每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 馮彪 王杰    

每經(jīng)記者 馮彪 王杰

70城房?jī)r(jià)經(jīng)歷3個(gè)月的漲勢(shì)放緩后，8月再現(xiàn)上漲熱潮。

9月19日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均得知，2016年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.3%，相比7月份0.7%的增幅有明顯的提升。這是2010年5月份以來最高的環(huán)比增幅，即近76個(gè)月以來的最高增幅。”

值得注意的是，8月，鄭州新建商品房?jī)r(jià)格突然發(fā)力，創(chuàng)下5.6%的環(huán)比漲幅。合肥、南京、無錫、杭州等二線城市房?jī)r(jià)依然保持較大漲幅。

●70城房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)76個(gè)月來新高

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)；持平的城市分別有2個(gè)和4個(gè)，分別比上月減少1個(gè)和3個(gè)；下降的城市分別有4個(gè)和9個(gè)。

新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的64個(gè)城市中，比上月漲幅擴(kuò)大的城市有31個(gè)，漲幅在1%以上的城市有25個(gè)，最高漲幅為5.6%。

同比上漲城市略有增加。8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別有62個(gè)和53個(gè)，分別比上月增加4個(gè)和1個(gè)；持平的城市分別有2個(gè)和1個(gè)，均比上月增加1個(gè)；下降的城市分別有6個(gè)和16個(gè)。分城看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)三個(gè)月收窄后有所擴(kuò)大，二、三線城市繼續(xù)擴(kuò)大。

進(jìn)入8月，前期已有所降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速扭轉(zhuǎn)此前3月連續(xù)下滑的局面，1~8月份同比名義增長5.4%，增速比1~7月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年8月的市場(chǎng)表現(xiàn)可謂淡季不淡，一二手房成交量均環(huán)比上升。其中新房市場(chǎng)結(jié)束了持續(xù)四個(gè)月的下滑之勢(shì)，終于止跌回升；而二手房市場(chǎng)則持續(xù)第二個(gè)月成交量上升，且增幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

●鄭州房?jī)r(jià)“異軍突起”

70城房?jī)r(jià)中，河南省會(huì)城市鄭州以5.6%的環(huán)比漲幅居于8月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅首位，可謂“異軍突起”。6月份，鄭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.6%，7月環(huán)比上漲2.0%，與合肥、廈門、南京等熱點(diǎn)城市相比，鄭州房?jī)r(jià)并不算亮眼。

有業(yè)內(nèi)人士分析，推動(dòng)鄭州房?jī)r(jià)上漲進(jìn)入快車道的導(dǎo)火線來自于7月8日“鄭紡機(jī)地王”的誕生。自此后，鄭州樓盤一周單價(jià)漲了1000元/平方米以上的有16個(gè)，漲了1000元/平方米及以內(nèi)的則高達(dá)35個(gè)，最高的一家樓盤一次性漲價(jià)3000元/平方米?？梢哉f，在鄭州，“地王”因素催動(dòng)房?jī)r(jià)上漲較明顯。

在業(yè)內(nèi)人士看來，高價(jià)地間接推高了房?jī)r(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前鄭州年內(nèi)迎來第九塊高價(jià)地。此前，恒大、萬科、雅居樂、榮盛等地產(chǎn)商均先后刷新過鄭州土地單價(jià)紀(jì)錄，碧桂園等也紛紛奪下區(qū)域雙料高價(jià)地。

當(dāng)鄭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲之際，調(diào)控之手已經(jīng)開始發(fā)力。9月14日夜，鄭州市政府突然發(fā)布一個(gè)重磅政策：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該政策于9月18日開始執(zhí)行。該《通知》的關(guān)鍵點(diǎn)就在于“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”。其中規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。

嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于各類“地王”項(xiàng)目來說，為了防范后續(xù)隨意漲價(jià)，鄭州此次規(guī)定了此類地塊后續(xù)房?jī)r(jià)的最高水平，這樣既能為房企高價(jià)拿地進(jìn)行約束，同時(shí)也可以有效防范后續(xù)房企亂漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，鄭州并沒有重啟限購。河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超表示，實(shí)質(zhì)性限購，除了一線城市，目前也就只有蘇州、杭州。由于城市發(fā)展進(jìn)程不同，鄭州短期內(nèi)或許不會(huì)選擇采取此類政策。鄭州處于快速城鎮(zhèn)化階段，一邊建設(shè)國際商都，一邊建設(shè)國家中心城市，不斷拉大城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，鄭州航空港等諸多新區(qū)需要吸引人才、產(chǎn)業(yè)、資本進(jìn)駐，目前限購會(huì)影響進(jìn)程。

●熱點(diǎn)二線城市輪流領(lǐng)漲

張大偉說，房?jī)r(jià)指數(shù)依然維持了二線城市漲幅領(lǐng)先的現(xiàn)象：8月漲幅最高的分別是鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟(jì)南、武漢。

除了鄭州，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前五的城市還有上海、無錫、合肥和福州，漲幅分別是5.2%、4.9%、4.8%和4.3%。這也印證了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在8月份時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的解讀和預(yù)測(cè)：8月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在梳理無錫、石家莊等二線城市房?jī)r(jià)情況后援引專家觀點(diǎn)：“目前廈門、合肥、蘇州等二線城市也在收緊購房政策，這些城市后續(xù)漲幅可能繼續(xù)收窄。因此，部分投資者可能放棄合肥、廈門等城市?？梢灶A(yù)計(jì)，石家莊、無錫等二線城市或受投機(jī)資金轉(zhuǎn)移和輻射作用，成為房?jī)r(jià)上漲‘新秀’。”

今年以來，隨著一線城市房?jī)r(jià)漲幅放緩，熱點(diǎn)二線城市開始領(lǐng)漲房?jī)r(jià)。5月份，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅中，漲幅最大的4個(gè)城市分別是廈門、合肥、南京和惠州，也就是說漲幅前4位均被二線城市占據(jù)。另外，未納入70城統(tǒng)計(jì)范圍的蘇州房?jī)r(jià)漲幅也較大。

而在當(dāng)?shù)卣{(diào)控樓市政策收緊后，熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有所降溫。張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期出臺(tái)樓市收緊政策的四個(gè)城市中，廈門、南京成交量出現(xiàn)回落，尤其廈門降幅超過四成。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，4萬億元的貸款新增量，成為剛需以及剛改需求入市的重要支撐。連續(xù)兩年多次降息之后，今年的房貸利率水平已達(dá)到階段性低點(diǎn)，“真金白銀”的支出減少也成為促進(jìn)需求入市的推進(jìn)器。需求的爆發(fā)使得今年房?jī)r(jià)水平持續(xù)處于上漲周期，而這輪上漲很大程度上已經(jīng)可以稱之為“貨幣現(xiàn)象”。

郭毅認(rèn)為，一線城市以及二線城市當(dāng)中土地供應(yīng)，尤其是住宅用地供應(yīng)的大幅減少，以及由此引發(fā)的價(jià)格飆升，使得未來住宅預(yù)期將進(jìn)入“量少、價(jià)高”階段，受此影響現(xiàn)售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格也出現(xiàn)快速提升，由此拉動(dòng)了整體房?jī)r(jià)水平持續(xù)上漲。