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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒

“內(nèi)地商業(yè)環(huán)境依然比較困難，能夠取得一些些業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)已經(jīng)屬于不錯(cuò)的了。”日前在恒隆地產(chǎn)2016年業(yè)績(jī)會(huì)上，恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗對(duì)媒體如是坦言。

而在這背后，恒隆地產(chǎn)披露的業(yè)績(jī)顯示，公司2016年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)46%至130.59億港元，營(yíng)業(yè)溢利89.19億港元，同比漲幅36%。

在全年物業(yè)租金收入中，內(nèi)地物業(yè)租金收入為34.16億元，占比接近52%，但由于人民幣貶值，換算成港元后則下跌5%，另香港物業(yè)租金收入按港元計(jì)值增長(zhǎng)5%。

“整體表現(xiàn)增長(zhǎng)較微”是外界對(duì)恒隆2016年業(yè)績(jī)的評(píng)述，但2017年包括恒隆在內(nèi)的房企都將面臨更為緊張的資金端和供求端環(huán)境，而日前內(nèi)地市場(chǎng)千億房企已擴(kuò)增至12家，地產(chǎn)規(guī)模百億的恒隆略顯弱勢(shì)。如何實(shí)現(xiàn)更好的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)及規(guī)模擴(kuò)張，或許會(huì)是恒隆和更多港資房企不得不慎重思考的一個(gè)問(wèn)題。

租金收入增長(zhǎng)甚微 恒隆加碼銷(xiāo)售型物業(yè)

在恒隆地產(chǎn)2016年的財(cái)報(bào)中，營(yíng)收和利潤(rùn)均頗為亮眼，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，“受惠于2016年售出較多住宅單位，物業(yè)銷(xiāo)售收入躍升345%至港元53.22億元”。香港的住宅樓盤(pán)對(duì)恒隆全年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率大增，相比之下，以往的“強(qiáng)項(xiàng)”租金收入，在2016年走勢(shì)持平（為77.37億港元），則略顯式微。

具體分析恒隆2016年全年物業(yè)租金收入可見(jiàn)，香港物業(yè)租金收入按港元計(jì)值增長(zhǎng)5%。其內(nèi)地物業(yè)租金收入為人民幣34.16億元，占比已接近52%，錄得1%左右的增長(zhǎng)，由于人民幣貶值，換算成港元后則下跌5%。

而目前恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地已開(kāi)業(yè)的八家商場(chǎng)中，成熟項(xiàng)目如上海徐匯區(qū)的港匯恒隆因租金調(diào)升，租金收入溫和增長(zhǎng)1%至9.74億元。但也有上海靜安區(qū)的恒隆廣場(chǎng)由于關(guān)閉地庫(kù)進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化工程，在2016年租金收益減少5%至人民幣6.78億元。沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)及無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)則在零售市道不景氣的情況下受到較大沖擊，兩座購(gòu)物商場(chǎng)的總租金收入較去年減少18%。

面對(duì)這樣的局面，從恒隆業(yè)績(jī)會(huì)上的表述中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，改造翻新商場(chǎng)、優(yōu)化租戶、物業(yè)改造被視為扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀的重要手段。據(jù)了解，去年7月沈陽(yáng)項(xiàng)目即獲批進(jìn)行甲級(jí)辦公樓頂層19個(gè)樓層改建成酒店的計(jì)劃。

雖然即使是上海恒隆廣場(chǎng)這樣的成熟項(xiàng)目也因優(yōu)化工程影響了租金收益，不過(guò)在陳啟宗看來(lái)，當(dāng)上海恒隆廣場(chǎng)優(yōu)化工程步入尾聲，2017年表現(xiàn)會(huì)更好。而恒隆看中的是提升物業(yè)的回報(bào)率獲取長(zhǎng)期租金收益。

值得一提的是，由于2016年香港浪澄灣、藍(lán)塘道等住宅樓盤(pán)貢獻(xiàn)增長(zhǎng)，在內(nèi)地市場(chǎng)，恒隆或加碼可銷(xiāo)售物業(yè)的比重。

會(huì)上陳啟宗就透露，“恒隆已經(jīng)有一些土地在做（銷(xiāo)售物業(yè)）發(fā)展了，這些土地全部跟商場(chǎng)掛鉤，都是在商場(chǎng)或者是寫(xiě)字樓的旁邊，也就是說(shuō)這些都是豪宅，比較高檔的。”

據(jù)記者了解，恒隆位于武漢、沈陽(yáng)、昆明的項(xiàng)目均已涉及銷(xiāo)售型物業(yè)，據(jù)透露，多個(gè)項(xiàng)目的公寓貨值達(dá)百億。

“由于恒隆一直走高端百貨路線，而近兩年的國(guó)內(nèi)消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)，讓老百姓更看重性價(jià)比，休閑型消費(fèi)居多，這是導(dǎo)致恒隆變得冷清，而奧特萊斯這樣的商場(chǎng)卻大熱。”優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。

面對(duì)內(nèi)地高端零售業(yè)的困境，對(duì)原有物業(yè)進(jìn)行“貼地氣”地改造，以及加碼能產(chǎn)生高周轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售型物業(yè)，恒隆地產(chǎn)的運(yùn)作方式已經(jīng)發(fā)生明顯改變。

房企千億時(shí)代 港資房企式微？

實(shí)際上，需要改變的或許不止恒隆。

本世紀(jì)初，大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的港資房企，在多個(gè)城市打造了一個(gè)又一個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目，在口碑、產(chǎn)品、利潤(rùn)、運(yùn)作模式等方面收獲了數(shù)年的掌聲。但克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止目前，內(nèi)地市場(chǎng)千億房企已擴(kuò)增至12家，老牌港資房企卻在規(guī)模、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)等多方面略顯弱勢(shì)。

新世界百貨的最新一期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年公司的收益為36.6億港元，相較于2015年的40.3億港元下降了3.7億港元，租金收入也幾乎持平為6.395億港元。而湯臣、華人置業(yè)、和記黃埔等港資房企近年則有大量的拋售動(dòng)作。

“近年來(lái)內(nèi)地房企發(fā)展擴(kuò)張迅猛，憑借高周轉(zhuǎn)模式、融資之變、政策利好，以及對(duì)市場(chǎng)的熟悉，迅速攻城略池。相對(duì)而言，港資房企對(duì)內(nèi)地政策的把握和變化的敏捷度，相對(duì)沒(méi)有內(nèi)地大型房企好。因而在度過(guò)黃金十年后，在白銀時(shí)代顯得有點(diǎn)慢。”有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》直言。

不過(guò)在其看來(lái)，因?yàn)楦圪Y房企投資渠道更廣，運(yùn)作方式以及對(duì)存量資產(chǎn)的打造手段成熟，它們可以更關(guān)注其他行業(yè)的投資渠道和機(jī)會(huì)，換倉(cāng)套現(xiàn)或者如恒隆一般分散物業(yè)投資類(lèi)型都不失為好選擇。