng)目，新增總樓面面積合共約530萬平方呎；截至2017年12月底，集團(tuán)的土地儲備增至5510萬平方呎，此外，集團(tuán)目前持有約2900萬平方呎的農(nóng)地，部分農(nóng)地正處于更改土地用途的最后階段。集團(tuán)通過不同途徑補(bǔ)充土地儲備，特別是農(nóng)地轉(zhuǎn)換，令集團(tuán)能有可觀的土地儲備，足以滿足在未來5~6年的發(fā)展需要。

香港地區(qū)地皮價(jià)格高企

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從土地的資源稀缺性以及香港地區(qū)的人均住房面積等因素來看，看好其市場前景，土地價(jià)格高企也體現(xiàn)了目前很多企業(yè)拿地的焦慮，當(dāng)然內(nèi)地土地市場價(jià)格也在升溫，部分企業(yè)在內(nèi)地市場拿地反而有障礙，所以會積極回到香港地區(qū)拿地，這也可能帶動樓市價(jià)格的繼續(xù)攀升。

高地價(jià)也在一定程度上意味著高房價(jià)，據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年全年香港地區(qū)房價(jià)漲幅為14.8%。

而美聯(lián)物業(yè)公布的香港地區(qū)房價(jià)走勢顯示，今年首4個(gè)月新盤售出約4435伙（包括全新盤及貨尾），當(dāng)中使用面積逾1000平方呎的呎價(jià)超過3萬港元，“迷你盤”平均呎價(jià)逾2.4萬港元。

此前據(jù)香港大公報(bào)報(bào)道，2017年香港地區(qū)樓市賣地收入近1300億港元，創(chuàng)新高，且年內(nèi)誕生4個(gè)百億港元地王。據(jù)了解，單四個(gè)地王的收入便超過820億港元，占總收入的64%。

林子彬指出，去年誕生的4宗超百億港元地王都是位置好，且規(guī)模很大，所以地皮總價(jià)高。而香港地區(qū)地皮價(jià)格高，主要是土地供應(yīng)不足，政府也在平衡市場需求。

據(jù)香港特區(qū)政府公布的2018/19財(cái)政年度（下年度）賣地計(jì)劃，把高鐵西九龍總站上蓋的“巨無霸”商業(yè)地皮納入賣地計(jì)劃，市場最高估值達(dá)到1424億港元，有望成為香港地區(qū)首幅千億港元地王。

對此，林子彬建議，高鐵西九龍的商業(yè)地皮位置很好，既有高鐵概念、又有九龍商業(yè)中心，有機(jī)會超千億港元，房企有聯(lián)合拿地的可能。不過，該地塊分為3~5個(gè)項(xiàng)目會比較公平，這樣總價(jià)才不會太夸張。

在林子彬看來，香港地區(qū)房價(jià)目前比較穩(wěn)定，以一手房交易為主，二手房因?yàn)槎愘M(fèi)比較復(fù)雜，沒有一手房市場表現(xiàn)好，當(dāng)然房價(jià)可能會有小幅上升，總體趨穩(wěn)。