每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文 深圳攝影報(bào)道

每經(jīng)編輯 隋丕寧  

同樣都叫世紀(jì)匯廣場(chǎng)，同樣都跟李嘉誠相關(guān)，因?yàn)樗诘氐牟煌\(yùn)也截然不同。10月，李嘉誠200億元賣掉上海浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)，而遠(yuǎn)在深圳的另一個(gè)世紀(jì)匯廣場(chǎng)的命運(yùn)，則要坎坷得多。

11月23日，十幾名深圳世紀(jì)匯廣場(chǎng)的商家來到香港長(zhǎng)江中心，要求會(huì)見集團(tuán)高層反映情況。據(jù)商戶介紹，由于深圳世紀(jì)匯項(xiàng)目的開業(yè)情況不理想，入駐商戶因蒙受損失而無力交租，深圳和記黃埔中航地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳和黃中航地產(chǎn)）將他們告上法庭，要求繳交所欠租金。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向深圳和黃中航地產(chǎn)咨詢?cè)斍?，?duì)方在予記者的回函中表示，“關(guān)于近期深圳世紀(jì)匯商場(chǎng)部分租戶對(duì)早前雙方簽署訂立的租約條款有所異議，我司與商戶溝通后未能達(dá)到共識(shí)，我司已循法律途徑處理，日前深圳法院就個(gè)案頒發(fā)了判決書，并判我公司之入稟獲得勝訴。”“然而，該批拖欠租金及服務(wù)費(fèi)之商戶于深圳法院判決前后，曾多次到世紀(jì)匯及我司總部所在的香港長(zhǎng)江集團(tuán)中心要求反映情況，嚴(yán)重影響長(zhǎng)江集團(tuán)中心租戶及我司總部的正常運(yùn)作， 對(duì)公眾人士更造成不便。另外，于現(xiàn)場(chǎng)展示之橫額及標(biāo)語，構(gòu)成對(duì)我司的無理及失實(shí)的指控，我司深感憤慨。”

事實(shí)真相究竟如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了深入調(diào)查，揭秘李嘉誠旗下這一深圳物業(yè)項(xiàng)目背后的糾紛歷程。

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：黃金地段商場(chǎng)有點(diǎn)冷清  

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司網(wǎng)站顯示，深圳世紀(jì)匯項(xiàng)目修建在深圳地鐵一號(hào)線華強(qiáng)路站上，人流量匯集，商場(chǎng)共7層（含負(fù)1樓），總建筑面積約5.9萬平方米。

12月2日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到華強(qiáng)北商圈的世紀(jì)匯購物中心。商場(chǎng)頗為冷清，開業(yè)率確實(shí)不高，一、二樓底層單元有部分商鋪空置，外墻上張貼“原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌，精彩待現(xiàn)”字樣，高層部分除了餐飲，大部分沒有開業(yè)，外墻同樣是某某品牌即將開業(yè)的海報(bào)。

在最高層6樓，一家餐飲負(fù)責(zé)人告訴記者，店鋪每月租金10萬元，但經(jīng)營(yíng)慘淡。“從2014年進(jìn)駐就這樣，現(xiàn)在情況更慘了，你看這走動(dòng)的人，除了工作人員哪有顧客？”她指著空蕩蕩的走廊無奈地表示。據(jù)悉，餐廳每月的成本大概要50萬元左右，而從開業(yè)到現(xiàn)在，平均每月只有不到30萬元的收入，虧損甚多。

在寫字樓通向商場(chǎng)一個(gè)幽暗的通道中，張貼著商場(chǎng)入駐品牌的導(dǎo)引牌，有屈臣氏、老鳳祥等，但在商場(chǎng)卻找不到入駐店鋪。記者走完7層商場(chǎng)，粗略估算開業(yè)率在20%~30%左右。

位處黃金地段，又是李嘉誠旗下物業(yè)，正是這響亮的招牌吸引著商家入駐，但結(jié)果卻是租戶大面積虧損的窘境，為此雙方開始了長(zhǎng)達(dá)兩年的矛盾糾紛。

和黃起訴：談判未果對(duì)簿公堂   

公開資料顯示，2008年7月，深圳市早年的地標(biāo)建筑天虹商場(chǎng)進(jìn)行拆除重建，中國(guó)航空技術(shù)深圳有限公司宣布與和黃聯(lián)手，開發(fā)新地標(biāo)中航廣場(chǎng)。中航提供土地，和黃負(fù)責(zé)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及一切費(fèi)用支出，處于控股地位。深圳和黃中航地產(chǎn)的管理層，也都來自香港。

2014年8月，整個(gè)項(xiàng)目的收尾部分世紀(jì)匯購物中心低調(diào)試業(yè)，它的面世時(shí)間比外界預(yù)期晚了至少一年。

