◎每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強

今年國慶黃金周前后，全國20多個城市出臺樓市調控政策。幾乎所有人都認為房地產(chǎn)市場進入寒冬了。

易居（中國）企業(yè)集團CEO丁祖昱在2016年三季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上表示，四季度成交量同比下滑已成定局，熱點城市房價瘋漲將戛然而止。

然而，國務院辦公廳印發(fā)的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，或將為房地產(chǎn)市場送來新增購房需求。

限購政策不再誤傷“剛需”

《中國流動人口發(fā)展報告2016》顯示，流動人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中心城市吸收的跨省流動人口占到54.9%。

中國人民大學社會與人口學院副院長段成榮認為，國務院之前確定的1億人口進城落戶，按照目前落戶的整體安排，主要的去向是中小城市。

而新城控股高級副總裁歐陽捷卻在自己的公眾號“歐陽先聲”推文稱，這讓二線省會和特大城市購房需求大增。

按照文件要求，“省會及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學歸國人員的落戶限制”，這就使得部分限購城市中被限購人群因獲得戶籍進而獲得購房資格，也使得不限購大城市的常住人口變成有歸屬的戶籍人口，這些人群恰恰經(jīng)濟承受能力更強，并且更有能力落腳在更大城市，因此，省會和特大城市人口將出現(xiàn)快速增長。

上一輪的樓市限購政策，之所以導致很多城市四五年時間樓市轉冷，很重要的一個原因就是限購政策讓一部分沒有戶籍，但有居住需求的“剛需”被誤傷了。

這一輪限購的同時，又放寬了落戶政策，顯然要比過往的調控政策更為人性化，也透露出管理層的用意：房地產(chǎn)的去庫存，要靠人的城鎮(zhèn)化實現(xiàn)，而不是靠金融的杠桿化。

這里的小城有機會

然而，《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》明確規(guī)定，一線城市不會增加土地供應，也就意味著一線城市的供求矛盾會繼續(xù)。

歐陽捷認為，未來的機會應該會在省會城市，但多數(shù)房企對于土地儲備依然處于饑渴之中，對未來土地市場依然一致看好，目前不少房企仍然存在強烈的補倉意愿，地價雖然不會再瘋狂，但搶地熱情依舊。

克而瑞最新研究認為，熱點一、二線城市土地市場高溫難降，本質還是在于供需錯位，突出表現(xiàn)在土地成交規(guī)模明顯不及同期樓市成交量。

熱點一、二線城市周邊的三、四線城市土地市場明顯轉暖，東莞、無錫、吳江、佛山等城市土地平均溢價率超200%，無錫、嘉興和東莞更是接連刷新全市單價紀錄。

歐陽捷認為，除了少數(shù)一、二線城市周圍的三、四城市，房企在三、四線城市的機會也會越來越少，大盤模式已不會再現(xiàn)，有規(guī)模的品牌房企進駐形成的旋風式營銷，只有轉戰(zhàn)他鄉(xiāng)、另辟戰(zhàn)場。

不過，目前來看還是有一些三、四線城市，在這輪樓市調控之后，出現(xiàn)了新一輪的成交放量。

中國房產(chǎn)超市網(wǎng)監(jiān)測湖州透明網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自9月以來，湖州市兩區(qū)商品房成交量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，9月共成交2883套，截至10月24日，10月份成交量已達3011套，這是此前從未有過的紀錄。

根據(jù)搜房網(wǎng)100城市指數(shù)，過去3年，62個中國百強城市都出現(xiàn)了房價下降，但只有17個城市累計房價上漲超過20%。這17個城市都出現(xiàn)了人口流入，他們要么是區(qū)域中心，要么位于三大都市群內(nèi)。其中13個城市是在三大城市群中：5個圍繞深圳（深圳，珠海，惠州，東莞，中山），5個圍繞北京（北京，保定，廊坊，石家莊和天津），3個圍繞上海（上海，昆山和蘇州）。

可以肯定的是，雖然短期內(nèi)樓市有一輪調整，但隨著流動人口大量落戶，那些不限購的“環(huán)深”、“環(huán)京”城市，以及雖然限購但戶籍放開的大城市將會出現(xiàn)新一輪需求放量，樓市在盛夏之后，未必一定是迎來冬季，而可能迎來的是漫長的春天。