每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

近年來，住宅產(chǎn)業(yè)化作為中國房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展趨勢之一，在建筑規(guī)劃、工藝創(chuàng)新和標(biāo)準(zhǔn)制定等方面都屢顯新動態(tài)，尤其是在成品房這一住宅產(chǎn)業(yè)化主要載體的推動上。自1999年國務(wù)院首次提出發(fā)展精裝房，至今已有多個城市出臺及落地諸多相關(guān)鼓勵政策。建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森在2016年的內(nèi)刊研究中就曾給出一個數(shù)據(jù)——一線城市成品房比例已經(jīng)占到市場的80%以上。同時，包括萬科、中海、融信、旭輝、碧桂園、龍湖等在內(nèi)，越來越多的品牌房企都已將精裝房作為標(biāo)配投入了市場。

更值得注意的是，發(fā)展至今成品房市場已經(jīng)顯現(xiàn)出加速釋放的勢頭，今年上海、成都、海南等省市已提出一定時期內(nèi)“100%全裝修”的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)指標(biāo)便是印證，這也意味著市場的主體——房地產(chǎn)企業(yè)，面對成品房帶來的成本課題、工藝課題和質(zhì)量課題等都要加速探索解法。 

技術(shù)較量：從源頭做起才能保證品質(zhì)

成品房推出的初衷即是通過開發(fā)商統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一生產(chǎn)、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一裝修等一整套動作實現(xiàn)節(jié)能減排、推進(jìn)綠色安全施工、提高住宅工程質(zhì)量和改善人居環(huán)境的目的。無疑，開發(fā)商這套動作的水平將直接決定能否大幅提升住宅質(zhì)量，給人居環(huán)境、節(jié)能減排帶來實質(zhì)性好處。

實際上，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，在精裝房的推廣過程中，市場上也不乏因精裝房施工和裝修材料質(zhì)量引發(fā)的諸多投訴。成品房在一線城市大范圍鋪開的2012年，據(jù)媒體報道，上海僅徐匯區(qū)三年的裝修糾紛就達(dá)107件，判決率和上訴率呈現(xiàn)雙高趨勢。

對開發(fā)成品房頗有經(jīng)驗的某開發(fā)商負(fù)責(zé)人就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對開發(fā)商而言，成品房是個系統(tǒng)工程。從裝修用材選擇，到施工組織、裝修工藝保證，甚至交房時間控制，都需要執(zhí)行嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，更需要長期的經(jīng)驗積累。

“開發(fā)商的統(tǒng)一化能節(jié)約50%材料費，質(zhì)量也可得到保證，也大大降低了消費者的時間成本。”上述負(fù)責(zé)人表示，要知道一套90平方米的毛坯房，裝修會產(chǎn)生2噸多建筑垃圾。節(jié)能環(huán)保、集約型一步裝修到位的住宅是未來住宅開發(fā)的必然趨勢。

上述人士指出，成品房交付對房企而言并不僅僅是多了一道裝修的工序，對制度體系的建設(shè)、職能部門及組織架構(gòu)的完善也至關(guān)重要。成品房交付相比毛坯交付，施工細(xì)節(jié)更為復(fù)雜，對相關(guān)材料的品質(zhì)、環(huán)保等要求更高。成品住宅涉及了整個產(chǎn)業(yè)鏈，裝修不是材料的堆砌，也不是專注一兩個環(huán)節(jié)，必定是從源頭抓起，才能保證品質(zhì)。 

成本比賽：精裝房裝修價差大

雖然成品房被視為房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大趨勢，但它既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，尤其是對中小企業(yè)而言。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從行業(yè)中了解到的數(shù)據(jù)，目前精裝房市場基本處于兩極分化狀況，中低端產(chǎn)品和真正的高端產(chǎn)品價差懸殊，可能超過5000元/平方米，一些產(chǎn)品的裝修成本價甚至可以被壓縮至500元/平方米。

