每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

這年頭，樓市火爆，龍頭房企領(lǐng)舞。盡管如此，也有人能把房企業(yè)績(jī)搞砸了。

8月23日，云南城投（600239，SH）披露了2016年半年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收接近30億元，同比增幅940%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)卻虧損3.22億元，相較于去年同期的虧損幅度繼續(xù)擴(kuò)大。

一位云南地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，云南城投不僅陷入“增收不增利”的尷尬處境，還連遭虧損惡化的經(jīng)營(yíng)困境。地方國(guó)企的經(jīng)營(yíng)機(jī)制有待激活。

年初至今，典型一二線樓市火爆，云南城投早些時(shí)候已布局北京、青島兩個(gè)項(xiàng)目，但至今未見(jiàn)推盤預(yù)售，還出現(xiàn)階段性虧損。云南城投坦言說(shuō)，該房企在售項(xiàng)目集中在西部，當(dāng)前儲(chǔ)備的作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的旅游、養(yǎng)老等房地產(chǎn)項(xiàng)目還處于前期，使其業(yè)績(jī)不及預(yù)期。

凈利虧3億創(chuàng)歷史新高

8月23日，云南城投低開(kāi)1.82%，不久即逆房地產(chǎn)指數(shù)上攻，當(dāng)天換手率1.74%，收盤價(jià)5.58%，漲幅1.45%。當(dāng)天，同一板塊的合肥城建開(kāi)盤后1小時(shí)即封漲停，外界解讀其受安徽國(guó)資改革提及“整體上市”一事的影響。

當(dāng)天收盤時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)下跌0.65%，報(bào)收于1754.5點(diǎn)，也是8月18日創(chuàng)下1850.48點(diǎn)階段性高位之后的小幅下挫。盡管地產(chǎn)個(gè)股表現(xiàn)異?？簥^，仍難掩中報(bào)業(yè)績(jī)不佳的現(xiàn)實(shí)困境。

報(bào)告期內(nèi)，云南城投因結(jié)轉(zhuǎn)了“藝術(shù)家園”、“劉南村”等前期預(yù)售物業(yè)而錄得營(yíng)業(yè)收入29.3億元，同比增幅約940%，，對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)成本25.17億元，同比增幅1405.9%。

據(jù)悉，上述兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目均來(lái)自于云南城投分別于去年7月份和去年底收購(gòu)而來(lái)的項(xiàng)目，前者是通過(guò)增資擴(kuò)股方式控股了昆明一項(xiàng)目公司，后者則直接收購(gòu)了西安當(dāng)?shù)匾豁?xiàng)目公司70%股權(quán)而獲得的。

從公司主業(yè)來(lái)看，云南城投的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率低至12.3%，同比下滑了10.16%，像最近恒大地產(chǎn)舉牌并控股的嘉凱城同期房屋銷售毛利率僅9.34%，同比減少16.38個(gè)百分點(diǎn)，在當(dāng)前A股房地產(chǎn)股中下滑幅度之大都較為罕見(jiàn)。

從房企屬性來(lái)看，上述兩家一直以來(lái)均屬國(guó)資控股，其中嘉凱城剛變成民資控股。記者注意到，像龍頭萬(wàn)科上半年毛利率為17.55%，同比下滑了3.49個(gè)百分點(diǎn)，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為22.54%，同比減少2.95個(gè)百分點(diǎn)。

云南某大型地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年全國(guó)商品房成交量等總體上要好于往年，盡管如此，土地等開(kāi)發(fā)成本日益高企，毛利率下滑趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

押寶西部錯(cuò)失一二線行情

記者注意到，云南城投主營(yíng)業(yè)務(wù)主要分布于西部的昆明、大理、成都、西安與重慶五個(gè)地區(qū)，其中核心引擎仍是昆明樓市，報(bào)告期內(nèi)為其獲取營(yíng)收近20億元，同比暴增2540%。

除了昆明主戰(zhàn)場(chǎng)之外，云南城投最近兩年進(jìn)入的西安樓市為其貢獻(xiàn)營(yíng)收近6億元，同比增幅100%，排在第三的要數(shù)大理樓市，為其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.52億元，同比暴增423%，而成渝樓市僅為其貢獻(xiàn)營(yíng)收合計(jì)大約225萬(wàn)元，其中成都項(xiàng)目因尾盤銷售致使其同比下滑77%。

去年以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)快速反彈并領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)，尤其是年初以來(lái)，典型二線房?jī)r(jià)迎風(fēng)起舞，量?jī)r(jià)齊升，布局于該區(qū)域的大型房企銷售及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為亮眼。

如果考慮到房地產(chǎn)銷售到結(jié)轉(zhuǎn)收入存在一定的時(shí)間差，記者研究發(fā)現(xiàn)，云南城投布局的上述多個(gè)區(qū)域過(guò)去一兩年內(nèi)一直不溫不火。為扭轉(zhuǎn)當(dāng)?shù)貥鞘欣Ь?，像云南、重慶等地方先后出臺(tái)了樓市刺激新政。

不過(guò)，云南城投并非僅局限于西部，2014年以來(lái)曾先后在北京、青島等典型一二線城市拿地，一共獲取了兩個(gè)項(xiàng)目。但記者研究發(fā)現(xiàn)，北京、青島兩個(gè)地塊的項(xiàng)目公司上半年虧損550萬(wàn)元，在具體項(xiàng)目進(jìn)度列表中也未對(duì)外披露，多個(gè)大型房產(chǎn)電商平臺(tái)上也查不到。

云南城投一位內(nèi)部人士表示，上述這兩個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)速度有些慢，還處于前期階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，像青島7月份新建住宅與二手住宅價(jià)格環(huán)比雙漲，其中新建住宅微漲0.7%。

對(duì)于中期業(yè)績(jī)，云南城投坦言說(shuō)，公司在售房地產(chǎn)項(xiàng)目均位于西部地區(qū)，受區(qū)域樓市環(huán)境的影響，以及公司現(xiàn)階段儲(chǔ)備的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)項(xiàng)目還處于前期等因素影響，公司業(yè)績(jī)未達(dá)預(yù)期。

實(shí)際上，云南城投在其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背景下于云南、陜西與四川及青島等地儲(chǔ)備了多個(gè)大型旅游或養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，投入大且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，該房企資產(chǎn)負(fù)債率88.37%，同比增加0.73個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均有所下降，因利潤(rùn)總額下降而致其EBTTDA利息保障倍數(shù)為-0.002倍，這明顯差于其他房企。