1月5日晚，萬科率先公布了其2016年全年銷售業(yè)績(jī)。在拿下逾3600億元銷售業(yè)績(jī)的情況下，萬科于年末土地市場(chǎng)上斬獲頗豐。

在公布業(yè)績(jī)的同時(shí)，萬科還對(duì)跟投制度進(jìn)行了第二次修訂，一是取消追加跟投安排，降低了員工跟投總額度上限，另一方面通過設(shè)置門檻收益率和超額收益率，要求萬科跟投人員以收益承擔(dān)劣后責(zé)任。此舉也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最嚴(yán)跟投制度。

狂砸逾323億元買地

與之前機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)相仿，其2016年12月份實(shí)現(xiàn)銷售面積166.7萬平方米，銷售金額234.1億元。2016年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元。雖然創(chuàng)下自身的歷史新高，不過其行業(yè)銷售老大的位置很可能被恒大所取代。

相比于銷售金額，萬科在年末土地市場(chǎng)的表現(xiàn)更為值得關(guān)注。根據(jù)萬科公告顯示，自11 月份銷售簡(jiǎn)報(bào)披露以來公司新增加項(xiàng)目34個(gè)，《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，萬科為拿取這34個(gè)項(xiàng)目所需支付的土地出讓金高達(dá)323.47億元，是當(dāng)月銷售額的1.38倍，不但刷新了萬科單月拿地總額的紀(jì)錄，從拿地?cái)?shù)量上也是看近年來的新高。

上述34個(gè)項(xiàng)目遍布全國(guó)十多個(gè)城市，既涉及北京、上海、廣州這樣的一線城市，也包括天津、福州、寧波等二、三線城市。其中，天津楊伍莊南項(xiàng)目需支付地價(jià)款最高，達(dá)74.5 億元，北京海淀永豐項(xiàng)目也達(dá)到了50億元。

而不久前萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)曾指出，萬科近年來一直堅(jiān)持審慎的投資策略，嚴(yán)格控制投資質(zhì)量，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際發(fā)展需要合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源，土地儲(chǔ)備一直保持在比較合理的水平，既能保證未來兩三年的發(fā)展，又不會(huì)背上沉重包袱。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在去年10月份調(diào)控密集出臺(tái)后，各地樓市轉(zhuǎn)冷，萬科此時(shí)出手可避免土地價(jià)格過高，屬于逆周期拿地。而從區(qū)域上看，所購入的土地基本都在熱點(diǎn)城市，因此總體支出金額較大，但后續(xù)出售時(shí)應(yīng)會(huì)較為順利。此外，隨著恒大在規(guī)模上的趕超，萬科此時(shí)加大拿地力度，應(yīng)該也是為加快規(guī)模增長(zhǎng)。

推出最嚴(yán)跟投制度

值得注意的是，當(dāng)晚萬科董事會(huì)還通過了第二次修訂項(xiàng)目跟投制度細(xì)則的議案。

據(jù)悉，萬科于2014年3月份率先在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)推出了項(xiàng)目跟投制度，并于2015年3月份進(jìn)行了第一次修訂。萬科方面表示，項(xiàng)目跟投制度推出以來，實(shí)施效果顯著，提升了公司的投資質(zhì)量，縮短了項(xiàng)目開工、開盤周期，降低了營(yíng)銷費(fèi)率，改善了開發(fā)效率，充分體現(xiàn)合伙機(jī)制的共創(chuàng)、共擔(dān)精神。

而據(jù)記者了解，后續(xù)不少地產(chǎn)公司也都推出了項(xiàng)目跟投制度，從側(cè)面肯定了該制度的成功，不過跟投制度仍有一些需要改進(jìn)的地方。例如，相較于一線城市以及熱點(diǎn)二線城市，三、四線城市的項(xiàng)目回報(bào)率較低，公司的員工會(huì)更加青睞一線城市的項(xiàng)目，從而導(dǎo)致項(xiàng)目融資的不平衡。同時(shí)，員工跟投金額大的項(xiàng)目，會(huì)被傾注更多的資源，導(dǎo)致項(xiàng)目在公司內(nèi)部的厚此薄彼。

萬科方面也表示，為促進(jìn)跟投人承擔(dān)更多責(zé)任，鼓勵(lì)跟投人員為公司和股東創(chuàng)造更大價(jià)值，公司在取得董事會(huì)批準(zhǔn)后，對(duì)項(xiàng)目跟投制度進(jìn)行了進(jìn)一步修訂。此次修訂中，公司參考了各類PE基金中廣泛應(yīng)用的優(yōu)先劣后分配理念，通過設(shè)置門檻收益率、超額收益率，要求跟投人以收益為限對(duì)萬科承擔(dān)劣后責(zé)任。

同時(shí)，萬科將“初始跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%，追加跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的8%（即跟投投資總額合計(jì)不超過項(xiàng)目資金峰值的13%）”調(diào)整為“跟投投資總額不超過項(xiàng)目資金峰值的10%”。而修訂后的跟投制度也被指對(duì)跟投人員的要求更加嚴(yán)格，更有利于保障公司和股東的利益。