成品房是房企普遍面臨的一個全新的課題，而對于市場上數(shù)量眾多的中小規(guī)模房企而言，他們要解答的第一題可能就是成本。如房企要提前形成成品住房的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)、銷售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等全過程體系和管理體系，這些勢必會加大企業(yè)的成本。

一些品牌開發(fā)商普遍對成本控制有自己的完整體系，這是中小企業(yè)能夠借鑒的。據(jù)融信透露，其內(nèi)部就有一套成本控制的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管機(jī)制。例如在打造精裝項目時首先會與市場一線材料及設(shè)備廠商展開深度戰(zhàn)略合作，形成集中采購產(chǎn)品的價格優(yōu)勢；其次，結(jié)合樣板施工及開放展示過程中的施工意見及客戶感受，在成品房施工階段采用成熟先進(jìn)的工藝方法，避免施工中出現(xiàn)考慮不周的地方，減少后期返工成本的增加。

有時候，成本優(yōu)勢也可以從效益中獲取。成品房的特征不僅是精裝，還要空間、設(shè)計等多方面的改良，從這些方面增強(qiáng)效率提高產(chǎn)品的適用性和市場議價能力，也是保證利潤的重點。融信相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時就指出，在設(shè)計上的空間增值和使用集約上下功夫，也是增強(qiáng)競爭力的方式，因為實用才是房子最大的吸引點。

市場格局：中小房企壓力大

當(dāng)前，國家倡導(dǎo)資源節(jié)約、綠色環(huán)保，低碳發(fā)展，打造生態(tài)宜居的環(huán)境，成品房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的“綠色新秀”，可以帶動房地產(chǎn)周邊20余個行業(yè)的共同發(fā)展。

經(jīng)過十余年的成品房開發(fā)積淀，目前不少品牌房企已經(jīng)形成了較為完整且不斷升級的工程體系、整裝系統(tǒng)等。例如2010年已達(dá)到100%全裝修交付的萬科，在體系上，“全裝修體系”、“土建裝修一體化”、“綠色供應(yīng)鏈”等三大體系就已經(jīng)較成熟，能試行穿插提效、園建先行、快建體系等，將精裝房交房期縮減至14個月，而據(jù)了解，目前一棟32層的清水房，行業(yè)內(nèi)普遍的交房期是2~3年。

上述融信負(fù)責(zé)人也告訴記者，融信招采體系中的首要條件是綠色環(huán)保，并且注意在設(shè)計初期，進(jìn)行針對性對標(biāo)工作與廣泛市場調(diào)研，確保產(chǎn)品類型是符合客戶需要的；在設(shè)計過程中也會和各方面進(jìn)行充分溝通，有的放矢；在項目管理過程中，依據(jù)內(nèi)部管理規(guī)范，確保每一道工作流程都是精準(zhǔn)、合規(guī)的。

而據(jù)其透露，無論是建設(shè)的體系和速度，還是實現(xiàn)綠色環(huán)保人性化的很多細(xì)節(jié)，都已經(jīng)是品牌開發(fā)商發(fā)展成品房的普遍要求。

的確，從全屋新風(fēng)系統(tǒng)到鞋柜濾網(wǎng)，從廚房直飲水系統(tǒng)到衛(wèi)生間防臭地漏，從玄關(guān)收納系統(tǒng)到衣柜穿衣小助手……當(dāng)越來越多房企能夠做到每個細(xì)節(jié)的適應(yīng)性、便捷度和高效率，當(dāng)這些人性化服務(wù)內(nèi)容便成了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，沒有能力做到這些科技創(chuàng)新設(shè)計和人性服務(wù)內(nèi)容的企業(yè)，即意味著被淘汰。

“從做毛坯房轉(zhuǎn)型至成品房打造，本身就是一場對企業(yè)制度體系建設(shè)、集團(tuán)統(tǒng)籌建設(shè)水平、部門業(yè)務(wù)能力等提出的全面考驗。”上述專業(yè)人士表示，而且中小企業(yè)的“補(bǔ)課”和“追課”壓力可能更大，因為未來成品房要走差異化的定位，同質(zhì)化嚴(yán)重、沒有個性的樓盤是會被市場冷落的。