每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 楊 軍

2016年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆突進(jìn)的一年，成交額增速近30%。也只用了一年時(shí)間，房企要擠進(jìn)前三甲的門檻從2000億元飆升至3000億元。經(jīng)過一整年的混戰(zhàn)，就有12家房企銷售金額晉級(jí)千億級(jí)。

在這樣的市場(chǎng)背景下，房企的熱情也被點(diǎn)燃。除了既有的7大千億級(jí)房企，融創(chuàng)、華夏幸福、綠城、華潤(rùn)、金地5家房企是首次跨入千億級(jí)大門。

然而，后者可畏。想要“平天下”者，發(fā)力一線城市尚不夠，還要爭(zhēng)奪西南市場(chǎng)。

對(duì)于一心想在成渝兩地領(lǐng)跑的恒大和融創(chuàng)來說，在這兩個(gè)城市的表現(xiàn)都非常優(yōu)異的龍湖將是他們奪冠路上最大的對(duì)手。

西部銷售額達(dá)196.5億

龍湖2016年全年銷售額以858.1億元位居第十三位。記者在龍湖公布的《2016年12月及全年未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)》的公告中看到，其整個(gè)西部的銷售額達(dá)196.5億元，占其全年銷售金額的22.3%，僅次于其環(huán)渤海、長(zhǎng)三角地區(qū)的業(yè)績(jī)。在大本營(yíng)重慶，根據(jù)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，龍湖2016年的銷售額為99.25億元，僅次于融創(chuàng)位居第二。

正合地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)楊倩在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“龍湖2016年在重慶的銷售額不足百億元，但在過去幾年都超過了百億元，這與其供貨節(jié)奏有關(guān)，尤其是與高端別墅的貨源不足有關(guān)。但在2017年，龍湖在北區(qū)的兩江新區(qū)禮嘉的地塊、照母山地塊都會(huì)開始發(fā)力。”

在整個(gè)西部板塊，龍湖的業(yè)績(jī)穩(wěn)中有增，4個(gè)城市貢獻(xiàn)簽約金額196.5億元，重慶、成都、西安三城市進(jìn)入市場(chǎng)前五。在成都，龍湖以近70億元的銷售成績(jī)位居第四，其中九里晴川項(xiàng)目簽約金額達(dá)20億元，位列主城區(qū)住宅銷售第二位。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐表示，“龍湖的項(xiàng)目相比恒大更小而精，恒大為了擴(kuò)大規(guī)模，有些項(xiàng)目利潤(rùn)率不是很高，而龍湖的項(xiàng)目在熱點(diǎn)區(qū)域，利潤(rùn)率也相對(duì)高一些。龍湖在成都城南一個(gè)項(xiàng)目能抵別人郊區(qū)好幾個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。”

根據(jù)房聯(lián)在去年12月14日公布的數(shù)據(jù)，在成都銷售額前七位的房企中，只有龍湖的銷售均價(jià)超過10000元。值得注意的是，龍湖在2016年只新推了九里晴川、三千庭和與首開合作的紫宸這3個(gè)項(xiàng)目。而在2017年，龍湖在成都還有西宸原著項(xiàng)目、育仁西路地塊等項(xiàng)目尚未入市。

成渝土地布局進(jìn)一步深化

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從住宅銷售流量金額看，2016年重慶及成都兩地銷售額前三名的企業(yè)為融創(chuàng)、龍湖以及恒大。對(duì)于去年“一哥”恒大而言，成渝之地的重要性對(duì)其行業(yè)第一的地位有著戰(zhàn)略意義。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，龍湖在2016年將6幅地塊收入囊中，花費(fèi)超過81.7億元，土地性質(zhì)以住宅為主。

楊倩認(rèn)為，“過去幾年龍湖在重慶拿地不多，其實(shí)2016年是在瘋狂補(bǔ)貨。以前主要集中在城市核心區(qū)的小規(guī)模地塊，但從2016年開始住宅地塊開始發(fā)力，接連在重慶北區(qū)補(bǔ)貨住宅用地。”他還透露，“龍湖在重慶的住宅存量減少，以兩江新宸為例，住宅存量只剩兩三萬方。”