做車險(xiǎn)的楊先生是第一批進(jìn)駐的租戶，他租下世紀(jì)匯一樓一處15平方米大小的店鋪，和朋友合伙開了一間皮革奢侈品護(hù)理店，每月租金610元/平方米。楊先生稱，進(jìn)駐這么早是因?yàn)樯虉?chǎng)方面承諾開業(yè)率達(dá)到70%，當(dāng)年國(guó)慶節(jié)正式開業(yè)。

記者拿到招商時(shí)和黃中航地產(chǎn)出具的商場(chǎng)落位圖顯示，深圳世紀(jì)匯引入的都是國(guó)際品牌，包括Tommy Hilfiger、Versace Collection、Club Monaco等。

據(jù)商戶反應(yīng)，世紀(jì)匯的正式開業(yè)從2014年的國(guó)慶拖到2015年的五一，到最后不了了之。原先通告的知名品牌沒有入駐，開業(yè)率不到30%，更有君尚等大品牌相繼撤走，人氣更是慘淡，入駐商戶大面積虧損，無力交租。

2014年底，即有部分商戶對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不滿，開始停繳租金，2015年上半年商戶不滿集中爆發(fā)，大部分商戶開始停繳租金，并有部分品牌陸續(xù)撤場(chǎng)。

楊先生告訴記者，期間和黃中航地產(chǎn)方面代表找商戶談過兩三次，希望商戶不要撤場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，大家共渡難關(guān)，承諾給持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商戶租金六折的優(yōu)惠。但仍有部份商戶虧損嚴(yán)重撤場(chǎng)，并提出和商場(chǎng)解約。楊先生的皮革店在2015年5月份撤場(chǎng)，前后虧損30多萬元，屬于數(shù)額較小一類。

和黃中航地產(chǎn)一方面和商戶談判，另一方面以拖欠租金為由起訴商戶，要求追討租戶拖欠的基本租金、推廣費(fèi)及違約金。像楊先生一樣的被告有60至70家，他們大多數(shù)都欠租金等費(fèi)用幾十萬到數(shù)百萬元不等。

2016年11月，廣東省深圳市福田區(qū)法院判決，第一批被起訴的商戶敗訴，數(shù)名商家被要求支付所欠租金、推廣費(fèi)及違約金等費(fèi)用。法院判決結(jié)果出來后，深圳和黃中航地產(chǎn)關(guān)閉了與這些商戶的溝通通道。商戶稱，無奈之下，他們只能到香港長(zhǎng)江中心，要求和高層溝通。

針對(duì)部分商戶的這種做法，深圳和黃中航地產(chǎn)方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回函中稱，“部分商戶漠視法院之判決，企圖以抗議等行為向我司施壓，以達(dá)到豁免繳付其拖欠租金及服務(wù)費(fèi)之目的，我司不同意并將嚴(yán)格按照深圳法院頒發(fā)判決書執(zhí)行。對(duì)有關(guān)人士的上述行為，我司對(duì)此予以強(qiáng)烈譴責(zé)。”

記者了解到，目前，部分拿到深圳市福田區(qū)法院民事判決書的商戶已經(jīng)到深圳市中級(jí)法院上訴，以求得到他們認(rèn)為更合理的判決結(jié)果。

商戶反訴：開業(yè)率70%的承諾未兌現(xiàn)   

虧損嚴(yán)重卻要支付高昂租金，世紀(jì)匯的租戶們覺得很冤。在接到敗訴判決前后，部分虧損嚴(yán)重的租戶開始聯(lián)合起來反訴深圳和黃中航地產(chǎn)“合同欺詐”。

上述租戶楊先生稱，當(dāng)時(shí)的和黃中航地產(chǎn)承諾，商場(chǎng)開業(yè)率可以達(dá)到70%，國(guó)際一線大牌進(jìn)場(chǎng)，以及電影院、游樂場(chǎng)綜合體都會(huì)到位，還稱深圳世紀(jì)匯將來會(huì)成為亞洲國(guó)際旗艦商場(chǎng)。然而，這些承諾都沒有兌現(xiàn)，就連君尚百貨，也在2015年8月徹底退出。

記者了解到，和黃中航與租戶的租賃合同并不全然相同，少數(shù)租戶合同明確約定了70%的開業(yè)率。合同寫明：“如該商場(chǎng)整體簽約率低于70%，甲方同意豁免乙方支付基本租金，直至該商場(chǎng)整體簽約率達(dá)到70%以上，但該段期間內(nèi)乙方仍須向甲方支付相當(dāng)于該房產(chǎn)每月提成租金（該提成租金不得扣減基本租金）”。

租約中一條款還明確稱，“該商場(chǎng)整體簽約率達(dá)到70%以上（含70%）的日期以甲方（深圳和黃中航地產(chǎn)）書面通知的日期為準(zhǔn)，乙方不得有異議”。據(jù)記者向多名商戶咨詢，他們從未收到商場(chǎng)關(guān)于開業(yè)率是否達(dá)到70%的回應(yīng)。深圳和黃中航地產(chǎn)表示，關(guān)于開業(yè)率的相關(guān)證據(jù)已經(jīng)提交至法院，在此不做單獨(dú)說明。

