李宇嘉

上周末召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議，在分析研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出，2017年是推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，要深入推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”，要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

筆者認(rèn)為，十八大以來(lái)，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革打破轉(zhuǎn)型困境的架構(gòu)已建立，未來(lái)將進(jìn)入改革“深化期”。就房地產(chǎn)而言，盡管市場(chǎng)化發(fā)展已有20年，但短期應(yīng)急式管理較為多見(jiàn)，各界渴望長(zhǎng)效機(jī)制盡快出爐，以攻克行業(yè)積弊以及對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的掣肘。

本輪樓市調(diào)控，之所以再次啟動(dòng)行政干預(yù)并在需求端加碼，市場(chǎng)失靈倒逼政府干預(yù)強(qiáng)化是重要原因。今年以來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利下滑，“資產(chǎn)配置荒”預(yù)期強(qiáng)烈，由于金融監(jiān)管的不盡完善，旨在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和助推轉(zhuǎn)型的寬松貨幣政策被少數(shù)人異化為“加杠桿”的資產(chǎn)配置盛宴。

基于控制系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的考慮，管理層不得不再次行政干預(yù)以糾偏市場(chǎng)失靈。但是，調(diào)控只是將部分需求和流動(dòng)性暫時(shí)摁住，未來(lái)總體寬松的貨幣政策基調(diào)、人口流入不會(huì)改變，“資產(chǎn)配置荒”難以改觀(guān)，熱點(diǎn)城市樓市資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)猶存。

目前，市場(chǎng)監(jiān)管上還存在“短板”，比如今年4月住建部透露，未來(lái)將落實(shí)新建商品房、二手房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案制度，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽業(yè)務(wù)系統(tǒng)全覆蓋。這意味著還有一些三四線(xiàn)城市沒(méi)有網(wǎng)簽備案制度，“一房多賣(mài)”情況仍然存在。有的二線(xiàn)城市，盡管已建立網(wǎng)簽備案制度，但執(zhí)行不到位。比如，有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假網(wǎng)簽”來(lái)捂盤(pán)惜售、制造供不應(yīng)求的假象，這些都源于網(wǎng)簽備案制度在監(jiān)管上有疏漏。

近期，住建部相繼公布兩批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)“黑名單”，其中不乏一些知名企業(yè)。這些企業(yè)主要涉嫌發(fā)布虛假?gòu)V告，惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤(pán)惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以抬高房?jī)r(jià)、牟取私利等。事實(shí)上，中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及近年來(lái)興起的自媒體中，上述違規(guī)行為普遍存在，在很多城市甚至成為見(jiàn)怪不怪的“潛規(guī)則”。由此，重建市場(chǎng)基礎(chǔ)秩序，已經(jīng)成為監(jiān)管的基本內(nèi)容，也是建設(shè)長(zhǎng)效機(jī)制的第一步。

但是，多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管更多地集中在上游開(kāi)發(fā)和預(yù)售審批上，對(duì)中下游銷(xiāo)售端（包括二手房）及牽涉到房企、中介機(jī)構(gòu)、媒體的行為監(jiān)管較少。同時(shí)，近年來(lái)熱點(diǎn)城市樓市已進(jìn)入存量時(shí)代，一線(xiàn)和二線(xiàn)城市二手房交易占比分別達(dá)到60%和50%，中介代理、估價(jià)、按揭等環(huán)節(jié)牽涉的行業(yè)內(nèi)人群龐大，京滬深房產(chǎn)中介從業(yè)人員為開(kāi)發(fā)企業(yè)的2倍以上。但監(jiān)管重點(diǎn)依舊在上游開(kāi)發(fā)和新房市場(chǎng)，二手房交易、中介機(jī)構(gòu)、自媒體在很大程度上處于野蠻生長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

隨著存量房交易占比越來(lái)越大，有限的行政資源無(wú)法應(yīng)對(duì)，未來(lái)行業(yè)監(jiān)管鏈條必須要重構(gòu)。目前，熱點(diǎn)城市一個(gè)行政區(qū)的房地產(chǎn)管理部門(mén)，專(zhuān)職房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的可能就3~5個(gè)人，但轄區(qū)內(nèi)僅中介從業(yè)人員就有數(shù)千甚至更多。

基于此，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，必須要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理的作用。例如住建部發(fā)布“黑名單”就是行業(yè)自律的一種形式。行業(yè)自律要以“授信激勵(lì)、失信懲戒”為原則，讓失信者寸步難行（無(wú)人買(mǎi)其房、無(wú)人找其代理），倒逼市場(chǎng)形成誠(chéng)信的威懾作用和經(jīng)營(yíng)習(xí)慣。

行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)管理將是未來(lái)房地產(chǎn)管理的三股力量。行業(yè)公共屬性突出，管理社會(huì)化的情況下，合理配置管理資源也是監(jiān)管的重要內(nèi)容。因此，要建立全面準(zhǔn)確、可得性強(qiáng)的數(shù)據(jù)體系。目前，樓市在杠桿率、房?jī)r(jià)收入比、住房自有率、庫(kù)存及消化周期等方面的結(jié)論差別很大，甚至截然相反，原因就在于數(shù)據(jù)的制約。

此外，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足，癥結(jié)在于工業(yè)用地盤(pán)活難度大。由于產(chǎn)能過(guò)剩、外需疲軟，新經(jīng)濟(jì)成為轉(zhuǎn)型方向，熱點(diǎn)城市大片工業(yè)用地亟待盤(pán)活。但土地掌握在國(guó)企手里，若轉(zhuǎn)向住宅，規(guī)劃和用途管制的上位法橫亙?cè)诿媲?，要么補(bǔ)繳巨額土地出讓金（過(guò)去這些土地是無(wú)償劃撥的），還要自建生活配套；要么，到期后政府收回重新“招拍掛”。

目前，為降低成本，借助創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新政策東風(fēng)，掌握土地的國(guó)企都在打造創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)等，但一窩蜂后辦公商業(yè)就過(guò)剩了，住宅用地供應(yīng)緊張沒(méi)有得到緩減。因此，盤(pán)活存量須在用途管制、利益平衡上做系統(tǒng)的政策設(shè)計(jì)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）