每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰    

◎每經(jīng)記者 王杰

9月30日晚間，北京率先祭出樓市調(diào)控重器，從供求雙向調(diào)節(jié)出發(fā)，涉及供地、自住房、信貸等多個(gè)領(lǐng)域。短短9天時(shí)間，天津、蘇州、合肥等20多個(gè)城市紛紛跟進(jìn)，加入調(diào)控大軍。有些加碼限購限貸，有些重啟限購限貸。其核心要義在于為當(dāng)?shù)鼗馃岬姆康禺a(chǎn)市場降溫。

與這些一線，或強(qiáng)二線城市前期火熱的市場不同，三四線城市仍在去庫存的道路上蹣跚，昔日的“鬼城”鄂爾多斯，是其中備受市場關(guān)注的一個(gè)地區(qū)。為了完成去庫存的重任，該城推出了一個(gè)大招——房票。這項(xiàng)政策在鄂爾多斯實(shí)施效果如何，能否成為其他三四線城市之鏡鑒？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實(shí)地，進(jìn)行了調(diào)查。

國慶節(jié)前夕，一部反映包頭北梁動遷的大戲《安居》在央視一套熱播，以知名藝人王志飛飾演的張家旗為首的五人動遷小組動之以情曉之以理，讓北梁人完成了一段從安土重遷到喬遷新居的心靈洗禮。

藝術(shù)畢竟還是藝術(shù)，現(xiàn)實(shí)似乎更精彩。近日，與包頭同屬內(nèi)蒙古的鄂爾多斯祭出“房票”大招，以平方米計(jì)量，拆遷戶持“房票”自由兌換由政府回購的商品房，多則賣掉，少則公開購買。

在當(dāng)?shù)卣耸靠磥?，除了去庫存之外，這更像一個(gè)安居工程。作為三四線城市，鄂爾多斯樓市曾盛極而衰，也曾一度淪為“鬼城”。

當(dāng)前，全國已有20多個(gè)熱門城市因房價(jià)過熱而舉起調(diào)控大旗。鄂爾多斯推“房票”新政，真能達(dá)到既去庫存又滿足百姓安居這“一箭雙雕”之療效？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實(shí)地進(jìn)行了調(diào)查。

借“房票”激活買房需求

10月7日上午，鄂爾多斯東勝體育中心冷冷清清，其圍墻上“精準(zhǔn)實(shí)施房地產(chǎn)‘去庫存’，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的標(biāo)語卻異常醒目。但在體育中心內(nèi)部辦公的鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心業(yè)務(wù)大廳內(nèi)，已經(jīng)熙熙攘攘，人聲鼎沸。前來辦理業(yè)務(wù)的人群手拿“房票”和“現(xiàn)場預(yù)約選房確認(rèn)書”，排著隊(duì)等候辦理。“房源信息公布”的LED顯示屏上，不停地跳動著房源編號、小區(qū)名稱、樓號、單元號、樓層、房間號、面積、單價(jià)、總價(jià)、交工時(shí)間、狀態(tài)、兌換時(shí)間、類型等信息?，F(xiàn)場的一些辦理業(yè)務(wù)者時(shí)刻關(guān)注著LED顯示屏上跳動的信息。

據(jù)了解，“房票”的官方稱謂是鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證。

3月29日，鄂爾多斯東勝區(qū)公布了《東勝區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施方案》，除了對拆遷戶進(jìn)行部分現(xiàn)金補(bǔ)貼外，拆遷房評估金額全部以“房票”或“地票”的形式發(fā)放給棚改戶——如果拆遷房是院落，則房子折成“房票”，空地折成“地票”。憑借房票、地票，拆遷戶可到政府已經(jīng)回購的商品房小區(qū)房源中，自行選購安置房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，該票一式三聯(lián)，分7種面額，標(biāo)有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價(jià)、兌付截至日期等主要信息，背面印有二維碼，可識別持有人信息。

東勝區(qū)委宣傳部的微信公眾賬號“東勝發(fā)布”的文章指出，住戶拿著“房票”“地票”就可到管理結(jié)算中心自主選擇政府已經(jīng)回購并公示過的房源，多出的金額可實(shí)名轉(zhuǎn)讓，不足部分則差價(jià)補(bǔ)貼。

鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心業(yè)務(wù)大廳主任耿濤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去拆遷一塊地后重建，一是期限長，一是開發(fā)商資金鏈有斷裂風(fēng)險(xiǎn)。“房票制”不僅突破了原址回遷過渡的風(fēng)險(xiǎn)，還突破了點(diǎn)對點(diǎn)的回遷安置。

耿濤解釋說，以前的模式有一個(gè)弊病，比如政府回購的商品房是170平方米，用戶沒辦法自由選擇，通過房票可以自由拆分找零，可以選擇130平方米，其余的40平方米可以轉(zhuǎn)讓給其余的剛性需求，老百姓更愿意參與。

“房票”市價(jià)低至6.7折

在交易大廳，拆遷戶孫女士拿著一張用A4紙打出的“賣房票（自家剩余）”單子，左顧右盼，招攬生意。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購買者身份上前咨詢房票時(shí)，她說，“我們是拆遷戶，（自己剩余的房票），絕不是二道販子，我有拆遷合同和騰空證明。”

為了讓記者放心，她隨即拿出“房屋兌換協(xié)議”。她說，如果有意買房票，有6.8折的優(yōu)惠，交易前會出示相關(guān)手續(xù)。

記者了解到，“房票”轉(zhuǎn)讓在鄂爾多斯不復(fù)雜，首次轉(zhuǎn)讓需提交《騰空房屋證明》和《征收協(xié)議》原件一份，后續(xù)轉(zhuǎn)讓則不需要。具體程序是：1、雙方身份證復(fù)印件各一份，留存電話號碼；2、征收協(xié)議原件一份；3、填寫轉(zhuǎn)讓申請書；4、填寫申請書的兌換憑證編號及轉(zhuǎn)讓面積。

