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每經(jīng)記者王杰 發(fā)自北京

四個(gè)月前“廊九條”的橫空出世，但似乎并沒(méi)有澆滅北三縣樓市高溫。一位當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的銷(xiāo)售人員就直言，目前二手房的均價(jià)，平均比去年年底漲了1萬(wàn)元/平。

8月17日，另一壺“冷水”潑來(lái)，廊坊市政府官網(wǎng)上掛出了《廊坊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"廊七條"），廊坊市新一輪調(diào)控開(kāi)始。

嚴(yán)禁以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資

“廊七條”首條即是嚴(yán)格土地出讓?zhuān)笸恋爻鲎屢獓?yán)格遵循招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的市場(chǎng)規(guī)則，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正出讓。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人違反有關(guān)規(guī)定與集體經(jīng)濟(jì)組織以及破產(chǎn)、改制企業(yè)簽訂土地征收、轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

同時(shí)，“廊七條”第二條要求法開(kāi)發(fā)建設(shè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須遵照法定程序進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，在取得土地、規(guī)劃、施工許可等有關(guān)手續(xù)后方可開(kāi)工建設(shè)，對(duì)擅自開(kāi)工建設(shè)的，一律依法從嚴(yán)查處。

第三條則是加強(qiáng)預(yù)售管理。商品房預(yù)售必須具備《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》之前，不得發(fā)布項(xiàng)目宣傳廣告，嚴(yán)禁以預(yù)售房屋的方式進(jìn)行非法集資，嚴(yán)禁以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式，向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。

委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)預(yù)售商品房的，受委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在房產(chǎn)管理部門(mén)備案。受委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理不符合預(yù)售條件的商品房。上述行為被定義為非法集資。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述條例對(duì)開(kāi)發(fā)商拍地有一定的約束。因?yàn)楸比h的土地市場(chǎng)一直備受爭(zhēng)議。

北三縣的房?jī)r(jià)漲得快，但地價(jià)卻相對(duì)便宜，這使其在很多人眼中是一塊“肥肉”。但據(jù)業(yè)內(nèi)傳聞，前有萬(wàn)科員工香河拍地被打，后有8月5日旭輝北京員工在大廠遭遇攔路搶劫，不僅被威脅警告不準(zhǔn)參與拍地，還搶走辦理土地參拍的文件。

“受益于京津冀協(xié)同發(fā)展的香河樓市，雖然房屋成交升溫明顯，但土地市場(chǎng)的表現(xiàn)卻極為反常。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就如是表示。

至于香河土地市場(chǎng)有多“反常”張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示，香河的土地價(jià)格平均在1000元/平方米左右，僅相當(dāng)于在售房?jī)r(jià)的1/10-1/7；兩年來(lái)區(qū)域地價(jià)漲幅幾乎為零，也完全滯后于房?jī)r(jià)漲幅；而且香河的土地成交溢價(jià)率不足1%，大部分以底價(jià)成交。

環(huán)京房?jī)r(jià)還會(huì)上漲？

另外，值得注意的是“廊七條”的第四條（主要針對(duì)交易程序）：開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中必須向購(gòu)房者出示預(yù)售許可證；一次性公開(kāi)全部房源，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售；并在簽約30天內(nèi)辦理網(wǎng)簽合同。

這對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘谢蛴休^大影響，因?yàn)樵诃h(huán)京區(qū)域，違規(guī)銷(xiāo)售其實(shí)并不少見(jiàn)，這被當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商稱(chēng)為"攔起圍擋收錢(qián)"。也就說(shuō)，開(kāi)發(fā)商再還未取得土地的情況下，就開(kāi)始收取排號(hào)費(fèi)，從1萬(wàn)元到10萬(wàn)元不等，部分開(kāi)發(fā)商甚至還未開(kāi)工建設(shè)就開(kāi)始收取首付款，并在收取首付款一年之后才簽署正式網(wǎng)簽合同。

些開(kāi)發(fā)商會(huì)在未取獲得預(yù)售資質(zhì)時(shí)便開(kāi)始違規(guī)收取排號(hào)費(fèi)。等真正有買(mǎi)房意向的人多了，開(kāi)發(fā)商就會(huì)提高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者的利益很可能因此受損。此外還有可能出現(xiàn)排號(hào)多于房源的情況，這樣可以填補(bǔ)“無(wú)心者排號(hào)不選房而留下的空當(dāng)”，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，排號(hào)費(fèi)也是另一種“資金回籠”，存入銀行坐收利息。

在百度上搜索“燕郊 排號(hào)”字樣，就會(huì)有“4萬(wàn)排號(hào)費(fèi)嚇不走燕郊買(mǎi)房者 一年間排號(hào)費(fèi)翻兩番”“燕郊樓市再發(fā)力 XX項(xiàng)目引近千人到場(chǎng)排號(hào)”“好消息!XX項(xiàng)目開(kāi)始排號(hào)了,均價(jià)一萬(wàn)”等多條新聞。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，燕郊本地一位銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示，目前燕郊絕大多數(shù)項(xiàng)目都在加價(jià)銷(xiāo)售，目的是為了突破政府對(duì)價(jià)格的限制，“比如，這個(gè)房備案價(jià)是15000元，規(guī)定是最高上浮10%，但實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格是25000元，簽約時(shí)還是按照15000元來(lái)執(zhí)行，但另外10000元不會(huì)體現(xiàn)在合同中和開(kāi)發(fā)商收入中。”

據(jù)其透露，通常的操作方式是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)代理公司或者銷(xiāo)售人員來(lái)收取加價(jià)部分，這部分錢(qián)沒(méi)有收據(jù)和發(fā)票，甚至不會(huì)通過(guò)公司賬戶(hù)，“燕郊大部分新盤(pán)因?yàn)閭浒竷r(jià)普遍較低，所以都加價(jià)銷(xiāo)售，最高的加了50%，等于一套房加了100多萬(wàn)。”

通過(guò)這一策略，一方面可以加快開(kāi)發(fā)商回款力度，原來(lái)的排號(hào)費(fèi)和提前收取首付費(fèi)用被一次性收取，一些開(kāi)發(fā)商為了平衡，把首付提高至50%，另一方面加重了購(gòu)房者首付成本，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)不僅要支付正常首付，而且還需要一次性或分期支付加價(jià)部分。

目前新規(guī)對(duì)市場(chǎng)違規(guī)操作有一定影響，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為對(duì)北三縣的房?jī)r(jià)或許影響不大。

一位鏈家的經(jīng)紀(jì)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，昨日三河市曾暫停網(wǎng)簽，但今日網(wǎng)簽已經(jīng)恢復(fù)，房?jī)r(jià)則無(wú)下調(diào)空間。

這位經(jīng)紀(jì)人表示，目前很多業(yè)主都看好燕郊地區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，賣(mài)房的人少，就顯得買(mǎi)房的人多，價(jià)格也就水漲船高。