記者在采訪多名商戶后了解到，商戶的訴求并不是要抵賴掉所有的租金，而是要求深圳和黃中航地產(chǎn)商討解決問題的辦法，要求共同承擔(dān)這些損失。

“我們撤場(chǎng)后，重新進(jìn)駐的商戶租金大約100元/平方米，當(dāng)時(shí)我們租金610元/平方米，差距這么大，我們感到不平衡。”楊先生稱，和黃中航地產(chǎn)卻要追討全額租金，商戶當(dāng)然不滿意，畢竟商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善是事實(shí)。

對(duì)此，深圳和黃中航地產(chǎn)向記者回應(yīng)稱，深圳世紀(jì)匯自2014年8月營(yíng)業(yè)以來，公司投入大量資源，進(jìn)行不少宣傳及推廣活動(dòng)，在不同媒體包括報(bào)章、雜志、電臺(tái)、戶外媒體以及新媒體如微信大 V、網(wǎng)絡(luò)論壇、朋友圈等投放廣告。

“我司不斷積極引進(jìn)不同的主題行業(yè)，力求豐富及拓寬商場(chǎng)的業(yè)態(tài)，以增加客流。近期已有多家新商戶陸續(xù)開業(yè)及積極籌備開業(yè)中，當(dāng)中包括知名運(yùn)動(dòng)品牌旗艦店、大型高端健身中心、知名美容及化妝品牌、專業(yè)兒童教育中心、大型兒童游樂中心、多間特色餐飲等。”和黃中航地產(chǎn)回應(yīng)表示。

原因揭秘：定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)不善   

究竟是什么原因?qū)е律钲谑兰o(jì)匯項(xiàng)目人氣慘淡？

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，世紀(jì)匯周邊目前多為中低端的傳統(tǒng)電子小商品市場(chǎng)，諸如華強(qiáng)北電子世界、都會(huì)電子城等，并不是公認(rèn)的商業(yè)聚集區(qū)，地理位置剛好卡在萬象城和福田CBD的中間，世紀(jì)匯、中航九方屬于培養(yǎng)區(qū)域商業(yè)氛圍的先行者。

除此之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，項(xiàng)目人氣慘淡但更多的還是與經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有關(guān)，深圳和黃中航地產(chǎn)管理層大部分來自香港。

一名熟悉深圳商業(yè)市場(chǎng)的人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，深圳世紀(jì)匯項(xiàng)目中和黃占股比例大，香港人在運(yùn)營(yíng)管理方面，很多運(yùn)營(yíng)思路跟內(nèi)地不一樣。當(dāng)時(shí)是先開業(yè)后招商，開業(yè)時(shí)還引入了深圳的高端百貨品牌君尚，也有引進(jìn)一些大牌。開業(yè)后負(fù)一樓、一樓和二樓的招商情況一直不好，君尚也撤出了。

2015年，深圳世紀(jì)匯姊妹項(xiàng)目——隸屬中航地產(chǎn)的九方購物中心開業(yè)，很多餐飲品牌都搬去九方，這對(duì)世紀(jì)匯造成很大沖擊。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》援引上述市場(chǎng)人士的話表示，和黃根本無心經(jīng)營(yíng)這個(gè)商場(chǎng)，導(dǎo)致深圳世紀(jì)匯的定位規(guī)劃不清晰，品牌業(yè)態(tài)也很亂，招商更加混亂，什么品牌都可以進(jìn)駐，讓消費(fèi)者感覺很低端，直接導(dǎo)致商場(chǎng)人氣一直不旺。

和黃與中航聯(lián)袂打造的中航廣場(chǎng)，除了深圳世紀(jì)匯購物中心外，還有48層的甲級(jí)寫字樓“世紀(jì)匯廣場(chǎng)”項(xiàng)目和商務(wù)公寓“世紀(jì)匯都會(huì)軒”項(xiàng)目。其中商務(wù)公寓“世紀(jì)匯都會(huì)軒”是公寓產(chǎn)品，總建筑面積為17.9萬平方米。

2011年8月，產(chǎn)品首次亮相，首批逾400套，在整個(gè)福田區(qū)每平米均價(jià)還不到4萬元的情況下，和黃以高達(dá)5萬元的每平米均價(jià)，短短數(shù)天售罄，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)深圳商務(wù)公寓的銷售傳奇。

2013年2月，李嘉誠又以近30億元的價(jià)格把世紀(jì)匯27個(gè)樓層賣給了交通銀行，此舉成為當(dāng)時(shí)深圳樓市史上最大單筆交易之一。世紀(jì)匯現(xiàn)剩下的樓層被用以出租，由和黃租賃公司打理。

上海浦東世紀(jì)匯廣場(chǎng)，已被李嘉誠200億元賣給中國(guó)人壽，而惹了諸多麻煩的深圳世紀(jì)匯廣場(chǎng)會(huì)是他的下一個(gè)交易對(duì)象嗎？這一切暫時(shí)還是個(gè)未知數(shù)。