一位工作人員告訴記者，房票可以多次轉(zhuǎn)讓，首次轉(zhuǎn)讓后再交易都是“后續(xù)轉(zhuǎn)讓”。交易雙方只需到結(jié)算中心辦理實(shí)名備案手續(xù)，具體交易金額和交易方式由買賣雙方定。

拆遷戶李奶奶有意出售自家“房票”，她告訴記者，目前有房可住，拆遷一處院落補(bǔ)了231平方米的“房票”，折扣可以打到6.7折。“年齡大了用不了這么多房子，我準(zhǔn)備把這些（房票）換成錢，分給孩子們一部分，留給自己一部分。”

如果“房票”持有人不能一次性支付新老房屋的面積差額時(shí)，也可以選擇“產(chǎn)權(quán)共有”模式換房。根據(jù)《東勝區(qū)房屋“產(chǎn)權(quán)共有”實(shí)施辦法》，拆遷戶在沒有結(jié)清房屋剩余面積房款時(shí)，可以選擇按揭、出租、擔(dān)保等模式先行入住，該房屋產(chǎn)權(quán)歸拆遷戶和政府共有。

耿濤表示，今年東勝區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)做了重新修訂，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較高。被征收人在自征收公告發(fā)布之日起3個(gè)月內(nèi)簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議的，按被征收房屋建筑面積評估價(jià)格30%予以獎勵(lì)，同時(shí)按原建筑面積1.3倍給予500元/平方米的裝修獎勵(lì)。

“拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高了，后續(xù)拆遷戶剩余的部分轉(zhuǎn)讓給別人，就有空間讓利。剛性需求和一些想享受大戶型購房者就可以實(shí)現(xiàn)置業(yè)。”耿濤表示，“政府允許實(shí)名制轉(zhuǎn)讓，并且在政府購房平臺上還是認(rèn)原價(jià)，房價(jià)和房票的價(jià)值是固定的。”

借“房票”去庫存33萬平方米

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房源采購是由當(dāng)?shù)卣罱ㄒ粋€(gè)公共交易平臺，公開招標(biāo)采購回來，由五家評估公司對開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行市場化評估，去掉一個(gè)最高價(jià)，去掉一個(gè)最低價(jià)，其余三家取平均價(jià)，這個(gè)價(jià)格就是政府對房源的控制價(jià)。

耿濤說，“開發(fā)商如果認(rèn)可政府的控制價(jià)就來投標(biāo)，政府也會采購這些房源。這樣可以控制房價(jià)，就不會因?yàn)椴疬w戶選擇此項(xiàng)目多，價(jià)格就會有波動，保證了拆遷戶的公平性。”

內(nèi)蒙古萬正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部部長韓斐在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從開發(fā)商角度，這一舉措的推出可以一次性大批量把房源去化掉，減少財(cái)務(wù)成本。

“房票制”下，棚改資金如何解決？按照耿濤的說法，他們對東勝區(qū)摸底調(diào)查，一共有18414戶待改造，包括一些平房和老舊危樓，向自治區(qū)進(jìn)行了備案，又向農(nóng)發(fā)行、國開行等銀行申請棚改資金貸款，用于政府購買商品房回遷安置。其中，國開行的貸款資金期限長達(dá)25年，利率僅有3厘多。

“房票”去庫存帶來了多大效果？東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月底，東勝區(qū)建成、在建住宅存量面積607萬平方米、3.39萬套。截至10月初，已消化住宅存量9801套、169萬平方米；共發(fā)放“房票”68.5萬平方米，兌換房屋2275套、面積32.99萬平米，其余“房票”正在兌換中。

專家：“房票”模式可以推廣

其實(shí)，“房票制”之前已有地方推行過。去年9月份，安慶市也試水了房票。今年初，奉化市曾試水了房票制，但房票僅限房票所有人之間轉(zhuǎn)讓一次，房票轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方當(dāng)事人共同確認(rèn)，并經(jīng)房票管理辦公室登記后發(fā)生效力。

5月23日下午，鄂爾多斯市委傳達(dá)貫徹住建部部長陳政高調(diào)研鄂爾多斯市時(shí)重要指示精神，核心是研究棚改和房地產(chǎn)去庫存，強(qiáng)調(diào)制定完善相關(guān)政策措施，更好地吸引外來人口和農(nóng)牧民進(jìn)城。

鄂爾多斯“房票制”對于去庫存有何影響？深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認(rèn)為，讓老百姓手持房票，自主選擇房屋的余地很大，有利于最后購買的房屋滿足房票持有者的需求，而非政府原地拆遷建新房，對去庫存有幫助。

據(jù)其觀察，鄂爾多斯樓市基本上是大戶型住宅，但拆遷戶以小戶型面積居多，去庫存存在面積差和老百姓支付能力不足以及長遠(yuǎn)需求的困境。采用共有產(chǎn)權(quán)的方式，讓老百姓提前享受比較好的居住條件，再根據(jù)未來的積累支付，相對較好。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，鄂爾多斯“房票”是標(biāo)準(zhǔn)的三四線城市去庫存的操作邏輯。鄂爾多斯去庫存態(tài)勢比之前有好轉(zhuǎn)，但之前積累過大。鄂爾多斯“房票”是精準(zhǔn)施力和庫存連在一起，保證貨幣補(bǔ)貼和購買都是對應(yīng)去庫存的房子，而不是貨幣流向別的地方，鎖定了貨幣去庫存的方向，一些三四線城市可以仿效。