每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 王曉波

兩天前，上海在全國(guó)推出首例“只租不售”宅地的消息轟動(dòng)了全國(guó)，今天，上海樓市又放了一個(gè)大招：“十三五”期間，上海將新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套。

7月7日下午，上海市正式發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》)?！兑?guī)劃》顯示，“十三五”期間，上海市住房用地供應(yīng)總量將明顯增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃。

“明顯增加”一詞值得關(guān)注，據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次規(guī)劃的新增房屋數(shù)據(jù)比“十二五”規(guī)劃將增加了約6成。按照《規(guī)劃》，上海將推進(jìn)建設(shè)購(gòu)租并舉的住房體系。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)下上海樓市將趨于價(jià)量企穩(wěn)。

預(yù)計(jì)新增170萬(wàn)套房

《規(guī)劃》提出，“十三五”時(shí)期新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房12750萬(wàn)平方米，約170萬(wàn)套。

為此，上海住房用地預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，比“十二五”期間增加近20%。其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

上海中原地產(chǎn)指出，供求關(guān)系決定價(jià)格，近兩年房源供應(yīng)偏緊，供求失衡的背后是房?jī)r(jià)上漲。2013年以后上海土地供應(yīng)收縮明顯，由于地價(jià)上行加劇房?jī)r(jià)上漲壓力。這次規(guī)劃明確較大幅度增加市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是土地供應(yīng)，可以平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，鞏固當(dāng)前調(diào)控效果。

同策咨詢(xún)則表示，從“十三五”住房新增供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，新增住房目標(biāo)為170萬(wàn)套，較“十二五”期間增加11%（折合面積12750萬(wàn)平米，較“十二五”期間小幅增加2.8%，中小套比例增加）。

上述機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，如果以“十三五”期間常住人口增加80萬(wàn)人計(jì)算，那么新增人均住房套數(shù)為2.13套/人，完全能夠覆蓋新增住房需求。從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，租賃住房的比例由“十二五”期間的13%提升至41%，表明政府調(diào)控的思路正由需求端控制轉(zhuǎn)向供給端。

加速落實(shí)“租售并舉”

《規(guī)劃》指出，預(yù)計(jì)在“十三五”期間，上海將新增供應(yīng)各類(lèi)保障性住房約55萬(wàn)套。其次，納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項(xiàng)目完成30萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約1500萬(wàn)平方米。

按照上述文件，到2020年，上海市要基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系，而且明確了租賃住房的新增供應(yīng)規(guī)模，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房約70萬(wàn)套，還將通過(guò)政策引導(dǎo)扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模。

易居執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，《規(guī)劃》旨在完善住房保障體系。

未來(lái)，上海將側(cè)重于兩類(lèi)群體的住房供應(yīng)，一類(lèi)是低收入困難家庭，另一類(lèi)則是青年群體。同策咨詢(xún)認(rèn)為，十三五期間，上海還會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格規(guī)范住房市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，政策導(dǎo)向仍比較緊。

實(shí)際上，從2017年7月出讓的兩宗“租賃住房”地塊來(lái)看，與“十三五”規(guī)劃里關(guān)于租賃房的表述吻合，可視為對(duì)地塊供應(yīng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的嘗試。

多位受訪(fǎng)人士都認(rèn)為，未來(lái)的租賃市場(chǎng)將由原先簡(jiǎn)單配建轉(zhuǎn)變?yōu)橹鞔虍a(chǎn)品，同時(shí)輔以“代理經(jīng)租”房源完善租賃住房體系，倒逼房企提升自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，雖然土地供應(yīng)是增加的，但分?jǐn)傁聛?lái)且能夠公開(kāi)拿地的地塊數(shù)量相對(duì)有限，這意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)依然激烈。房企賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少了。但從目前新出讓地塊來(lái)看，一些品牌性開(kāi)發(fā)企業(yè)或者長(zhǎng)租公寓類(lèi)企業(yè)會(huì)迎來(lái)利好。