每日經(jīng)濟新聞 2016-10-16 11:42:11
“現(xiàn)在5000元/平已經(jīng)賣不出去了,你要愿意4800-4900元/平賣或許還有點可能?!边@說的竟然是一個天津樓盤...
每經(jīng)編輯 王杰
公眾號“見地”最近的推文里講了一件事:有購房者在2008年星耀五洲第一次開盤時,以5000多元/平的價格入手了一套高層住宅。但在國慶限購令出臺前,當(dāng)?shù)刂薪檎f了,現(xiàn)在5000元/平已經(jīng)賣不出去了,你要愿意4800-4900元/平放這兒賣,或許還有點可能。
伴隨房價下滑的還有小區(qū)的衰落?,F(xiàn)在的星耀五洲,廣告牌倒在地上,鐵架銹跡斑斑,小區(qū)廣告已經(jīng)換成了內(nèi)沙石料廠...
要知道,這個樓盤可是處在天津津南,現(xiàn)在燕郊的房子都要賣4萬/平了,星耀五洲是怎么了?津南已經(jīng)這么冷了?
只有概念,沒有配套的失敗城鎮(zhèn)化案例
多年前,星耀五洲在京津冀區(qū)域還名聲顯耀。
時光追溯到2007年10月19日,云南星耀集團通過旗下天津星耀投資有限公司擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司,以62.9億元的總價拿下天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊,創(chuàng)造了當(dāng)年天津樓市的“成交面積”和“成交總價”雙料地王,它甚至拿下了當(dāng)年的全國成交總價冠軍。
公開資料顯示,“星耀五洲”項目建筑總占地面積為4100畝,在7000畝水面周邊建設(shè)約300萬平方米的建筑,包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。該項目預(yù)計分四期開發(fā),周期五年。
值得指出,項目由于處在環(huán)渤海及海河下游環(huán)形旅游經(jīng)濟帶的中心,是天津市規(guī)劃的八大休閑風(fēng)景區(qū)之一,2008年還被列為天津市20大重點項目之一。所以,2008年星耀五洲“世界級休閑平臺,國際性居住社區(qū),全球化觀光勝地”的旅游地產(chǎn)概念推出時,曾名噪一時,項目也得到了資方和當(dāng)?shù)卣钠髦亍?/p>
但據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)信息,這個光耀的項目,背后的開發(fā)商星耀集團,卻是一個總資產(chǎn)近120億元、年產(chǎn)值20余億元、發(fā)家于云南的企業(yè)。這家企業(yè)要面臨62.9億的土地出讓金,約100億的前期項目開發(fā)資金和土地出讓金,總投資超過260億元的資金需求,似乎難言輕松。
何況天嘉湖地塊在出讓的時候還要求“30天內(nèi)繳清全部土地出讓金;協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)開工建設(shè),3年內(nèi)住宅項目竣工80%;2年半內(nèi)酒店等經(jīng)營性公建和非經(jīng)營性配套項目竣工,其中酒店規(guī)模不小于7萬平方米,其他經(jīng)營性公建面積不小于33萬平方米,5年內(nèi)整個區(qū)域所有項目要全部竣工。”
“這種超級大盤有個很危險的信號:超級大盤必須有政府的基礎(chǔ)配套跟的過去,沒有軌道交通、醫(yī)院和學(xué)校,這種大盤很難活好。”新城控股高級副總裁歐陽捷直言。
的確,沒有足夠的配套,風(fēng)險便出現(xiàn)了。
更嚴峻的是,2007年到2010年,津南區(qū)商品房規(guī)劃建筑面積約990萬平米,其中,八里臺鎮(zhèn)約424萬平米。不僅如此,津南區(qū)有三個主要競爭板塊:雙港、咸水沽、八里臺。這意味著,在2008年,星耀五洲就需要面對3個板塊中的14個競爭對手。
京津冀的陽光為什么沒能照到這片區(qū)域?
這只是一個案例,而它背后,整個津南區(qū)域分化明顯。
焦點天津站有文章對津南區(qū)解讀稱,津南雖然有辛莊、雙港、咸水沽等熱門片區(qū),但由于總體供應(yīng)量大,板塊多而分散,發(fā)展極不平衡。
目前來看發(fā)展較好且潛力較大的依舊是距離市區(qū)較近的雙港板塊,以及津南核心區(qū)咸水沽。雙港板塊近兩年成交均價和成交量相對穩(wěn)定,隨著大型商業(yè)、學(xué)區(qū)資源等的接連落地,未來板塊價值仍有不小的上升空間。
咸水沽板塊雖然距離市區(qū)較遠,但作為津南核心區(qū),又是區(qū)政府所在地,配套發(fā)展完善,居住環(huán)境成熟,價格也是穩(wěn)定中有所增長。
但曾經(jīng)火爆的天嘉湖板塊,如今卻flop得有點慘。不僅轟動一時的星耀五洲已淡出人們視野,中信、海爾等的進入也沒能使片區(qū)重新煥發(fā)活力,交通、配套遲遲無法落定,2015年板塊均價才漲了11.88%,而7400元/平的水平,放在全市來看屬于底位。據(jù)焦點天津站的統(tǒng)計,津南區(qū)2013年的成交均價為8366元/平,2014年的成交均價為8688元/平,2015年的成交均價為9493元/平。
首經(jīng)貿(mào)大學(xué)趙秀池教授認為,津南區(qū)域的問題主要是離天津核心區(qū)較遠,仍需要時間進行產(chǎn)城融合。
新政出臺后,津南樓市走向何處?
中指院天津分院研究副總監(jiān)祁麗靜認為,星耀五洲有自身特殊性,津南區(qū)之前發(fā)展緩慢是庫存量太大。但如今天津出臺限購政策了,限制的主要是市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū),這環(huán)城四區(qū)的津南區(qū)或許是個利好。
為什么在京津冀一體化的大背景下,天津津南的星耀五洲的城鎮(zhèn)化嘗試宣告失敗?它的案例由給所有正在參與環(huán)京城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提供了怎樣的經(jīng)驗和教訓(xùn)?
由《每日經(jīng)濟新聞》報社舉辦的2016年價值地產(chǎn)(北京城市沙龍)將邀請政府研究部門、行業(yè)協(xié)會、開發(fā)商共同對此進行深入研討,尋找京津冀城市一體化的美好未來。
如需轉(zhuǎn)載請與《每日經(jīng)濟新聞》報社聯(lián)系。
未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》報社授權(quán),嚴禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
讀者熱線:4008890008
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟新聞APP