每經編輯 步靜

每經實習記者 舒曼曼

樓市再傳重磅消息！8月3日，《每日經濟新聞》記者從北京市住建委官網獲悉，北京市住房城鄉(xiāng)建設委下發(fā)關于《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）、《關于印發(fā)<北京市共有產權住房規(guī)劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》公開征求意見的通知。

北京市房地產業(yè)協會秘書長陳志表示，北京推出的共有產權住房制度在探討長效機制的推進上，又邁出了一大步，對于未來北京的房地產市場，也將產生積極影響。

“新北京人”分配房源不少于30%

這是繼住建部等六部委《關于試點城市發(fā)展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》之后，北京市繼續(xù)跟進并形成該《辦法》，整合以往各類出售型保障房和政策房，回歸住房居住屬性，充分發(fā)揮改善民生和房地產市場調控雙重作用。

安居客房產研究院首席分析師張波表示，“共有產權房”在國內不是個新名詞，早在2010年，上海就推出共有產權保障房試點，實行住房和經濟“雙困”標準，2016年上海推出了共有產權保障住房管理辦法。

“北京這次征求意見稿中，‘共有產權房’有幾個亮點值得關注。首先明確了分房人比例，即各區(qū)房源要有30%給到‘新北京人’，這是北京外來人口居住權最為數據化的保障方式。同時對于有過住房轉出記錄的家庭，也不能申請共有產權房，也堵住了可能存在的一些漏洞。”張波強調說。

《每日經濟新聞》記者注意到，該《辦法》除了要求各區(qū)政府可根據需求等情況合理安排共有產權住房用地，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%之外，還規(guī)定共有產權住房購買5年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，代持機構可優(yōu)先購買。

共有產權住房項目賣多少錢？《辦法》規(guī)定，其銷售均價應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。開發(fā)建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。

陳志表示，共有產權住房兼顧了屬地和職住平衡的原則，而且特別強調了對“新北京人”的同權意義。在使用人的角度上看，從房屋的質量、環(huán)境、以及將來物業(yè)費的繳納等等，各個方面都透露出同質同權的意圖。

他分析，共有產權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定，因此，從退出機制看，更加有力地保障了居民的財產權。

自住房總量須增加

該《辦法》第三十七條規(guī)定，施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。

北京市住建委相關負責人介紹，共有產權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，不論從建設品質、管理水平、供應規(guī)模上均會進一步提高。

中原地產研究中心統計數據顯示，到目前為止，北京合計出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅土地，合計供應了自住房面積達到了703萬平方米，大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。其中，自住房用地從2013年開始出現，在2014年和2017年，自住房住宅土地供應面積均超過了30%。

限價與自住房將成為2017年北京土地市場的最主要特征。從土地供應看，2017年土地供應量已經達到了90.57萬平米，相比2016年有明顯增加。預期對未來商品房市場的供應增加有積極意義。

中原地產首席分析師張大偉表示，整體來看，共有產權房有利于房價的穩(wěn)定，而且可以進一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用。

中原地產研究中心統計的數據顯示，自住房是除信貸外，對北京房價影響最大的供應工具。從數據可以看到，2014-2015年自住房影響房價降低10%左右，在2017年上半年，北京市含自住房商品房成交套數為15183套，成交均價40772元，不含自住房商品房住宅成交套數為12380套，成交均價為43643元，自住房已經影響房價降低7%左右。

對于推廣共有產權房可能遇到的障礙，中國城市產業(yè)發(fā)展聯盟主席陳寶存認為，目前北京住宅用地可供應量不斷減少，共有產權房供應可能會遇到難題。具體來說，由于土地的總量是一定的，土地如果給了保障房，商品房用地就會減少；而在保障房中又包括經濟適用房、限價房、自住型商品房和公共租賃住房，在總量控制有限的情況下，在土地總量和保障房總量上都應保證供應。

張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，《辦法》明確了共有產權房的長效調控機制，疊加2017年已經實現的超過30%供應量，預計這部分供應將繼續(xù)增加，成為未來新建住宅市場最主要的供應形式。

按照安居客房產研究院的數據，雖然上海在共有產權住房上行動得較早，但截至2016年年底，上海市共有產權保障住房累計簽約家庭只有約8.9萬余戶。

張波認為，北京未來是否能讓更多人“居者享其房”，仍需拭目以待。