與重慶相比，龍湖在成都的土地市場(chǎng)則顯得低調(diào)很多。

2016年，龍湖在成都一共拿地3宗，看似不多，卻也能與萬科并列排在第五位，而前三甲則被萬達(dá)、恒大、成都天投占據(jù)，他們分別以22、15、13宗地塊遙遙領(lǐng)先，而融創(chuàng)以4宗地塊位居第四。

盡管如此，在2016年成都土地市場(chǎng)成交總價(jià)前十中，龍湖就有兩幅地塊躋身其列，拿地?zé)崆榭梢娨话?。在參加公開拍地外，龍湖還通過增資的方式參與土地市場(chǎng)。

2016年6月22日，北京首都開發(fā)公告稱，龍湖對(duì)首開成都金牛區(qū)項(xiàng)目的增資擴(kuò)股方案，首開龍湖占比分別為51%和49%，該地塊由首開于2016年2月3日競(jìng)得，競(jìng)買總價(jià)達(dá)到21.4億元，溢價(jià)率39.2％，而這樣的總價(jià)位列年度第四。

此外，加上龍湖6月16日在公開市場(chǎng)拍得金牛區(qū)躍進(jìn)社區(qū)一幅14.73億元、溢價(jià)率58.1%的地塊，龍湖在2016年上半年的土地儲(chǔ)備高達(dá)300余畝。11月，龍湖的全資子公司佳遜投資經(jīng)過35輪舉牌，以近6億元的價(jià)格拍得錦江區(qū)一地塊，溢價(jià)率近95%。

在2016年半年報(bào)中，龍湖的土地儲(chǔ)備達(dá)3900萬平方米，西部占比高達(dá)31.5%，再加上下半年的補(bǔ)貨，龍湖在成渝地區(qū)的“糧倉(cāng)”布局得到進(jìn)一步深化。

在劉璐看來，龍湖在土地市場(chǎng)上相比恒大、融創(chuàng)更謹(jǐn)慎，控制力更強(qiáng)，溢價(jià)率也不會(huì)太高。

中高端成產(chǎn)品策略

占據(jù)高端住宅市場(chǎng)者很可能穩(wěn)固江湖地位。

楊倩表示，龍湖和融創(chuàng)都非?？粗馗叨烁纳谱≌拇蛟欤埡t還領(lǐng)軍了中端改善住宅的市場(chǎng)，尤其是重慶北區(qū)的幾塊地，在未來能更好地實(shí)現(xiàn)客源的想法。

事實(shí)上，龍湖是第一個(gè)入駐重慶兩江新區(qū)禮嘉板塊的品牌房企，從龍湖的半年報(bào)可以看到，龍湖在禮嘉既有項(xiàng)目為悠山郡及兩江新宸，完成度分別為95%及25%。而悠山郡已沒有存量可售，兩江新宸的已完工仍未出售建筑面積僅為3905平方米。

然而，這兩個(gè)項(xiàng)目卻是推動(dòng)重慶北區(qū)禮嘉板塊走向高端板塊的助力。并且龍湖兩江新宸雲(yún)頂、新江與城清暉岸、龍湖紫云臺(tái)3個(gè)大平層洋房項(xiàng)目的銷售額就達(dá)到23.64億元。

而在2016年，重慶融創(chuàng)在售項(xiàng)目有融創(chuàng)凡爾賽花園、國(guó)博城、融創(chuàng)白象街、康橋融府、融創(chuàng)歐麓花園城、融創(chuàng)·濱江壹號(hào)、融創(chuàng)玫瑰園等10余個(gè)項(xiàng)目，僅別墅成交金額就達(dá)23億元，而這些高端別墅同樣集中在照母山、禮嘉、大竹林板塊。由此可見，融創(chuàng)和龍湖在該領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

在成都，龍湖九里晴川、紫宸、三千庭洋房項(xiàng)目同樣受到市場(chǎng)熱捧。很顯然，堅(jiān)持中高端改善住宅成為龍湖最“接地氣”的產(chǎn)品策略。